הנתון שמוכיח שאין בעיית היצע בשוק הדירות והאם זה אומר שמחירי הדירות ירדו?
נתוני הלמ"ס שהתפרסמו היום מלמדים על ירידה חדה בהתחלות הבנייה כשבמקביל הקבלנים מאטים את קצב הבנייה. המשמעות היא ירידה צפויה במלאי הדירות המוכנות והיצע שצפוי לרדת בהמשך. זה מדאיג, כי יש ביקוש קבוע ומנגד אין מספיק היצע. אומרים לנו את זה עוד לפני המלחמה, ונתוני הלמ"ס נכונים לרגע תחילת המלחמה, וזה נהיה חמור יותר על רקע המלחמה.
אין מספיק עובדים, קצב הבנייה יורד, ההערכות לגבי המלאי דירות מבטאות ירידה, ובכלל - היצע הדירות צפוי בשנה הבאה לרדת. על פי הכלכלה הפשוטה היצע לא מספק, מה שנקרא - מחסור, מביא לעליות מחירים. ולכן, למרות שהשנה המחירים כבר ירדו במעל 7% ויש גם מקומות שהירידה מגיעה ל-10% ויותר, החשש שהם יחזרו לעלות.
נתוני הלמ"ס - אין בעיית היצע בשוק הדירות למגורים
אבל בנתוני הלמ"ס שפורסמו היו יש רמזים לכך שהיצע הדירות לא כל כך בעייתי. היקף הדירות בבנייה עומד על 174 אלף דירות. זה סה"כ הדירות שבנקודת הזמן הזו נמצאות בבנייה. חלק מהם יסתיים בעוד חודש, חלק בעוד שנתיים. לכמה זמן הבנייה הזו תספיק, או נכון יותר - מתי הדירות בבנייה, יהפכו לדירות גמורות? גם את התשובה לשאלה הזו יש בנתונים.זמן הבניה הממוצע הוא כ-30 חודשים. שנתיים וחצי. עכשיו נשאר רק לחשב. 174 אלף דירות שיושלמו ממחר בבוקר ועד עוד שנתיים וחצי. זה אומר שבשנה ממוצעת יהיו השלמות של 70 אלף דירות. עכשיו נניח שהקצב יירד, נניח שייקח 3 שנים להשלים את הדירות האלו. עדיין לא נורא ואיום - 58 אלף דירות יושלמו בשנה. הביקוש הקבוע המוערך לדירות בשנה עומד על 60-65 אלף דירות.
היזמים והקבלנים אומנם לוחצים על הברקס בחצי שנה האחרונה, אבל יש הרבה דירות בתהליך. קחו בחשבון שלמרות ההאטה יש עדיין התחלות בנייה וכשימצאו פתרון לעובדים הקצב הזה יגדל, כדי להבין שמהנתונים של הלמ"ס, לא צפוי מחסור משמעותי בדירות, אלא אם הקבלנים יבנו דירות במשך 3.5-4 שנים, וזה תרחיש בסיכוי נמוך, כי האינטרס שלהם הוא גם לסיים יחסית מהר על רקע העלויות הגבוהות של ההמתנה - בעיקר הוצאות המימון.
- איך הגיעו למסקנה שאנחנו זקוקים ל-60 אלף דירות בשנה ולמה המספר יגדל?
- המתווך דורש עמלה של 2% על הדירה? כך תוכלו למכור או לקנות בלעדיו
המסקנה מהנתונים היא אמביוולנטית. אתמול התראיין אצלנו תמיר הרשקוביץ מאיילון שמשוכנע שמחירי הדירות ירדו בצורה חדה בשנת 2024, אבל צריך לזכור שצריך להסתכל ברזולוציה על שוק הדירות. הבנייה בפריפריה יכולה בהחלט להספיק, אבל כשמדברים על מחסור בדירות מתכוונים בעיקר למרכז. כמו כן, אף אחד לא יודע האם האנטישמיות המתגברת ברחבי העולם אכן תביא לעליית יהודים או שזו משאלת לב של הקבלנים. אם זה יקרה, זה בהחלט יוסיף ביקושים כשבשנים קודמות, עלייה של יהודים הביאה לכ-1,000 עסקאות בשנה. דמיינו שזה יעלה ל-5,000 עסקאות באזורי הביקוש ותקבלו מחסור משמעותי באזורים האלו.
