הפחתה במס רכישה - כמה תשלמו על רכישת דירה ראשונה?

במשרד האוצר מחפשים מקורות לתקציב המלחמה, אבל במקביל יש הטבות והקלות מס שנמשכות כשבחלק מהמקרים ההטבות האלו צמודות למדד ולכן הן גדלות.

הטבה משמעותית היא עדכון תקרת הפטור על דמי שכירות. התקרה הפטורה צפויה לעלות לשכר דירה חודשי של 5,700 שקלים. תיאורטית האוצר יכול להקפיא את ההצמדה על הטבות מסוג זה, אבל הסיכוי שהקפאה כזו תעבור, נמוך ובכל מקרה, באוצר מנסים ללכת בגדול - על ביטול הטבות מס בהיקף גדול ולא רק הצמדות. בדרג המקצועי באוצר ינסו לבטל את הפטור על תשלום מס על השכרה וילחמו על ביטול הפטור ממס על רווחים מקרנות השתלמות, ונראה שפחות ילחמו על הצמדות שונות שיש בהן הגיון.  

בינתיים, תקציב 2024 מתעכב, ובפועל, לא ברור איך הוא יראה ומה יצליחו באוצר להעביר. כל הצעה לביטול פטור תזכה כמובן להתנגדות חריפה מצד אינטרסנטים ופוליטקאים, אבל לאור תקציב המלחמה שצפוי להסתכם ב-200 מיליארד שקל בשנה, לא יהיה מנוס מקיצוצים רחבים מאוד. 

מס רכישה - מי משלם וכמה?

מס רכישה משולם בעת רכישת דירה. כאשר המדינה רוצה לעצור את המשקיעים בשוק הדירות היא מעלה להם את מס הרכישה (מה שנעשה בפועל – הם משלמים מס רכישה של 8% ומעלה מערך הדירה), כאשר היא רוצה להאיץ את השוק היא מורידה את מס הרכישה. בפועל קיימים שני מסלולים של מס רכישה – האחד לרוכשי דירה יחידה (ראשונה ומשפרי דיור) והשני למשקיעים. המס על משקיעים גבוה יותר. לרוכשי דירה ראשונה ומשפרים יש פטור ממס רכישה עד תקרה מסוימת. התקרה הזו צמודה והיא מתעדכנת מדי שנה בינואר. ב-2023 הפטור היה עד דירה בערך של 1.92 מיליון שקל, ובינואר 2024 הפטור יעלה לכ-2 מיליון שקלים. 

 

השיטה – מדרגות מס

המיסוי הוא לפי מדרגות מס – ככל שמחיר הדירה עולה כך מגיעים למדרגת מס גבוהה יותר, כאשר המדרגה הראשונה לרוכשי דירה ראשונה (או משפרי דיור)  שבה אין תשלום מס היא 1.92 מיליון שקל. סכום המדרגה צמוד למדד שירותי הדיור ובהינתן מדד של כ-4% תקרת הפטור תעלה ל-2 מיליון שקל.

במקביל יעלו באותו שיעור גם המדרגות האחרות, כך שבסופו של דבר תהיה הפחתה בתשלום מס רכישה כתלות  בערך הדירה הנרכשת.

רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור פטורים ב-2023 ממס רכישה עד לרכישת דירה בסכום כאמור של 1.92 מיליון שקל. מסכום של 1.92 מיליון שקל ועד 2.28 מיליון שקל הם חיייבם במס של 3.5%. מ-2.28 מיליון שקל ועד כ-5.9 מיליון שקל המס הוא 5%. מ-5.9 עד 19.6 מיליון שקל המס הוא 8% ומעל 19.6 מיליון שקל המס הוא 10%.

כעת, כל המדרגות צפויות לזוז בכ-4% כלפי מעלה. עד 2 מיליון שקל יהיה פטור מוחלט. מ-2 מיליון ועד כ-2.37 מיליון שקל יהיה מס של 3.5%; בין 2.35 מיליון ל-6.15 מיליון שקל יהיה מס של 5%. יודגש כי המספרים עשויים להשתנות בהתאם למדד דצמבר שעוד לא פורסם וכפוף לכך שלא יהיו שינויים של האוצר על רקע המלחמה.

 

רוכשי דירה שנייה - מס רכישה גבוה

רוכשי דירה שנייה ומעלה מחויבים במס רכישה גבוה יותר. הם שילמו 8% מס רכישה ב-2023 לדירה בשווי של עד 5.9 מיליון כשמעל לסכום זה מס של 10%. המדרגה תזוז לכ-6.15 מיליון שקל ולא תבטא הטבה אמיתית, אלא לרוכשי דירות יוקרה. 

 
מס רכישה למשפרי דיור -  לכאורה כל מי שרוכש דירה שנייה חייב במס רכישה מלא. כלומר, לא נהנה ממס רכישה מופחת כמו שיש ברכישת דירה ראשונה, אלא שאז מתעוררת בעיה - מה עם אלו שמשפרים דיור ורוכשים דירה לפני שהם מוכרים את הדירה שלהם. במקרה כזה יש להם 2 דירות לאורך פרק זמן מסויים ולכאורה הם צריכים לשלם מס מלא (8%-10%). ולכן, כאן יש חריגה מהכלל. המחוקק הבין את הבעיה ואפשר למשפרי דיור למכור את הדירה הראשונה בטווח של 18 חודשים ועדיין ליהנות מהטבות במס רכישה כאילו מדובר בדירה ראשונה. אגב, על רקע המלחמה, המדינה האריכה את תקופת הפטור.