הנתון שמוכיח שאין בעיית היצע בשוק הדירות והאם זה אומר שמחירי הדירות ירדו?

נתוני הלמ"ס שהתפרסמו היום מלמדים על ירידה חדה בהתחלות הבנייה כשבמקביל הקבלנים מאטים את קצב הבנייה. המשמעות היא ירידה צפויה במלאי הדירות המוכנות והיצע שצפוי לרדת בהמשך. זה מדאיג, כי יש ביקוש קבוע ומנגד אין מספיק היצע. אומרים לנו את זה עוד לפני המלחמה, ונתוני הלמ"ס נכונים לרגע תחילת המלחמה, וזה נהיה חמור יותר על רקע המלחמה. 

אין מספיק עובדים, קצב הבנייה יורד, ההערכות לגבי המלאי דירות מבטאות ירידה, ובכלל - היצע הדירות צפוי בשנה הבאה לרדת. על פי הכלכלה הפשוטה היצע לא מספק, מה שנקרא - מחסור, מביא לעליות מחירים. ולכן, למרות שהשנה המחירים כבר ירדו במעל 7% ויש גם מקומות שהירידה מגיעה ל-10% ויותר, החשש שהם יחזרו לעלות.
 

נתוני הלמ"ס - אין בעיית היצע בשוק הדירות למגורים

אבל בנתוני הלמ"ס שפורסמו היו יש רמזים לכך שהיצע הדירות לא כל כך בעייתי. היקף הדירות בבנייה עומד על 174 אלף דירות. זה סה"כ הדירות שבנקודת הזמן הזו נמצאות בבנייה. חלק מהם יסתיים בעוד חודש, חלק בעוד שנתיים. לכמה זמן הבנייה הזו תספיק, או נכון יותר - מתי הדירות בבנייה, יהפכו לדירות גמורות? גם את התשובה לשאלה הזו יש בנתונים.

זמן הבניה הממוצע הוא כ-30 חודשים. שנתיים וחצי. עכשיו נשאר רק לחשב. 174 אלף דירות שיושלמו ממחר בבוקר ועד עוד שנתיים וחצי. זה אומר שבשנה ממוצעת יהיו השלמות של 70 אלף דירות. עכשיו נניח שהקצב יירד, נניח שייקח 3 שנים להשלים את הדירות האלו. עדיין לא נורא ואיום - 58 אלף דירות יושלמו בשנה.  הביקוש הקבוע המוערך לדירות בשנה עומד על 60-65 אלף דירות.

היזמים והקבלנים אומנם לוחצים על הברקס בחצי שנה האחרונה, אבל יש הרבה דירות בתהליך. קחו בחשבון שלמרות ההאטה יש עדיין התחלות בנייה וכשימצאו פתרון לעובדים הקצב הזה יגדל, כדי להבין שמהנתונים של הלמ"ס, לא צפוי מחסור משמעותי בדירות, אלא אם הקבלנים יבנו דירות במשך 3.5-4 שנים, וזה תרחיש בסיכוי נמוך, כי האינטרס שלהם הוא גם לסיים יחסית מהר על רקע העלויות הגבוהות של ההמתנה - בעיקר הוצאות המימון.

המסקנה מהנתונים היא אמביוולנטית. אתמול התראיין אצלנו תמיר הרשקוביץ מאיילון שמשוכנע שמחירי הדירות ירדו בצורה חדה בשנת 2024, אבל צריך לזכור שצריך להסתכל ברזולוציה על שוק הדירות. הבנייה בפריפריה יכולה בהחלט להספיק, אבל כשמדברים על מחסור בדירות מתכוונים בעיקר למרכז. כמו כן, אף אחד לא יודע האם האנטישמיות המתגברת ברחבי העולם אכן תביא לעליית יהודים או שזו משאלת לב של הקבלנים. אם זה יקרה, זה בהחלט יוסיף ביקושים כשבשנים קודמות, עלייה של יהודים הביאה לכ-1,000 עסקאות בשנה. דמיינו שזה יעלה ל-5,000 עסקאות באזורי הביקוש ותקבלו מחסור משמעותי באזורים האלו. 

 

התחלות הבנייה בירידה

ירידה משמעותית בהתחלות הבנייה (למ"ס)

לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ב-12 החודשים שבין אוקטובר 2022-ספטמבר 2023 הונפקו היתרי בנייה עבור 73,210 דירות, ירידה של 7.1% לעומת 12 החודשים הקודמים (אוקטובר 2021-ספטמבר 2022). ב-12 החודשים האלה רואים גם ירידה בהתחלות הבנייה: החלה בנייתן של כ-61,620 דירות (חלק נמכרו וחלק לא), ירידה של 14.4% לעומת 12 החודשים הקודמים. מסך הדירות שהונפקו עבורן היתרים ב-12 החודשים אוקטובר 2022-ספטמבר 2023, 23.3% ו-22.0% הונפקו במחוזות המרכז ותל אביב, בהתאמה ו-17.6% – במחוז הדרום.

התחלות הבנייה נטו עמדו על כ-57,650 דירות (כ-3,970 דירות קיימות נהרסו). כמו כן, כ-65.8% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו למטרת מכירה, מהן כ-12.3% בסבסוד ממשלתי (5,000 דירות).

כ-34.2% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו שלא למטרת מכירה, מהן כ-61.8% במסגרת בנייה עצמית - כלומר, אנשים קונים קרקע ובונים עליה וילה, אבל לא במטרה למכור, מה שמשקף כי חלק מהתחלות הבנייה אינו שייך לצד ההיצע. כמו כן, כ-10.9% למטרת השכרה. ומה עם ההתחדשות העירונית? כ-27.1% מהדירות נבנו במסגרת התחדשות עירונית, מהן כ-71.6% במסגרת תמ"א ופינוי-בינוי.

הערים המובילות בהתחלות הבנייה ב-12 החודשים האלה הן: תל אביב-יפו, ירושלים, בת ים, אשקלון ולוד. הנה טבלת הערים, לפיהן ניתן לראות שהתחלות הבנייה בערים כמו נתיבות, טבריה ויבנה (שם נרשמה עלייה של יותר מפי 3 בבניית דירות) גדלו בשיעור גבוה יותר משאר הערים. זה קורה בין היתר בזכות בניית שכונות חדשות.

נתוני הבנייה לפי ערים (למ"ס)

לגבי נתוני גמר בנייה: בשנה הזו הסתיימה בנייתן של כ-54,470 דירות, עלייה של 7.2% לעומת 12 החודשים הקודמים. צריך לזכור משהו לגבי נתוני גמר בנייה: רוב הדירות שנבנו, בנייתן החלה לא רק לפני המלחמה, אלא הרבה לפני העלאת הריבית, איפשהו באזור שבו הריבית הייתה נמוכה ובתקופת פריחה נדל"נית. משך זמן הבנייה הממוצע של בניין (משוקלל לפי מספר הדירות שבו) הוא 33.7 חודשים, מה שמעיד על כך.

לגבי בנייה פעילה: בסוף ספטמבר 2023, הסתכם מספר הדירות בבנייה פעילה בכ-173.2 אלף דירות. כמה בונים? ב-12 החודשים האלה הסתכם שטח התחלות הבנייה לכל הייעודים ב-16.1 מיליון מ"ר, כ-70.0% משטח זה נועד לבנייה למגורים.