הנתונים שלא מספרים לנו: כמה דירות מוכנות לאכלוס באמת יש בישראל?
מצגת הרבעון השלישי של חברת אב-גד
אב-גד
0%
אב-גד
1,717
0%
אב-גד היא חלק מתופעה רחבה יותר. זה התחיל בעליות ריבית והמשיך במלחמה - שוק הנדל"ן קפוא ולא מתפקד עם ירידות מחירים אחרי שנתיים של עליות. זה התחיל לפני המלחמה, זה מתחזק אחריה. המלחמה מביאה לעימות בין האוצר והקבלנים (ראיון עם נשיא התאחדות הקבלנים ראול סרוגו). האוצר לא מוכן לספק פיצויים לקבלנים אחרי הרווחים הגדולים שלהם וגם טוען שאם הם היו במצב קשה הם היו מורידים מחירים בצורה חדה יותר. זה לא קורה. הקבלנים מנגד, טוענים שאין פועלים, השוק נמצא בפעילות נמוכה של כ-30%-40% ולכן כמות הדירות במלאי תלך ותקטן, כשבמקביל יש גם ירידה דרמטית בהתחלות הבנייה שהחלה כבר לפני כחצי שנה.
העימות הזה יוצר מלכוד גדול - צריך מעשים, לא מריבות ולא דיבורים. אם לא יטפלו מערכתית בכמות הדירות יתברר עוד שנה שיש מחסור גדול. מחסור מביא לעליית מחירים, ומי שישלם את המחיר הוא הציבור הישראלי. אבל יש פתרונות, יש ברירה אחרת, וזה הרבה יותר רחב ועמוק מהשיח הנוכחי בין הקבלנים לאוצר. האוצר והממשלה צריכים לספק קרקעות לבנייה ובכמות כזו שלא תהיה ברירה לקבלנים אלא להוריד מחירים. היא גם צריכה לעודד עבודה בבניין ולייבא פועלים זרים.
ריבית יורדת - טובה לשוק הנדל"ן
לפני שנגיע לנתונים כמה מילים על המאקרו. הדברים שאמר יו"ר הפד' ג'רום פאוול בשבוע שעבר מעודדים. הוא צופה 3 הורדות ריבית בשנה הבאה. זה תומך, כמובן, בהורדות ריבית בישראל. לא בטוח שפרופ' אמיר ירון יוריד את הריבית כבר בהחלטה הקרובה שלו, אבל ההערכות הן שהוא יוריד ב-2024 את הריבית בשיעור משמעותי. זה אפילו יהיה משמעותי יותר ממה שהערכנו לפני המלחמה. האינפלציה התקררה והנגיד יכול להיות מעודד, אבל הוא רוצה לראות שהשקל מתייצב והשוק מתחיל לחזור לעצמו לפני שהוא מוריד ריבית. בעיקר הוא רוצה לראות שר אוצר שמקצץ בתקציב. כאן עיקר הבעיה. לא בטוח ששר האוצר יצליח, סיכוי טוב שהגירעון יגדל ואז בנק ישראל יכול להפגין שרירים ולא להוריד ריבית.
- כל הכותרות
נתוני הלמ"ס האחרונים הוכיחו עד כמה המצב היה גרוע עוד לפני המלחמה - ירידה של 18.4% בשלושת החודשים הקודמים, כולל אוקטובר, אבל בחודש הזה נמכרו 930 דירות שזה כמעט 60% פחות מספטמבר. הנתון של אוקטובר החליש עוד יותר את נתוני מכירת הדירות שהחלה כבר בחודשים הקודמים.
כמה דירות באמת נותרו למכירה והאם אפשר לגור בהן?
