כדאי לקנות דירה להשקעה? "יש מציאות והזדמנויות למי שייקח סיכון"
השמאי אוהד דנוס פרסם בימים האחרונים טבלה עדכנית של מחירי השכירויות בישראל לרבעון השלישי של השנה, אלא שבניגוד לעבר - מדובר בטבלה שתוצאותיה נובעות ממלחמת "חרבות ברזל" והיא מספקת לראשונה הצצה לקראת מה שעתיד לקרות בשוק השכירויות - ירידה. הירידה הזאת עתידה להשתנות אחרי המלחמה. הביקוש הוא ביקוש כבוש שמחכה להתפרץ בעת גל העלייה הצפוי ואחרי שהעניינים בישראל יירגעו והמצב יחזור לקדמותו.
כמה עולה לשכור בית בתל אביב?
בטבלה שפרסם דנוס אפשר לראות את ההשפעה על מחירי השכירויות ב-16 ערים. עיון מהיר בתוצאות מצביע על מגמה: המחירים יורדים בשיעור של עד 6.5%, אבל הממוצע הוא 2.7%. יש הבדל משמעותי בין דירות של 2-5 חדרים. שכר הדירה בדירות הגדולות משתנה פחות בערים כמו אילת ויורד יותר בערים כמו אשדוד ואשקלון ובעיקר בערים רחוקות מקו העימות כמו הרצליה, שם מחירי הדירות יקרים בהרבה.בחצי השנה האחרונה המחירים ירדו עד 4.6%. אפשר לראות גם את התשואה השנתית - השורה התחתונה לרוב המשקיעים. היא מגיעה עד 4.2% בבאר שבע אבל ברוב הערים הרבה פחות - פחות מהריבית. זה, כמובן, מבריח את המשקיעים מהשוק.
הנה הטבלה:
"הדבר המרכזי שאפשר ללמוד מהנתונים הוא שאנחנו רואים לאורך כל המדינה, מצפונה ועד דרומה, שיש ירידות, אחרי חודשים של עליות מחירים דרמטיות בשוק השכירות", אומר דנוס בראיון ל"ביזפורטל". "זה מבטא את הפאניקה שאחזה במשכירי הדירות בישראל. צריך לזכור ששוק השכירות הוא לא שוק שיש עליו נתוני אמת, במובן של עסקאות שנסגרו - אלא נתוני ביקוש. אפשר לראות שהנתונים של הביקושים של משכירי הדירות ירדו בצורה גורפת בכל 16 הערים שסקרתי".
ממה זה נובע? "משרתי מילואים ואנשים צעירים עזבו חוזים וביטלו את השכירות מתוך הבנה שלא יהיו בבית בתקופה הקרובה. הייתה אפס פעילות במשק מאז תחילת המלחמה ומשכירי דירות שחיים מהכסף הזה נכנסים ללחץ וחרדה והורידו מחירים כדי למצוא שוכרים ולהשכיר את הדירות. זה השפיע באופן כמעט מיידי ברמת הביקושים".
מה יקרה אחרי המלחמה? "זה די דומה למצב אחרי הקורונה, בשינוי אחד נוסף שלא יודעים אותו: כמה יהודים מרחבי העולם יבקשו לעשות עלייה לישראל. ההנחה היא שלפחות מחצית מהם יחפשו תחילה דירה להשכרה, מה שעשוי להגביר את הביקושים. כמו כן, תהיה נדידה מחודשת של צעירים שהוצאו לחל"ת וחזרו ממילואים, מההורים הביתה. הפתרון יהיה דיור להשכרה. גל העלייה משמעותי. הוא תלוי בתוצאות המלחמה, במשכה, במצבו של המשק באופן כללי. ברור שככל שתתארך, החוסן של המשק יפגע כשמשאבים מופנים לכיוון המלחמה במקום בהשקעה בבנייה ותשתיות".
כמה המפונים משפיעים על המחירים? "מעריך שישפיעו, אם כי מרביתם יחפש באזור הפריפריה, אז ישפיעו שם. אני חושב שמחירי הדירות בפריפריה הצפונית והדרומית יעלו אחרי המלחמה. הם היו נמוכים יחסית, סביר שאנשים ירצו לחזור למקורות ולאיכות החיים שהם הכירו קודם, גם האיום אמור להיות מוסר. ברגע שזה קורה המחירים בעוטף ובמקומות כאלה יעלו".
