דירה בשליש מחיר - תתפלאו זה אמיתי, אבל יש סיכונים

שווי של 500 מיליון שקל והון עצמי של קרוב ל-1.5 מיליארד שקל. הנתונים האלו מעידים כי המשקיעים בשוק לא מאמינים במאזן של החברה שכולל נכסים, התחייבויות ובתחתיתו סיכום בשורת ההון עצמי. מדובר על הפרש של כמעט מיליארד שקל בין השווי של מגוריט להון העצמי שלה וכשמבינים מהם הנכסים - בניינים בהקמה ובניינים גמורים שמושכרים, התימהון אפילו גדל. דירות זה נכס יציב. גם אם היתה שנה קשה בשוק הדירות, לאורך עשרות שנים מחירי הדירות עלו בכ-5% בשנה.

"פחות משקיעים קונים ויש פחות היצע לשוכרים". פרויקט של מגוריט (מגוריט)

אין מתנות חינם

אז הבעיה לא בנכסים של מגוריט ובטח לא בהתחייבויות. הלוואות, אגרות חוב מוצגות כמו שצריך. ההון העצמי אמיתי. על פניו משקיעים רוכשים דירות בשליש מחיר דרך השקעה במגוריט. אבל, בשוק ההון אין מתנות חינם, אם כי במקרים רבים יש עיוותים על פני תקופה מסוימת.

המצב של מגוריט ושל אזורים ריט ליווינג שגם היא נסחרת בשליש על ההון, הוא מפתה, אבל לא חסר סיכון. ראשית, צריך להזכיר שעד כה הקרנות האלו יצרו הפסדים גדולים למשקיעים; שנית צריך להזכיר שיש דמי ניהול, אבל כאן יש חדשות טובות. בשנה האחרונה יש מגמה כללית של הפחתת דמי ניהול גם בשל הלחץ של הגופים המוסדיים וגם במגוריט ירדו דמי הניהול בצורה דרמטית.

כותרת ראשית

המרוץ לשבבים: האם קוואלקום תצליח להמציא את עצמה מחדש?

גלובל | אדיר בן עמי | 22/11/2024

- כל הכותרות

וול-סטריט ננעלה בעליות; סולאראדג' קפצה ב-10%, פאגאיה עם 6%

המרוץ לשבבים: האם קוואלקום תצליח להמציא את עצמה מחדש?

פינטרסט - המניה שנפלה יותר מדי?

מהפך בניהול כספי צה"ל: לראשונה ימונה חשב חיצוני בדרגת אל"מ

גוגל תחת מתקפה: למה בוול-סטריט צופים שהחברה תצלח את האתגרים

המירוץ ל-AI: אמזון משקיעה עוד 4 מיליארד דולר באנתרופיק

גאפ חוזרת לצמוח: עקפה את הציפיות וקופצת ב-8%

מיקרוסטרטג'י גייסה עוד 3 מיליארד דולר לרכישת ביטקוין

הצפת ערך בשטראוס - רווח של כ-320 מיליון שקל ממימוש החזקתה בסברה

סמארט בטא: מדדים במשקל שווה - לאחר שנים של תשואת חסר, האם הגיע זמנם?

בידור? חיות מחמד? אם זה לא בינה מלאכותית זה לא נחשב

רדיט בשיא: עלייה במספר המשתמשים, האם היא תוכל לשמור על הצמיחה?

"התחום שלנו רותח; רואה אותנו בעתיד עם מחזור גבוה מ-100 מיליון דולר"

נוריאל רוביני צופה זעזועים בשווקים הפיננסים; איך להתגונן?

"מניית אנבידיה תגיע ל-190 דולר"

האיום הגרעיני של רוסיה – האם השווקים ירגישו את זה?

מנכ"ל ישראייר: "אם היינו בשנה רגילה, הרווח היה משתפר ב-10 מיליון דו...

"הצמיחה ברבעון השלישי תמשיך גם לרבעונים הבאים; עובדים על רכישה גדולה"

האירוע בשפרעם מחזיר אותנו לשאלה - האם הממ"ד יעיל נגד טילים?