התחלות הבנייה בירידה
ירידה משמעותית בהתחלות הבנייה (למ"ס)לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ב-12 החודשים שבין אוקטובר 2022-ספטמבר 2023 הונפקו היתרי בנייה עבור 73,210 דירות, ירידה של 7.1% לעומת 12 החודשים הקודמים (אוקטובר 2021-ספטמבר 2022). ב-12 החודשים האלה רואים גם ירידה בהתחלות הבנייה: החלה בנייתן של כ-61,620 דירות (חלק נמכרו וחלק לא), ירידה של 14.4% לעומת 12 החודשים הקודמים. מסך הדירות שהונפקו עבורן היתרים ב-12 החודשים אוקטובר 2022-ספטמבר 2023, 23.3% ו-22.0% הונפקו במחוזות המרכז ותל אביב, בהתאמה ו-17.6% – במחוז הדרום.
- "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
- משך הבנייה צפוי לרדת - זמן ההמתנה להיתרי בנייה יתקצר
- תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"
התחלות הבנייה נטו עמדו על כ-57,650 דירות (כ-3,970 דירות קיימות נהרסו). כמו כן, כ-65.8% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו למטרת מכירה, מהן כ-12.3% בסבסוד ממשלתי (5,000 דירות).
כ-34.2% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו שלא למטרת מכירה, מהן כ-61.8% במסגרת בנייה עצמית - כלומר, אנשים קונים קרקע ובונים עליה וילה, אבל לא במטרה למכור, מה שמשקף כי חלק מהתחלות הבנייה אינו שייך לצד ההיצע. כמו כן, כ-10.9% למטרת השכרה. ומה עם ההתחדשות העירונית? כ-27.1% מהדירות נבנו במסגרת התחדשות עירונית, מהן כ-71.6% במסגרת תמ"א ופינוי-בינוי.
הערים המובילות בהתחלות הבנייה ב-12 החודשים האלה הן: תל אביב-יפו, ירושלים, בת ים, אשקלון ולוד. הנה טבלת הערים, לפיהן ניתן לראות שהתחלות הבנייה בערים כמו נתיבות, טבריה ויבנה (שם נרשמה עלייה של יותר מפי 3 בבניית דירות) גדלו בשיעור גבוה יותר משאר הערים. זה קורה בין היתר בזכות בניית שכונות חדשות.
נתוני הבנייה לפי ערים (למ"ס)
לגבי נתוני גמר בנייה: בשנה הזו הסתיימה בנייתן של כ-54,470 דירות, עלייה של 7.2% לעומת 12 החודשים הקודמים. צריך לזכור משהו לגבי נתוני גמר בנייה: רוב הדירות שנבנו, בנייתן החלה לא רק לפני המלחמה, אלא הרבה לפני העלאת הריבית, איפשהו באזור שבו הריבית הייתה נמוכה ובתקופת פריחה נדל"נית. משך זמן הבנייה הממוצע של בניין (משוקלל לפי מספר הדירות שבו) הוא 33.7 חודשים, מה שמעיד על כך.
לגבי בנייה פעילה: בסוף ספטמבר 2023, הסתכם מספר הדירות בבנייה פעילה בכ-173.2 אלף דירות. כמה בונים? ב-12 החודשים האלה הסתכם שטח התחלות הבנייה לכל הייעודים ב-16.1 מיליון מ"ר, כ-70.0% משטח זה נועד לבנייה למגורים.
