מחירי הדירות בבאר יעקב התחמקו מירידות; כמה עולה דירה בעיר?

מחירי הדירות ברחבי הארץ בירידה. מדובר על ירידה של מעל 7% ואפילו 10% במקומות מסוימים והיא כוללת את הדירות החדשות לצד הדירות הישנות. אחרי שהמחירים עלו ב-2021-2022 עלו בקרוב ל-30%, הגיע הזמן לירידות, אבל זה לא בכל מקום.

בבאר יעקב הירידות מסתכמות באחוזים בודדים. נתחיל בעסקאות שנעשו לאחרונה. ברחוב אלונים 3 בבאר יעקב נמכרה בנובמבר דירה של 5 חדרים בקומה שמינית ב-שטח של 108 מ"ר במחיר של 2.61 מיליון שקל. מחיר של כ-24 אלף שקל למ"ר. ביולי השנה נמכרה דירה בקומה הראשונה בשטח דומה בסכום של 2.65 מיליון שקל. לכאורה מדובר בירידת מחירים כי הקומה השמינית שווה סדר גודל של 200 אלף שקל יותר מאשר הדירה בקומה הראשונה. אבל קשה לומר כי מדגם העסקאות נמוך. ועדיין כשלוקחים את המחירים ואת ההצעות בלוחות המכירה, מבינים שיש ירידה של כמה אחוזים מאז המלחמה. 

כמה עולה דירה בעיר?

אבל, כשמסתכלים על כל שנת 2023 לא מזהים ירידות משמעותיות. זאת בניגוד למצב במקומות אחרים. אולי זה בזכות המחירים הנוחים יחסית עדיין - סדר גודל של 23-24 אלף שקל למ"ר. 

ירידה מתונה יכולה להיות בשל עליות מתונות בשנים קודמות. אבל כשבחנו את המצב ראינו שזה לא כך - בשנים 2021-2022 מחירי הדירות בבאר יעקב עלו ב-30%. נחזור לבניין באלונים 3. בפברואר 21 נמכרה דירהבשטח דומה לאלו שהוצגו במחיר של 2.1 מיליון שקל. הדירה בקומה שמינית. עברו כמעט 3 שנים והמחיר עלה ב-30%.

הרחקנו לאמצע 2020. לפני שלוש שנים וחצי. הממוצע הארצי בתקופה הזו הוא עלייה של כ-20%. באלונים 3 נמכרה דירה זהה למוצגות למעלה בקומה ראשונה ב-2 מיליון שקל. כלומר עלייה של 30%. 

• מושבה של פעם, עיר של היום: המחירים בבאר יעקב ממשיכים לטפס
• המרכז בבאר יעקב: אלף דירות שווקו, מחיר דירת 4 חדרים: 1.89 מיליון שקל

בדקנו גם את העליות על פני זמן בדירות שנמכרו פעמיים במהלך תקופה וקיבלנו את הנתונים הבאים לגבי הבניין באלונים 3 - עלייה של 158% ב-15 שנים; עלייה של 62% ב-8 שנים, עלייה של 31% ב-4 שנים. הממוצע בעשור האחרון הוא עלייה ממוצעת של כ-8%-9% בשנה.

 

הפרויקט של צבי צרפתי - המחירים עלו

גם כשבודקים את המצב באזורים ושכונות אחרות מקבלים תמונה קרובה לזו. השכונות החדשות נהנות מעליית מחירים פרמננטית בשנים האחרונות. אינדיקציה נוספת קיבלנו מהדוחות של צרפתי שבונה בבאר יעקב מתחם גדול. שני בנייני מגורים - LIVE.

השיווק של צרפתי התחיל לפני שלוש-ארבע שנים, הפרויקט יסתיים בעוד חצי שנה-שנה. קצב המכירות ירד דרמטית, בשנה שעברה נמכרו 88 דירות, עכשיו סדר גודל של 2 ברבעון, אבל נותרו יחסית מעט דירות. שיעור השיווק עומד על 91%.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

המחירים בעלייה, הם התחילו ב-23 אלף שקל למ"ר (כולל המע"מ) והם כעת כ-26-26.5 אלף שקל למ"ר. צרפתי הרוויחה בפרויקט האמור 150 מיליון על הכנסות של 400 מיליון שקל, זאת רווחיות הרבה יותר מהממוצע ליזמים-קבלנים. מעבר לכך, הרווחים שלה עלו על פני תקופת הפרויקט מה שמעיד בצורה ברורה על עלייה בהערכות שלה לגבי מחיר המכירה.