סמארט #3 - קרוסאובר חוצה סגמנטים

עוד תכניות

שלישית חשוב לזכור שיש דילולים. ברגע שהקרן מגייסת אקוויטי היא בעצם מעבירה חלק מהדיסקאונט הגדול לבעלי מניות נוספים. האמת היא שזה אולי הסיכון הגדול ביותר, כי לגבי הסיכון הראשון - מה שהיה (בשוק ההון) מת. צריך להסתכל קדימה. לגבי השני - יש כאמור פתרון. לגבי השלישי, בהינתן הגופים המוסדיים הרבים שמחזיקים שם והדומיננטיות שלהם וגם בעלי קרן הניהול עצמה, לרבות ארז רוזנבוך היו"ר, שמחזיקים בקרן, הרי שדילול  משמעותי לא סביר, כי זה יפגע בהם. זה אפשרי, אבל זה אמור להיות מחובר לאינטרסים של הגופים המוסדיים ובעלי השליטה. 

ובהינתן כל זה נשאר לחפש הסברים אחרים לשווי הלכאורה נמוך. כנראה שמאזנית המצב טוב, גם מבחינת "המאזן הכלכלי" - ההון הכלכלי הוא בדומה להון החשבונאי והוא פי 3 מהשווי. אולי הבעיה בדוח רווח והפסד.

למה זה משתלם לחברות?

מגוריט נשענת על בניית פרויקטים במסגרת דיור להכרה לטווח ארוך ורכישת בניינים מיזמים. בפרויקטים להשכרת דירות לטווח ארוך, מחלקים בין דירות להשכרה בשכר דירה מפוקח וזול בכ-20% ממחיר השוק לתקופה ממושכת ודירות להשכרה בשוק החופשי. היזם (במקרה הזה הקרן) מקבלים פטור ממס שבח בסוף התקופה (אחרי 20 שנה), מס רכישה מופחת וצ'ופרים נוספים.

התשואה הממוצעת בשכר דירה היא כ-3% (בשקלול של שני סוגי השכירויות). עלות המימון היא באזור 6% (עלות מימון אפקטיבית. בפועל העלות נמוכה משמעותית כי גויסו כספים בעבר. עלות החוב השקלית הממוצעת היא 4%). לכאורה יש בעיה קשה - התשואה לא מכסה את עלויות המימון. אבל זו לא התמונה המלאה.

הקרן רוכשת את הדירות בהנחה במסגרת מכרזים להשכרה ארוכת טווח. מדובר בעסקאות במחיר נמוך בכ-20% ממחיר השוק. זה רווח שצריך להכיר בו לאורך תקופת ההשכרה. כמו כן, יש רווח יזמי משמעותי. מגוריט צופה לדווח בשנים הבאות על רווח כתוצאה משני האלמנטים האלו של חצי מיליארד שקל. 

הרווח הזה עשוי להתבטא בתשואה משוקללת של כמה אחוזים בשנה. ולסיום יש לאורך זמן עלייה במחירי הדירות. בשנה האחרונה יש ירידות אפילו משמעותיות, ייתכן שהירידות יימשכו, אבל אם נסתכל על ההיסטוריה ארוכת הטווח וננסה לגזור על העתיד, נראה שמחירי הדירות עולים בממוצע בכ-5% בשנה.

קחו את התשואה מדמי השכירות, מהשבחה, מרכישה בזול, מייזום ותקבלו כ-10% תשואה. עכשיו זה כבר נראה סביר בהינתן מימון בשיעור של כ-6% וזה עוד לפני הורדת הריבית הצפויה בשנה האחרונה.

בחישוב צריך להוסיף סדר גודל של 0.5%-0.7% של עלויות, דמי ניהול, שוטפות וכו' ובחישוב שמרני, יש הוצאות של 8% בשנה. בחישוב לא שמרני ההוצאות הן 6.5% מהנכסים.

קחו את הירידה הצפויה בריבית ותקבלו הוצאות של 7%-6%. זה משאיר לקרן רווח של 3%-4% אבל צריך לזכור שזה הרווח על המינוף, יש לה גם רווח על ההון שלה (והוא 1.5 מיליארד). כשמתחשבים בזה מקבלים תשואה מינימלית של 5%. תשואה יותר סבירה היא 7%-6%.