"לשחוט במחיר ולחכות"
ההשפעה של המלחמה היא קריטית יותר בהשוואה למצב שבו לא הייתה מלחמה והריבית הייתה יורדת? "במדידות של הלמ"ס עוד לא רואים את ההשפעה של ה-7 באוקטובר. גם אצלי הסקירה האחרונה היא לרבעון השלישי, סוף ספטמבר, גם שם לא רואים את התוצאות. אנחנו לא יודעים מה תהיה ההשפעה אבל יודעים שהשוק היה במצב של ירידות מחירים כתוצאה מהריבית. כידוע, בנק ישראל לא שינה מאז את הריבית, גם לא בהחלטה האחרונה שלו. אין לי ספק שהשפעת המלחמה תהיה בכיוון צמצום בעסקאות, בטח באוקטובר. הדברים האלה מלווים בכך שכל הפעילות הנדל"ן דעכה. שוק הנדל"ן עובד היום בשיעור של 30-40 אחוז מהנורמלי בגלל מחסור בעובדים ועוד".- האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
- "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
- תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"
מה המשמעות של זה?
"שאנחנו מייצרים היום פחות דירות ממה שנצטרך בעוד שנה או שנתיים. הביקושים במדינת ישראל מאוד קשיחים ויציבים. אם יש פחות עסקאות, זה בהכרח ביקוש כבוש. אני רוצה להיות זהיר עם תחזיות לעליות, כי זה קשור במצב המשק. יכול להיות שנראה עליות קטנות ולא התפרצות. בפריפריות, בהנחה שהמלחמה מסתיימת בהצלחה והאיום מוסר, הן בדרום והן בצפון, נראה עליות".
אוהד דנוס (ביזפורטל)
מה זה יעשה במרכז? "ההשפעה שם לא תהיה בטווח מידי, בשנה הקרובה, אלא אחר כך. הדירות שלא התחילו בבנייה שלהן אמורות להיות מוכנות בעוד שנתיים וחצי. את המחסור היינו אמורים להרגיש אז. אם הממשלה והמשק יידעו לעבוד בטורבו, אולי יצליחו להדביק את הפער. אבל כמו שזה נראה, זה לא הכיוון".
האם זה הזמן לקנות דירה להשקעה? "זה הזמן למי שאוהב סיכון. יש יותר מציאות והזדמנות בשוק".
היית קונה דירה בשלומי? "אנחנו מדברים על אזור שאמור להיות מושפע באופן חד משמעי מההישגים שיהיו לצה"ל בגבול לבנון. ככל שיצליחו להרחיק את חיזבאללה מצפון לליטני אני יכול לראות את שלומי עולה. כשאתה הולך לאזורים תחת איום הטילים המיידי, אז אתה לוקח צ'אנס. מה המטרה שלך בסוף? לקנות בזול, אז אתה לוקח הימור. אם חיזבאללה יורחק בהתאם להחלטת האו"ם, המחיר יעלה וברור שעשית הימור טוב. זה שוק שמתאים לאוהבי סיכון. לשחוט במחיר ולחכות. אם ההימור של המשקיע הוא שצה"ל מנצח, הוא ירוויח".
- 25.רוצו לקנות מלפפונים כי המחיר יעלה (ל"ת)מגדל מלפפונים 18/12/2023 08:40הגב לתגובה זו
- מלפפונים 18/12/2023 10:38הגב לתגובה זורק אז תיעצר הקטסטרופה בירקות. קישוא עגבניה מפפון עולה בסיטונאות 10 שקל לקילו.
