"מחירי הדירות בחיפה בקושי ירדו; הייתי קונה דירה בקריית אליעזר"

כולם מדברים על גוש דן, אבל אף אחד כמעט לא מדבר על חיפה. מחירי הנדל"ן בצפון מעניינים לאור המעבר של תושבי המרכז לפריפריה. חיפאים ייעלבו. הם יספרו שחיפה היא לא פריפריה, שהיא המרכז של הצפון. וזה נכון במובן מסוים, אבל המחירים בה מספרים אחרת. אלה לא מחירי המרכז, אלא מחירי המעגל השלישי. לא מחירי תל אביב, גם לא רמת גן גם לא פתח תקווה וראשון לציון. המחיר הממוצע בחיפה נמוך יותר מבראש העין, נתניה ואפילו מאור עקיבא, שבה יש לא מעט שכונות ותיקות. ככל שמצפינים, המחיר למ"ר מתחיל לרדת בהדרגה - אלא אם נסעתם לשכונת יוקרה כמו דניה, ועצרתם כדי לברר מחיר של צמוד קרקע יוקרתי.

חיפה התפתחה, אבל מה קרה מאז נאות פרס? (ניר בלזצקי, דוברות עיריית חיפה)

ד"ר אסף גסטפרוינד, הוא שמאי מקרקעין וגם עו"ד ותיק בחיפה. לפני הראיון איתו, חשוב לציין: הוא נמצא במקום הרביעי ברשימה של ראש העירייה לשעבר יונה יהב, שהולך ראש בראש צול עינת רותם קליש במטרה להדיח אותה ולחזור לכסא ברחוב חסן שוקרי. לא שוחחנו איתו על תופעת חזירי הבר שמציקה לכל תושבי חיפה, אבל שמענו ממנו תובנות מעניינות על מחירי הנדל"ן באזור - כאלה שיכולים לסייע לרוכשים פוטנציאליים להבין האם חיפה זו העיר בשבילם.

"בגדול, המחירים כאן סטטיים מאז העלאת הריבית", אומר גסטפרוינד, שאתמול הפך רשמית לדוקטור ומפרסם מדי תקופה נתוני "ברומטר" על מצב הרוח הנדל"ני באזור חיפה. "כל המשק, הלמ"ס ומשרד האוצר נשענים על נתוני מס שבח. אבל מה קורה איתם? אני מוכר דירה היום, מדווח למס שבח בעוד חודש ואחרי 3-4 חודשים הוא שם את העסקה במאגר ורואים אותה במערכת. בישראל חיים היום לפי השוק של לפני 3 חודשים, אז אין מספיק נתוני אמת", הוא מסביר. "אני מנתח את העיר רק בעזרה חוזים אמיתיים, הולך לבדוק האם הדירה בקומה שנייה או שלישית, האם היא משופצת או לא. את זה, מס שבח לא יכול לראות".

הנה כמה נתונים על דירות שנמכרו בחיפה ובקריות בשבועיים האחרונים, שיכולים ללמד על הטענה כי המחירים "סטטיים": דירה ברחוב התשבי בנשר נרכשה תמורת 1,075,000 שקל,  המחיר משקף את מחיר השוק; דירה ברחוב זבולון בקריית אתא נרכשה תמורת 780,000 שקל - המחיר משקף את מחיר השוק; דירה ברחוב יבנה בקריית מוצקין נרכשה תמורת 1,350,000 שקל; דירה ברחוב התמר בחיפה נרכשה תמורת 1,050,000 שקל. 

אתה אומר שהמחיר משקף את מחיר השוק, המחיר נכון להיום. אבל השאלה הגדולה היא בכמה המחירים ירדו לעומת המצב לפני המלחמה, בשל העלייה בריבית?
"בחיפה הם ירדו אולי בחצי אחוז. יכולים להיות לזה כל מיני הסברים. אומרים שדברים מתחילים בתל אביב ואז מחלחלים ליתר המדינה, יכול להיות שזה גם העניין הזה. המחירים באזור המרכז עלו בצורה דרסטית ביחס לחיפה ויכול להיות שהתיקון באזור חיפה פחות קריטי. פעם שלישית, ברמה האבסולוטית - מחירי הדירות בחיפה נמוכים משמעותית מאוד, ביותר מחצי, מאשר בתל אביב. ומה יורד קודם? הדירות היקרות".

מה המחיר למ"ר בחיפה?
"במאקרו, המחיר עומד על 17-18 אלף שקל למטר".

זה מוזר, אבל לפי העסקאות, בדניה היוקרתית (הכדורגלן לשעבר והפרשן אייל ברקוביץ' התגורר שם במשך שנים, היא נחשבת לשכונה של עשירי חיפה) המחיר דומה. יש כאן עיוות?
"כן, כי מדובר בצמודי קרקע. את דניה אנחנו בכלל לא מודדים כי בבנייה צמודת קרקע לא מודדים פר מטר. בבניה צמודת קרקע מרבית הערך הולך לקרקע, לכן לא משתמשים במחיר למטר, אלא אם יש לנו הרבה מאוד עסקאות דומות. זה לא המצב. יש כאן גם עניין של שוליות לגודל. בגדול, אפשר לומר שהמחיר הוא 5-6 מיליון שקל לוילה חצי דונם. בדניה אין כמעט מגרשים שהם פחות מהגודל הזה ולכן באים לכאן. יש מגרשים יותר גדולים".