- 20.Dunno 22/12/2023 09:17הגב לתגובה זואותם צעירים שנלחמים על הגנת מדינת ישראל ?? לא יישארו כאן.מספיק שעשרה אחוזים צעירים שנלחמים היום בחזית יעזבו תעשו חשבון. דיור בר השגה זה תנאי להמשך התפתחות המדינה
- 19.אדם 21/12/2023 14:47הגב לתגובה זורוב השנים האלה הוא היה גם שר האוצר וגם ראש ממשלה, ולר עשה כלום. "מר קלקלה", ו"מר אסון"!
- 18.לקנות מי שיכול! בעוד שנה יהיו מחירי הדירות מיליארד שקל (ל"ת)קבלן ממונף 21/12/2023 10:30הגב לתגובה זו
- 17.חני 20/12/2023 21:07הגב לתגובה זולאן הגענו שזוג צעיר צריך 600 אלף שקל כדי לשלם 6 אלף משכנתא על דירת 3 חדרים בשיכון בנתניה???
- 16.60 שנה רקמספרים על ירידות.הטיסה בעשרות אחוזים בדרך.חכו (ל"ת)טום פלד 20/12/2023 18:32הגב לתגובה זו
- נפלת חזק בבלוק הא? במחירי שיא קנית.. מסכון (ל"ת)אכלת אותה!!:) 20/12/2023 20:04הגב לתגובה זו
- 15.מירה 20/12/2023 18:30הגב לתגובה זותרד טריגר לעליות .
- מתי זה אחרי המלחמה? בעוד שנתיים? ומה עם לבנון? (ל"ת)מתי? 21/12/2023 07:01הגב לתגובה זו
- עוד מסכון שנפל בבלוק במחירי שיא (ל"ת)אללה ירחמו 20/12/2023 20:04הגב לתגובה זו
- אם כבר קנה, מה אכפת לו?! (ל"ת)מורה נבוכים 21/12/2023 07:03
- 14.חחחחחחח 20/12/2023 18:12הגב לתגובה זוכשרואים 2 דירות די דומות באותו בניין עם הפרשי מחיר מטורפים, מבינים שאין "מחיר שוק". אנשים רוצים לעשות קופה על חשבון אחרים? מחירי בועה משתוללת עקב מינופים מטורפים? גם אם הריבית היתה עכשיו אפס, לא נעים לקנות במחיר שיא, ולאחר תקופה קצרה לגלות שהיה אפשר לקנות בחצי מליון (לדוגמא) פחות. כמובן, איש כטוב בעיניו יעשה. חכם, עיניו בראשו! עם ישראל לא פרייאר! עם ישראל עם הנצח!
- 13.כלכלן 20/12/2023 18:02הגב לתגובה זוהמחירים בארץ לא זולים כמו בהרבה מקומות באירופה ובארה״ב אבל עדיין לא כאלה יקרים בהשוואה בינלאומית, כשמשווים תפוחים מול תפוחים. נגידי בנק ישראל ציינו זאת לא פעם בעצמם. וגם הנתונים מעידים שהשכר החציוני למשק בית בערי גוש דן, נע בין 18 ל23 אלף בחודש וזה עוד לפני שלוקחים בחשבון פנסיות תקציביות וכסף שעושים מהצד בשחור ואקזיטים בהייטק. בעלי ההון לא רוצים שהצעירים יסתערו על דירות ועל הזמנויות ולכן מפמפמים כרגע ירידות באמצעות מעצבי תודעה שהם משלמים להם...