עכשיו, למיקרו. שים לב לנתונים הבאים: על פי הלמ"ס, יש 62,150 דירות שנותרו למכירה. זה לא אומר שהדירות מוכנות, ממש לא. חלק קטן מהכמות הזו מוכן לאכלוס, אחרי טופס 4 4, בעוד ש-10-15 אלף דירות, לא רק שלא בנויות, אלא שהן כאלה שבהן גלגלי הטרקטור עדיין לא עלו לשטח. הם בתהליך של בנייה, וניתן למכור אותן, אבל אלו לא דירות שאפשר לגור בהן מחר בבוקר. אין באמת מלאי של דירות גדול, ה-62 אלף דירות שהלמ"ס מציגה הן דירות מוכנות למכירה. הן לא מוכנות לאכלוס.בוא נצלול עוד קצת למספרים. 62 אלף דירות שמוכנות למכירה הן דירות שהקבלנים יכולים למכור אותן, אבל חלקן יהיו מוכנות רק בעוד תקופה, אפילו שנים. על פי ההערכות דירות מוכנות לאכלוס הן סדר גודל של אולי 10,000 דירות. 30% מהן נמצאות בתל אביב וכנראה כ-25% מהן במרכז. מה זה אומר? שהיצע הדירות במרכז נמוך,
אם הקצב הנוכחי של הבנייה יימשך והתחלות הבנייה לא יעלו משמעותית - אין שום אור בקצה המנהרה. הקצב חייב לעלות. צריכים לתמרץ בנייה ומכירה מהירה. יש כאן מלכוד. הממשלה לא באמת מעוניינת ברמה האישית לירידת מחירים ואולי זה אפילו חזק ממה שאנחנו חושבים כי לא ייתכן שבמשך עשרות שנים לא באמת מצליחים להוריד את מחירי הדירות. אולי האינטרסים של השרים וחברי הכנסת שלחלק גדול מהם יש מספר דירות הוא שהמחירים ימשיכו לעלות.
הממשלה גם "מסונדלת" מבחינה תקציבית - שוק הנדל"ן מביא לה מסים מאוד גבוהים והכנסות דרך מכירת קרקעות. לתת הטבות עכשיו, הנחות ועוד צ'ופרים כשצריך את הכסף למלחמה, זה לא משהו ששר אוצר ירוץ לבצע. ולכן, אנחנו לקראת מצב ידוע מראש. הכתובת כתובה על הקיר - הולכים כאן לתקופה של האטה וחולשה גדולה בשוק כאשר יהיו קבלנים שלא יצליחו לשרוד ועל הדרך ייתכן מאוד שיהיו הזדמנויות לרוכשי דירות, אבל אם לא יהיה משהו דרמטי מצד הממשלה, המחירים עשויים לעלות תוך פרק זמן של חצי שנה עד שנה.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
20.אינטרסנטיםtjj 19/12/2023 02:34הגב לתגובה זו2 2תמיד מספר הדירות הלא מכורות כוללות דירות בבניה. לא חדש. העניין הוא שמספר הדירות האלה גדל כמעט פי 2 בשנה האחרונה.סגור
-
19.לרכוש רקלרכוש דירה רק אם המחיר יורד 60% כי ברגע שמתחילים ב 18/12/2023 08:27הגב לתגובה זו5 2לרכוש דירה רק אם המחיר יורד 60% כי ברגע שמתחילים בצפון זה כבר כל המדינה אז לשמור שקל לבן ליום שחורסגור
-
18.לקנות דירה החמישים קילומטר ממך יש אנשים שרוצים להשמיד אאייל 18/12/2023 07:36הגב לתגובה זו5 2אותך. ויש להם צבא חזק.יותר חזק מצהל. וזה אמון של 360 מעלותסגור
-