- 24.יעלה ? 15/12/2023 08:26הגב לתגובה זוומאיםה יביאו כסף בדיוק? מהמענקים של הממשלה זה מה שנקרא מדינה בסיכון גבוה שרק הולך ומתגבר וכולם עוצמים את נעינים 7.10 לא חלחל מספיק יש לנו את יהטדה ושומרון שהם נתפרצו אז 7.10 יהיה יומן
- 23.מבין עניין 14/12/2023 13:41הגב לתגובה זוובמחירים של היום בשום מקום לא משתלם לקנות להשקעה. וקניית ביית למגורים קבועים הייתי מחכה עוד קצת
- 22.רייזל 13/12/2023 23:32הגב לתגובה זורושמת רק חצי מההכנסה
- שנים אני קורא תגובות של אזרחים שמנסים לתזמן תחכו ה 15/12/2023 08:25הגב לתגובה זושנים אני קורא תגובות של אזרחים שמנסים לתזמן תחכו המחיר ירד תחכו
- 21.אוהד 13/12/2023 19:54הגב לתגובה זוהמוכרים עדיין מבקשים את מחירי 22, כשהריבית היתה אפסית, היינו מוקפים ביוניקורנים אף אחד לא דמיין רפורמה משפטית או מלחמה משמעותית. בתנאים של היום הייתי מצפה לראות ירידות של 15% במינימום ומציאות זה הרבה מעבר לכך..
- וואלה כנראה שאת העיפרון החד שבקלמר (ל"ת)15/12/2023 08:26הגב לתגובה זו
- 20.יובי 13/12/2023 18:59הגב לתגובה זוברגע שהמחירים ירדו לכיוון 1 מיליון נבין שהצרכן הישראלי התפקח !
- 19.רפאל 13/12/2023 14:47הגב לתגובה זונראה לי שאחרי המלחמה כול מי שישכיר דירה ישלם מס....הכוונה כל בעל דירה גם אם הדירה 40 מר והשכירות היא ממש קטנה ישלם.....הלו המדינה צריכה אחרי המלחמה כסף.....
- אלי 14/12/2023 11:20הגב לתגובה זוהם יעדיפו לעשוק את מעמד הביניים במקום לקחת מס על דירות
- 18.סיכון? 13/12/2023 13:50הגב לתגובה זואיפה הסיכון? במדינה שבא לממשלית לאורך השנים לא אכפת מהאזרח, אין שום סיכון אם המדינה לא תבנה באופן מסיבי בפריפריות והיא כנראה שלא.
- 17.ריאלי 13/12/2023 13:42הגב לתגובה זולפני חודשיים כל המומחים טענו שהשכירות חייבת לעלות ...אמרו גם שמחירי הנדלן לא יירדו כי הביקוש קשיח ... בלה בלה בלה
- 16.מ. כהן 13/12/2023 13:28הגב לתגובה זוכשאתה אומר יש הזדמניות למי שייקח סיכון למה אתה מתכוון ?שהסיכון הוא הזדמנות, אן שהסיכון, יכול לגרום להפסד ?כמו שאני מבין את החיים, ההזדמנות של מחר יכולה להיות יותר טובה מהיום, ובעוד שנה, יותר טובה משניהם.
- 15.קרקע ודירה בישראל צריכות להיות מוצר בסיסי ולא מוצר השקעה. הגישה המספסרת בקרקעות הוא פוסט ציוניות (ל"ת)די לפוסט ציונות 13/12/2023 12:09הגב לתגובה זו
- אם כבר 13/12/2023 13:49הגב לתגובה זומעניין שרק מתבכיינים על מגיע לנו דיור, ולא מגיע לנו אוכל, או תח"צ נורמלי... קצת מתחסדת התגובה המזויפת הקבועה הזו...
- 14.וואלה הדבר הראשון לדעתי לקנות בעוטף עכשיו!!! (ל"ת)מזרחי ט. 13/12/2023 11:12הגב לתגובה זו
- ובגלל זה 13/12/2023 13:50הגב לתגובה זותשלם יותר, כמו כולם...
