סיפורו של פרויקט יוספטל בבת ים - הצרות של הקבלן, הרווח של הרוכשים בשלב המוקדם

התחדשות עירונית אמורה להיות בשורה גדולה לשוק הדירות. ככה בפועל מאכלסים יותר אנשים על אותו שטח. הבנייה לגובה היא לא המצאה חדשה, אבל על רקע המחסור בדירות במרכז, יש גידול עצום בהתחדשות עירונית. וזה צפוי להימשך.

מבחינת היזמים, התחדשות עירונית היא פחות מסוכנת לעומת פרויקט חדש. ליזם יש מקדמות שוטפות שהוא מקבל מהדיירים ואין לו עלות של קרקע, בעוד שבפרויקטים חדשים יש עלות כבדה של קרקע באזורי הביקוש. 

היזם צריך לשכנע את הדיירים הקיימים, לאסוף חתימות, לטפל מול העירייה בהקמת הפרוייקט. יש תהליכים ממושכים מול הרשויות, אבל הפעילות הזו התבררה כרווחית ובטוחה יחסית לפרויקטים חדשים. אבל יש גם סיכונים - המרווחים נמוכים יחסית וכל סטייה במחיר ובעלויות משנות משמעותית את הרווח מהפרויקט.

 

פרויקט יוספטל בבת ים - אחד הגדולים בארץ, מגדלים של 43 קומות

אחד הפרויקטים הגדולים ביותר של התחדשות עירונית הוא של חברת מצלוואי, יחד עם נצבא, ביוספטל בבת ים. מדובר על פרויקט של 3 מגדלים ליד קניון בת ים בגובה של 43 קומות כשבמקביל ייבנו שטחי תעסוקה ומסחר.

הפרויקט במכירות כבר 3 שנים והוא צפוי להיות מושלם עוד 3 שנים. אם תיקחו את ההכנות עוד לפני שלב המכירות, תקבלו פרויקט של 7-8 שנים לפחות. לפרויקט הזה יהיה גם שלב ב'.

בשלב א' מתוכננות 576 דירות הרוב הגדול נמכר. מהמצגת של מצלוואי היזמית עולה כי נמכרו עד כה 350 דירות מתוך 576 דירות בפרויקט. הרווח הגולמי הצפוי בפרויקט הוא 153 מיליון שקל, אבל כשמסתכלים בדוחות הכספיים רואים את הבעיה של החברות בתחום התחדשות עירונית - המרווחים והרווחים יורדים.

לפני שנה דיווחה מצלאווי על צפי הכנסות כולל של כ-1.06 מיליארד שקל ועלויות כוללות בפרויקט של 820 מיליון שקל. מדובר על רווח של 240 מיליון שקל בפרויקט כולו כאשר מבחינת שיעורי רווחיות מדובר על 22.5%.

עברה שנה, מהדוחות עולה כי העלויות יהיו גבוהות יותר ויסתכמו ב-906 מיליון שקל. ייתכן שזה לא הסכום הסופי. הפרויקט על רקע העלייה בעלויות הבנייה, המחסור בעובדים והמימון יכול לעלות יותר. אם בשנה אחת היקף העלויות עלה ב-80-90 מיליון שקל, ושיעור הביצוע הוא רק רבע (יש עוד להוציא את רוב העלויות בהמשך), אז ברור שהתחזית של העלויות יכולה להשתנות בשלוש השנים שיש עוד לבצע את הפרויקט.

מנגד, ההכנסות הכוללות בפרויקט לא השתנו דרמטית. שנה שעברה ציפו ל-1.06 ועכשיו ל-1.08 מיליארד. העלויות זינקו ב-10%, ההכנסות ב-1.5%. עוד שנה כזאת והרווחיות מתאפסת. נכון לדוחות רבעון שלישי הרווח צפוי להיות 150 מיליון שקל, רוחיות של 14%.

הסיכון של היזם - הרווח של הרוכשים בשלב מוקדם

זה מהצד של היזם והקבלן. מהצד של הרוכשים צריך להזכיר כי יש גוף גדול שעומד מאחורי הפרויקט - נצבא ומצלאוי אולי ירוויח פחות, אבל הוא קבלן של 50 שנה - כך שהסיכונים בפרויקט קיימים, אבל לא בטוח שמאוד גדולים.

מה שניתן לראות מהדוחות של מצלאוי שהמכירות מתחילת השנה בנפילה - נמכרו 9 דירות בלבד. בשנים הקודמות מדי שנה נמכרו מעל 100 דירות. יכול להיות שזה בגלל המחיר שעלה. ככל שמתקדמים בפרויקט התחדשות עירונית, כך המחיר עולה. לפני שנתיים המחירים היו 24-25 אלף שקל למ"ר והיתה הסתערות, לפני שנה זה עלה ל-26-27 אלף שקל למ"ר וכעת זה מעל 30 אלף שקל למ"ר. המספרים האלו, הם ממוצע, וסביר שהמחירים בהתחדשות עירונית ביוספטל בדומה לשיטה בהתחדשות עירונית בעלייה, אבל המחירים תלויים כמובן בקומה ובפרמטרים נוספים. במגדל של 43 קומות יש פערי מחיר אדירים בין הקומות הגבוהות לתחתונות, זה יכול להגיע ל-30%-40% מערך הדירה. 

קצב המכירות הנמוך יכול גם לנבוע משורה ארוכה של פרויקטי התחדשות עירונית באזור ומהסיבה שיש עוד 3 שנים עד שהרוכים יקבלו את הדירה. זה דיור לעתיד, לא פתרון של מצוקת דיור נוכחית. 

בת ים - המחירים יורדים אבל בשיעור מתון

המחירים בארץ יורדים בשיעור של 7% ומעלה. המחירים בבת ים ירדו מתחילת השנה בשיעור נמוך יותר. הסיבה העיקרית היא פוטנציאל גדול להתחדשות עירונית בדירות הישנות. בעלי הדירות שמודעים לפוטנציאל הזה מגלמים במכירה חלק מהרווח העתידי וכך דירות ישנות עלו בעשור בקרוב ל-פי 3, בעוד שהממוצע הארצי הוא קרוב לפי 2. יש אפילו מקרים קיצוניים יותר. למרות המלחמה נמכרו שתי דירות ברחוב  - ב-2.3 מיליון שקל וב-2.4 מיליון שקל, לדירות של 54 מטר. השטח אולי נמוך מהמצב בפועל, אבל גם אם כן בדרך כלל זה לא יותר מ-15%. הסיבה היא כנראה גל של התחדשות עירונית באזור.

שתי הדירות האלו נקנו על ידי המוכרים בעשור האחרון. אחת לפני 4 שנים והיא ייצרה לרוכש תשואה של 130%, השנייה לפני 5 שנים והיא ייצרה תשואה של 86%.  יכול להיות שהרוכשים השקיעו בשיפוץ ועוד, אבל גם בחישוב שמרני עולה כי בת ים היתה בין הערים הרווחיות ביותר למשקיעים בשנים האחרונות.