סע למינכן, להיות קתולי. ישראל ניצחה שהיינו 1/15 מהיוםדמע 20/12/2023 23:45הגב לתגובה זו0 0ב48 היינו פחות מחצי מליון יהודים, בלי נשק. וניצחנו. ב73 היינו 3 מליון יהודים מול הנשק הסובייטי הטוב בעולם. וניצחנו בקלות. היום אנחנו פי 15 לפחות חזקים יותר מבעבר, כך שאפילו אוייבים אז, כאן ובאירופה כבר מתחנפים אלינו בגלל הכוח שלנו.סגור
-
17.סוף סוף מספרים אמת ולא מחרטטים אותנו האוצר עשה עלינוקבלן שיודע 18/12/2023 07:36הגב לתגובה זו3 5סיבוב וצריך לומר את האמת אין דירות..!!סגור
- טען עוד
-
16.היה ברור שזה מה שיקרה והמחירים יעלו לכן קניתי עכשיועדן 18/12/2023 07:03הגב לתגובה זו3 12בשפל ותראו שאני ארוויח לפחות 10-15 אחוז בשנה בואו לקריות!סגור
-
15.בקיצור הכל היה פייקבושה 18/12/2023 07:02הגב לתגובה זו0 4בוששהסגור
-
14.הנדלן הוא כלי בידי הממשלה לסחוט את הציבור! לא עודיוסי 17/12/2023 23:23הגב לתגובה זו3 1כולם גרים בפועל, אין אנשים ברחוב משמע אם דירה עולה 500 אל"ש או עולה כמו היום 2 מיליון שקל זה זהה. אין מחסור וגם לא יהיה ואם יהיה יבנו כולם כמו אצל בני הדודים, חופשי חופשי. מה יעשו בתי המשפט ? יהרסו ? כל הנגב הגליל הישובים וגם המושבים - כולם בונים שמים ז על הממשלה. אין מה לדאוג.סגור
-
13.כתבה מטעם (ל"ת)י. 17/12/2023 19:34הגב לתגובה זו2 1סגור
-
12.אסור לגלות סודותיהודה 17/12/2023 18:09הגב לתגובה זו7 1אם תגלו איך תעשו קופה אז תמשיכו בשיטת התעתועים ותטמטמו את העם בבלופים בהטעיות ובהונאה אבל האוצר והבנקים למשכנתאות תומכים בכם נותנים לכם גב כי אתם משרתים אותם ולך תסביר זאת לעדר התמימים הם תמיד יאמינו לכם כי ההגיון מהם והלאהסגור
-
11.מי שחושב שהחירים ירדו דרסטיתאנונימי 17/12/2023 17:42הגב לתגובה זו1 12חי בלה לה לנד...אין מקום לכולם פשוט מאוד אין מה להוסיף.מי שרוצה איכות חיים של מרכז יהיה חייב לשלם .לגבי כל מיני מקומות מרוחקים זה פחות אטרקטיבי אבל גם שם בסופו של דבר לא יהיה מקום גם.אתם לא יודעים חשבון של כיתה א.שיהיה לכם בהצלחה תחכו עוד ועודסגור
-
שאלה לגבי חיילי הסדיראליהו 18/12/2023 05:32הגב לתגובה זו2 1שאלה חיילי הסדיר שכרגע נלחמים בעזה, מה לומר להם, מצטערים פספסתם את הרכבת לא יהיה לכם בית? אולי פשוט שילחמו רק מי שיש להם בית?סגור
-
ישראל משתמשת ב5% מעתודות הקרקע שלהאוהד 17/12/2023 23:25הגב לתגובה זו1 1הבניה היום גם מחוץ למרכז היא פי כמה יותר צפופה ממה שהיה מקובל בעבר. אין באמת בעיה של קרקע וגם הגידול הדמוגרפי הוא הרבה באחוזים אבל במספרים הוא לא באמת מאתגר כלכלה חזקה כמו שיש כאן כרגע.סגור
-
10.אינטרסיםירושלמית 17/12/2023 15:59הגב לתגובה זו15 3" אולי האינטרסים של השרים וחברי הכנסת שלחלק גדול מהם יש מספר דירות הוא שהמחירים ימשיכו לעלות". בדיוק. זה טיבה של הממשלה והכנסת. אזרחים ראויים למדינה אך היא אינה ראויה להם אם אלה פני מנהיגי הציבור.סגור