זו תשואה לטווח ארוך וביחס להון העצמי. משקיעים צריכים להתייחס לשווי השוק. בשווי שוק שהוא שליש, התשואה לשווי היא פי 3. הייתכן? זה מביא אותנו ל-15%-20% בשנה.

קחו מרווחי ביטחון, קחו דילולים בכל זאת, קחו הנחות שמרניות יותר, ועדיין כהשקעה לטווח ארוך זה מעניין. השאלה אם זה אפילו תחליף לרכישת דירה שנייה? יכול להיות שכן. יות מכך - אין את ההתעסקות ברכישת דירה, חוזה, עורכי דין, מסים, ביקורים בנכס, החלפת שוכרים ועוד. אתם כמובן משלמים לזה - דמי הניהול לשותף הכללי, אבל זה להשקיע בדירה מבלי להתעסק בכל המכלול, וגם - לעשות את זה בלחיצת כפתור ובכל סכום - גם ב-20 אלף שקל וגם ב-200 אלף שקל וגם ב-2 מיליון שקל. וזו השקעה נזילה, להבדיל מדירה.

אז למה השוק לא מבטא את זה? אולי בגלל שזה לא העיתוי הנכון - הריבית עוד לא ירדה, מחירי הדירות צפויים להמשיך לרדת, ושוק הדיור להשכרה לטווח ארוך לא ממריא. מגוריט נשענת על פרויקטים ומכרזים להשכרה ארוכת טווח ונכון לעכשיו זה שוק קפוא. זה לא אומר כלום על החישוב למעלה, כי אלו כבר פרויקטים בבנייה, זה אומר על העתיד. 

"העסק נכשל"

"בראייה מלמעלה, המטרה של המדינה בהקמה והטבות לקרנות ריט נכשל", אומר לנו ארז רוזנבוך, מי שמנהל את קרן הריט מגוריט. עם העובדות קשה להתווכח. בתום 8 שנים, כיום מתפקדות 3 קרנות ריט שכל ההיקף שלהן יחד הוא 2.7 מיליארד שקל הון עצמי. המדינה היתה צריכה להביא את זה ל-30 מיליארד כי זה הפתרון האולטימטיבי למצוקת הדיור. 

"זה כלום ושום דבר", הוא מסביר. "בוא נחדד את המספרים: קרנות ריט קנו יחד 4,500 דירות, מתוכן מוכנות היום פחות מ-2,000 דירות. יש 800 אלף דירות להשכרה בישראל, אז זה רבע אחוז. בשמונה שנים. אם מישהו חושב שזה הצלחה, הוא כנראה לא מבין".

"העסק נכשל". ארז רוזנבוך (עמית חכמוב)

למה זה נכשל?
"ההגנה שזה קיבל לא מספיק טובה. עובדה שאחרי 8 שנים מספר הדירות כל כך נמוך. אם זה היה פרויקט מוצלח, כנראה שהיינו רואים עשרות חברות נפתחות, ואולי יותר, מתוך אלפי חברות שעוסקות בשוק הבניה למגורים. אז למה קרנות ריט יש רק 3? כי מה שנתנו לא מספיק. לגבי הנושא של עידוד השקעות הון, עד לפני שבוע הוא לא באמת עודד שכירות ארוכת טווח, כי שכרו לחמש שנים. קנו דירות, ואז מכרו אותם. לא היה מערך שיווק ותחזוקה. אין מערך של החזקת דיירים לטווח ארוך, פשוט ליהנות מהטבות המס ולמכור. לכן המדינה החליטה לעשות סטופ והדירות יושכרו ל-15 שנה. הודעתי לוועדת כספים של הכנסת: הרגתם את החוק, לא יהיו יזמים שיילכו על זה, אבל הם לא הקשיבו".