אתה אומר שאין ירידה, אבל בפועל, מצאנו ירידה בנווה שאנן.
"בכמות העסקאות יש ירידה דרסטית, אם אנחנו מסתכלים על כמות העסקאות בחיפה, היא ירדה פחות מאשר באזור תל אביב. מבחינת ירידת מחירים, חצי אחוז זה בטווח הדגימה, אבל אני לא יכול לומר הבית שנמכר ב-2 מיליון היום נמכר ב-1.8 מיליון שקל. לי לא הייתה עסקה כזאת".

מה עם התחלות הבנייה בחיפה? כשבנו את נאות פרס היה נדמה שיש תנופה. זה נעצר.
"מזעזע. עיריית חיפה לא רוצה לתת היתרי בנייה. אני חושב שזה לא עושה טוב לעיר, שייתנו אפילו מעט כדי לעורר את העיר. כשנייקי מוציאים דגם חדש, הם משחררים קצת וכולם רצים לקנות. גם את זה אין כאן".

"לא מוציאים כאן מספיק היתרי בנייה". ד"ר גסטפרוינד (פרטי)

סיפור נאות פרס הרים את האזור.
"את שכונת נאות פרס יזם ואישר יונה יהב. מה שניתן לאחר מכן זה במחיר למשתכן. העירייה עיכבה במשך יותר מ-3 שנים היתרי בנייה, שאפשר היה לפתור את העיכוב שלהם בחצי שעה. כמו למשך, ויכוח לאיזה מכון טיהור שופכין מתחבר הפרוייקט, ניר עציון או חיפה. חוץ מזה, כל חברה יזמית גדולה לא רוצה להיכנס לחיפה, מכיוון שהעירייה לא רק לא מעודדת, אלא גם מדכאת יזמים. לא רוצים להגיע לחיפה ולא לקנות בחיפה. אתמול אומר לי בעלים של חברת נדל"ן, מהגדולות והנזילות בישראל, שהוא לא רוצה להיכנס. הוא אמר 'אבנה בנהריה, טירת הכרמל ובקריות'".

מה קורה לשכירות בחיפה? יש שכונות שבהן המחירים עדיין נמוכים מאוד.
"דירות בחיפה אפשר להשכיר מ-2,500 שקל לדירת 25 מ"ר בהדר, עיר תחתית וכו', וזה יכול להגיע עד 8,000 שקל באזור אחוזה. אני לא מדבר על דניה, שם המחירים גבוהים יותר. מבחינת תשואות, אנחנו סביב 3%. בדירות קטנות אפשר להשיג יותר. מתחילת השנה מחירי השכירות עלו, אבל קשה לומר מספר מדויק (בין היתר בשל שונות בין האזורים)".

באיזו שכונה בחיפה היית קונה היום כמשקיע?
"בקרית אליעזר. זה אזור שמיועד להתחדשות עירונית. המחירים שם עכשיו נעים סביב מחירי דירות פינוי בינוי ולכן הם מוטים כלפי מעלה. הן לא שוות את המחירים, אבל פוטנציאלית כן. אתה מגיע ל-1.1 מיליון שקל לדירה קטנה בקומה רביעית בבניין ישן, שהולך לעבור פינוי בינוי".

1.6 אחרי התחדשות עירונית?
"בקלות. התחדשות עירונית יש בכל מיני מקומות, גם בנווה שאנן ונווה דוד, אבל יש בקריית אליעזר משהו שאין בשום מקום. חיפה זה עיר של עליות וירידות וקריית אליעזר היא שכונה מישורית. היא תתחבר לבת גלים וקרובה לים, יש בה נוף משגע והיא קרובה ליציאה מחיפה. בפרויקט מחיר למשתכן, ברחוב מייק בראנט בשכונה, תמצא דירות מדהימות".

האם לדעתך נראה עליות מחירים בשנה הקרובה?
"אנשים מתייחסים לשאלה הזאת בקלות ראש. הם חושבים שהמחירים רק עולים. אני באמת לא יודע וזאת התשובה הכי אחראית שאני יכול לומר היום. השנה האחרונה הראתה שמחירי הנדל"ן לא רק עולים, הם גם יורדים לפעמים, כמו שהבורסה לא תמיד עולה למרות שבטווח הארוך היא עולה כי הכלכלה צומחת. הנדל"ן לא תמיד עולה. מצד שני, המין האנושי מתרבה והקרקע היא אותה קרקע. לא השתנתה. לכן, מחיר הקרקע עולה. צמודי הקרקע גם עולים כל הזמן, אבל אני לא חושב שבאופן יוצא דופן כמו בקורונה. עדיין, הדירות הכי יקרות בסוף הם הפנטהאוזים בירקון, על הים, בתל אביב".