- השכר החציוני הוא אפילו לא 10K (ל"ת)דני 21/12/2023 12:11הגב לתגובה זו
- וואי כמה שטויות והכל בגלל שקנית בשיא הבועה:) (ל"ת)אכלת אותה בובי!!!!:) 20/12/2023 20:05הגב לתגובה זו
- אם קנה כבר, אז מה אכפת לו?! (ל"ת)מורה נבוכים 21/12/2023 07:02
- 12.אנונימי 20/12/2023 16:55הגב לתגובה זועם של מטומטמים קונים במחירים מפלצתיים ומשתעבדים ל 30 שנה
- 11.72 20/12/2023 16:40הגב לתגובה זוהם מנסים להחזיק מעמד ואת המלאי העצום שהצטבר להם משנחם של בצע שלא ידע שובע מבוסס מינוף. רק שעכשיו עם ריבית גבוהה נתקעו... ונוספו לכל זה יותר מידי ברבורים שחורים. יש דברים שהם מלמעלה וסיפרנו לכם עליהם כבר לפני שנה וחצי כשכולם כתבו שאין מצב שהריבית תעלה ליותר מרבע אחוז. אז כתבות וסיפורים.. והמחירים בדרך לרדת עשרות אחוזים. מי שימתין ירוויח מיליון פלוס
- 10.עדיף אוהלים 20/12/2023 15:50הגב לתגובה זויש מלא דירות במלאי והם עושים שרירים על הקונים והשוק. אם העם יחזיק מעמד המחיר יצנח והרבה חברות יפשטו את העור והרגל. המחירים ממזמן כבר לא ריאליים והגיע הזמן שהעם יראה להם שהוא לא פראייר. מי שיקנה במחיר עושק הללו יפסיד הרבה מאוד כסףושלא יפחידו אתכם עם פרסומים מוטעים. לכן לא לא לא לקנות
- 9.דור 20/12/2023 15:23הגב לתגובה זו62,000 דירות חדשות שבנייתן הושלמה אבל אין קונים ובן מעלות אבק. יכולים לקשקש עד מחר על גל עליה, אבל הגל הגדול יותר (פי 100!) הוא גל הירידה
- כפיר 20/12/2023 21:47הגב לתגובה זוורחוק מאכלוס. דירות לאכלוס מיידי כמעט ואין.
- צפוף 20/12/2023 16:03הגב לתגובה זומוזמן לבדוק נתוני למ"ס. יש הרבה יותר עולים מיורדים. מה שכן אתה כן יכול לעלות את השאלה הלא PC למה בעצם כדאי לנו לעודד עליה ולבקר ירידה? מיליוני איטלקים ואירים היגרו לארהב, ואף אחד לא קרא להם נפולת של נמושות. כל עוד ממשיכים לעודד עוד גולגלות לבוא לכאן אתה לא יכול להתלונן על מחירי הדיור העולים. כל עולה לוקח לך דירה. כל יורד מפנה לך דירה.
- משה 20/12/2023 18:42נכנסו הרבה פחות. אולי עלו הרבה ברגל, מי יודע.
- 8.לא מאמין 20/12/2023 14:16הגב לתגובה זומכירי הדירות היה יורד משמעותית, עלות השכירויות היו יורדות משמעותית. כל זה לא קורה.
- סיפורים 21/12/2023 07:29הגב לתגובה זוכי הכל מלאכותי, מספרים לנו מה שרוצים, לפי מה שאתה אומר אם יש מחסור למה אין שום כמות אחוזית של אנשים שחיים ברחוב??
- מגיב 20/12/2023 21:28הגב לתגובה זומבצעים ששווים הון כמו הלואות לא ריבית על מליון לשנה וכן 20 80 ועוד העיקר לא הוריד את המחיר- הם נלחמים על זה בשיניים כי ברגע שירד המחירים ייפלו כי אנשים יחכו מלקנות כי המחירים יורדים ואת המפולת הזאת הקבלנים עוצרים בכל הכח שיש להם- עד שיגיעו לכינוס נכסים ובא לציון גואל.
- סבלנות 20/12/2023 17:47הגב לתגובה זומחירי הנדל״ן לא יורדים מיד, אבל רואים כבר את כל הסימנים. ודי, מריחים מרחוק את האינטרסים שלך, תמכור לפני שתפסיד.