בזמן שקרנות הריט קיבלו ארכה לפעול עד 2030, החוק לעידוד השקעות הון שיבש את הרצון למנף שכירות לטווח ארוך. מה לדעתך המדינה צריכה לעשות עכשיו כדי שזה יצליח?
"הצעתי שלושה פתרונות, אבל אף אחד מהם לא הצלחתי להעביר: הראשון, ששמתי עליו הכי הרבה דגש, ויש הצעת חוק שהוגשה בנושא, הוא שהממשלה תיתן הגנת ינוקא (הגנה מיוחדת לשחקנים חדשים שנכנסים לשוק, א"י) לקרנות הריט, שתיתן ערבות מדינה לחוב שלהן. כך המימון שלהם יהיה מוזל בצורה משמעותית והן היו יכולות לקבל הרבה הון ולקנות יותר. הן גם מחזיקות דירות ל-20 שנה. בנוסף, הן לא שייכות לטייקונים אלא לגופים מוסדיים, אז מי שהיה נהנה זה קרנות הפנסיה. כך, חיסכון ארוך טווח במדינה היה תומך בשוק השכירות. אנחנו וגם שוק השכירות, כולם היו מרוויחים. הצעתי גם לקצר את תקופת ההחזקה".

למה שהמדינה תסכים? השוכרים יפונו מהר.
"כן, אבל הצעתי לקצר את התקופה של החזקה מ-20 ל-10 שנים עם אפשרות לשחלף - כלומר הקרן יכולה למכור את הדירות אבל בתנאי שבונה עוד. האוצר לא הסכים".

והפתרון השלישי?
"הנושא של המע"מ. טיפה מורכב, אבל משמעותי. בדוגמא פשוטה: כשאני קונה דירה להשקעה במיליון שקל, אני משלם 1.17 מיליון. המדינה קיבלה ממני כסף, מע"מ, ומתי אני מקבל אותו חזקה? בעוד 20 שנה, כשאני מוכר. אני אומר, תפטרו אותי, כקרן ריט, מהמע"מ. אם הייתי מזדכה על המע"מ זה היה משפר את התשואה ב-17%, הייתי מקבל במקום 3% תשואה של 3.5%. האוצר הסכים, אבל מע"מ התנגד. אגב, הרבה חברות לא מצליחות לקבל מימון, כי דורשים הון עצמי גבוה או ריבית גבוהה, אז הן מוכרות את הדירות".

קרנות ריט לא מוכרות את הדירות, כי יש שוכרים, אבל לא מוקמות חדשות.
"כי יש מגבלה ל-20 שנה, אבל מצד שני - הן לא מקימות חדשות. עשו טררם מסיפור קרנות הריט, ומה בסוף? המדינה הוסיפה עוד 2,000 דירות. יש 2.7 מיליון דירות בישראל בסך הכל, במה הגדילו? זה פחות מ-0.1%. הנושא נכשל".

מה יקרה לשוק השכירות בישראל?
"אני לא יודע מה יקרה מחר בבוקר, אבל אתה רואה שיש שונות באזורים שונים. בתל אביב יש עצירה ואפילו ירידה, היא לא התחילה שנת הלימודים האקדמית וחלק במילואים, אבל באזורים כמו גבעת שמואל או קרית אונו הביקושים חזקים כי יש מפונים. ברמת המספרים  הצורך הוא ב-60 אלף דירות בשנה, כך לפי הטבלאות החדשות, ואנחנו רחוקים משם מאוד".

וגם המשקיעים בורחים, גם בגלל מס הרכישה.
"33% גרים בשכירות בישראל, היית מצפה ששליש יוחזקו על ידי משקיעים. בגלל מס הרכישה שעלה המשקיעים מהווים בערך 13% מהרוכשים, כלומר פחות משקיעים קונים ויש פחות היצע לשוכרים. כלומר, הם בורחים. עוד אלמנט: הריבית על המשכנתאות עלתה, המחירים עלו, אנשים לא מצליחים לקנות דירה וזה מגדיל ביקוש אבל לא את ההיצע. יתרה מזו לגבי ההיצע: הכמות קטנה ב-30 אלף דירות. בכל חודש משקיעים מוכרים יותר מאשר קונים. האוכלוסיה גדלה בלמעלה ב-10% והכמות להשקעה קטנה ב-4%. זה מעמיק את הפער".

אז נסיים את הראיון בצד ההיצע?
"לא יודע מה יקרה למחירים, אני יודע שיש מחסור בין 2025-2027 ואני מצטט מה פקיד אוצר אמר לי לאחרונה: 'ההיצע בישראל זו רכבת שמתנגשת בקיר, אין למדינה דרך לעצור את זה. כל המטרה של המדינה היא לצמצם את מספר ההרוגים'".