-
9.השכפץ של המדינה, כולנו..אני 17/12/2023 15:48הגב לתגובה זו4 1..גם האזרחים וגם החיילים, כמובן לא כולל המקורבים ואנשי שמנת. שאנחנו גם השכפץ שלהם.סגור
-
8.אם הכל נפלא ויש מכירותגיא 17/12/2023 15:46הגב לתגובה זו21 1מדוע הקבלנים/קבצנים מגיעים לממשלה כדי לקבל נדבות?סגור
-
7.מה שקובע את מחיר הדירה זה כח הקניה של הציבור!בהודו יד מחסור של מיליוני דירות, כנ״ל במצרים,מקסיק 17/12/2023 14:58הגב לתגובה זו44 0בהודו יד מחסור של מיליוני דירות, כנ״ל במצרים,מקסיקו וקולומביה.המחירים לא עולים כי אין כח קניה!סגור
-
6.תפסיקו לפמפם יפושעים מחירי הדירות בדרך לקריסה (ל"ת)רועי 17/12/2023 14:47הגב לתגובה זו28 4סגור
-
5.חחחחחחחאחד! וגם אחד! 17/12/2023 14:35הגב לתגובה זו36 1דעתי בלבד!!! באיזה מרץ ובאיזו תדירות מפרסמים כתבות בנושא... ואני שואל... יש לחץ אדיר בקרב בעלי האינטרסים? מספרים לנו על ביקושים כבושים מזה זמן? (לכן יש "הרבה" עסקאות לאחר שהתפרצו?) על עלויות בנייה "גבוהים"? על עלייה המונית מאירופה? ("נוהרים" בטירוף לקנות מכל המרבה במחיר?) על הריבית הגבוהה שאוטוטו תרד? (ולא סתם תרד, אלא "ישר" לאפס?) על תושבי הדרום והצפון שהותירו את בתיהם לאור המצב, וכעת קונים "בהמוניהם" במרכז? (כי יש להם "המון" כסף מ"מכירת הבתים שלהם" אחרי "טירוף הקונים"?) על עצירת הבנייה עקב המלחמה? ועוד? ועוד? האם מתרכזים כעת בריבית (שאכן כנראה משפיעה על משקי בית), ודוחקים את העיקר? מהו העיקר לדעתי? מחירי הבועה! שהרבה אנשים כבר לא מוכנים או לא יכולים לשלם! ומה גם שאף אחד לא מבטיח שהריבית לא תעלה שוב "בטעות"... האם המינופים (הלוואות, ועוד הלוואות, ועוד הלוואות) הביאו למצב שברירי? לבועה? שיכולה להתפוצץ בבת אחת? ומזה אומר פיצוץ בועה? לא יודע... אך לדעתי, עם ישראל לא פרייאר, וחכם... עיניו בראשו!סגור
-
4.אני שמח שהתייחסת לתגובה שלי לפני כשבוע וכתבת טורמזרח תיכון חדש 17/12/2023 14:32הגב לתגובה זו7 25אני כבר לפני כמה חודשים פניתי ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשביל להבין את הנתונים ואז הבנתי שהכל בולשיט. אין כמעט דירות מוכנות וזה אומר שעוד שנה תהיה קטסטרופהסגור
-
3.עוד כתבת הפחדה בשוק מת, מראה כמה המצב קשה בנדלןfdgf 17/12/2023 14:21הגב לתגובה זו39 3איזה כיף שהריבית עלתה.סגור
-
2.אין דירות -הכל מכור ל10 שנים הבאותראש דוק 17/12/2023 13:52הגב לתגובה זו19 11חחחחסגור
-
1.מבלבל תמוח יום אחרי יום (ל"ת)איציק יצחקי לא נח 17/12/2023 13:49הגב לתגובה זו30 6סגור
-
כתבה נכונה. יהיה חוסר משמעותי. (ל"ת)יש רא לי 17/12/2023 14:35הגב לתגובה זו7 24סגור