- 13.ביטן 13/12/2023 11:11הגב לתגובה זושומר נפשו ירחק מהגבול אחרי מה שהיה פה
- קובי זעתר 13/12/2023 19:01הגב לתגובה זוהנדלן יתרסק ביום מן הימים
- דנוסססס בשבילך! (ל"ת)דנוס 13/12/2023 14:51הגב לתגובה זו
- 12.אורי 13/12/2023 11:09הגב לתגובה זובסוף המחיר יעלה קניתי בחולון לפני שנה נותנים עכשיו 45 אלף יותר ואני דורש 80 ומערי שאקבל גם
- אלמוג 14/12/2023 11:22הגב לתגובה זוהמטומטמים
- אתה מתכוון שיש פה הרבה מטומ הרבה יותר ממך (ל"ת)רונית 13/12/2023 19:02הגב לתגובה זו
- 11.באסה 13/12/2023 11:08הגב לתגובה זואיך ייתכן שהמחיר עוד יעלה מאיפה אנשים יביאו כסף
- 10.אובדן האמון שנוכל לשרוד כאן לנצח,הוצאות המלחמה העצ 13/12/2023 11:06הגב לתגובה זואובדן האמון שנוכל לשרוד כאן לנצח,הוצאות המלחמה העצומות,הממדלה הכי מחרידה אי פעם מבחינה כלכלית לפחות,חוסר הנהגה פוליטית שתוציא אותנו מהבוץ..כל אלה יביאו לקריסת המשק. רק תמים יקנה דירה כיום בארץ. המחירים יירדו בלי קשר להיצע. לצערי צעירים איכותיים יעזבו את הארץ כי נמאס להם לממן את החרגים השיילוקים ואת שאר המושחתים כאן. לכן העסק אבוד.
- 9.כריש 13/12/2023 10:29הגב לתגובה זושווה להשקיע אחרי המלחמה הדירות יעלו בעשרות אחוזים
- 8.יוני 13/12/2023 10:26הגב לתגובה זוכי הם לא עושים צבא. כי הם עובדים אולי בשחור, אני לא יודע. אבל אם לא הייתי צריך לעשות 3 שנים צבא אז היה לי היום 100 אלף שקל נוספים.
- 7.מסרים רדודים 13/12/2023 09:31הגב לתגובה זומסרים פאתטיים מנותקים מהמציאות
- 6.עמוקה 13/12/2023 09:25הגב לתגובה זואולי מאות אלפים יעזבו, רובם לארה'ב, המדינה שלנו אוכלת יושביה
- שמפו 13/12/2023 14:51הגב לתגובה זוליצנוש!
- 5.אלי 13/12/2023 09:25הגב לתגובה זודירה להשקעה אטרקטיבית כאשר יש רווח הון כפי שהיה בשעשור האחרון. מבחינת תשואה, יש אפשרויות טובות יותר היום עם סיכון נמוך בהרבה.
- 4.ליאור 13/12/2023 09:21הגב לתגובה זובמקום לקנות בטון, לחפש שוכרים, לתקן דודים ולקבל טלפון שהחודש השוכר ישלם בעיכוב, אפשר לקנות את מדד הנדלן ולהנות ממרבית העליות.
- נכון, אבל בנדלן אתה נהנה מהמינוף + עליית ערך צפוייה (ל"ת)תומר 13/12/2023 14:08הגב לתגובה זו
- לא לקנות שום מדד, יהיו פשיטות רגל (ל"ת)יוני 13/12/2023 10:24הגב לתגובה זו
- 3.לא מתקרב למציאות.... (ל"ת)אנונימי 13/12/2023 09:07הגב לתגובה זו
- 2.טבלה עם מחירים רחוקים מהמציאות (ל"ת)רון 13/12/2023 08:57הגב לתגובה זו
- רחוקים איך ? גבוהים יותר או נמוכים נותר מהמציאות ?? (ל"ת)המגיב 13/12/2023 20:42הגב לתגובה זו
- 1.סווינגר 13/12/2023 08:56הגב לתגובה זועושים יותר. קרן כספית היא מקום חנייה לכסף בסביבת הריבית כעת. כשהריבית תתחיל בירידות הקלות (לא תגיע לאפס בשנים הקרובות), אז כסף רב יזרום לשוק ההון. אם כבר, מעניין להשקיע במניות של חברות הנדלן, ולא בנדלן הפיזי. בטח לא בישראל. בישראל רוכשים בטון למגורים. כהשקעה זה לא ערך טוב לכסף (מלבד החבר'ה שעשו 100% מהעליות מ2008). כבר לא יהיו עליות מנותקות של 100%< כי מחירים הדירות מרבה מעל כוח הקנייה.