- יש עודף היצע אדיר. רק שהשוק מכוון מלאכותית ולכן יקרוס (ל"ת)זה לא שוק חפשי 20/12/2023 14:53הגב לתגובה זו
- 7.כלכלן 20/12/2023 14:02הגב לתגובה זובעיה קטנה בניתוח - רוב הדירות מתוך ה 174,000 כבר מכורות והקונים שלהם כבר יצאו ממשוואת הביקוש . הבעיה שכל שנה נוסף ביקוש חדש וקשיח שהתחלות הבניה וכמות הדירות הלא מכורות אמורות לתת לו מענה - בקיצור הסקת מסקנה לא נכונה מהנתונים לדעתי
- 6.איתן 20/12/2023 13:38הגב לתגובה זופורטוגל , ברלין , צכיה קריסין , יוון , דירות בחצי מחיר מהארץ חיים טוב ללא בעיות בטחון !!!! מדינה מסריחה שבניה מתים או במלחמות או בשואה כלכלית !!!!!
- יש אנשים 21/12/2023 07:05הגב לתגובה זובאו ואיפה יתקעו לנצח...
- 5.אדם 20/12/2023 13:34הגב לתגובה זוכנ"ל במצרים, מקסיקו וקולומביה-אך המחירים לא עולים כי אין כח קניה! כאשר המשכורת החציונית היא קצת מעל 7000ש"ח והיא לא מאפשרת לרכוש דירה באף ישוב יהודי, מוכיח שמחירי הדירות התנתקו מכח הקניה ואמורים לרדת בעשרות אחוזים! כרגיל כתבה אינטרסנטית עם נימוקים ריקים וחלולים,
- נהגוס 20/12/2023 15:59הגב לתגובה זוכל הדירות החדשות במרכז מיועדות לאנשים מבוססים. בד"כ משפרי דיור. אנשים עניים גרים בבניינים ישנים או, אם חושקים להתפנק בדירה חדשה? עוברים לפריפריה. רוצה דירה חדשה בגוש דן המבוקש? חביבי זה יעלה לך הרבה כסף, כי לכמעט כל שאר תושבי גוש דן, שהם לא פחות מבוססים ממך, אין דירה חדשה. אז למה אתה חושב שמוצר כזה יהיה זול??? על כל תפרן כמוך יש אלף גושדנים יותר מבוססים ממך, שיכולים למכור את דירתם הישנה ולשלם לקבלן יותר ממך, אז למה נראה לך שתצליח לעקוף את כולם בתור?
- בלבלני 20/12/2023 19:30לתפרנים, קרי- רוב האוכלוסיה, אין כסף לחסוך כדי להגיע להון עצמי כדי לקחת משכנתא שתמצוץ להם את הבריאות 30 שנה. לא ככ משנה איפה בארץ.
- 4.הנתונים פשוט הפוכים! 20/12/2023 13:33הגב לתגובה זוהחלאות האלה, מפעילים "כתבים" ו"דוברים" בלי הפסקה כדי להטעות את הציבור ולשקר לו. הם טינופות וצריך לחקור אותם על תיאום מחירים ועל ויסות הכמות, אבל בכל מקרה- איך אומרים "לשקר אין רגליים" והמלחמה המזוהמת של הקבלנים בציבור תסתיים בקריסת מחירים ובנצחון הטוב!!
- 3.בולשיט, כל שנה נוצר גרעון בבנית בתים חדשים והוא נצבר (ל"ת)אפק 20/12/2023 13:24הגב לתגובה זו
- מהמר שנפלת בבלוק במחירי שיא:) (ל"ת)תתמודד שקרן 20/12/2023 14:53הגב לתגובה זו
- 2.רועי 20/12/2023 13:19הגב לתגובה זורוב הביקושים בישראל היו הביקושים ספקולטיבים בחסות הריבית האפסית ועדת חקירה ממלכתית חובה
- ועדה ממלכתית בראשות מי ? שופטים שמחזיקים נדלן להשקעה (ל"ת)כלכלן 20/12/2023 14:52הגב לתגובה זו
- מכונת הרעל לא מפסיקה, אפילו בימי קרב קשים ונפילת חיילים (ל"ת)שוב? 21/12/2023 07:03
- 1.אריק 20/12/2023 13:15הגב לתגובה זוהתחלות הבנייה נשאר גבוהה ביחס לשנים קודמות לפני 2020, גם צריך לזכור שהפרסום הראשוני תמיד נמוך בכ10 אחוז למספר האמיתי.
