המדינה מציעה דיור בשכר דירה מוזל ברמת גן. בדקנו: זה לא באמת זול

המדינה ממשיכה לנסות לשווק פרויקטים של דיור להשכרה ארוכת טווח. חברת דירה להשכיר שהיא זרוע הביצוע של המדינה מנסה לשווק כשלרוב היא מתקשה בגלל חוסר האטרקטיביות ליזמים. מסתבר שהשיווק בגני אז"ר שברמת גן הוא דווקא הצלחה. גדולה. אבל כשקוראים בין השורות מבינים את הסיבה - לכאורה הזוכים מחויבים לשכר דירה מפוקח על מחצית מהדירות ושכר דירה לפי מחייר השוק על המחצית השנייה, ובתמורה הם מקבלים קרקע בחצי חינם וגם אפשרות למכור את הדירות בהמשך, לרוב אחרי 20 שנים. נשמע הוגן רק כשקוראים את תנאי המכר מתברר ששכר הדירה המפוקח הוא ממש לא זול ולא ברור איך המדינה מציעה פרויקט כזה שבו שכר הדירה גבוה משכר הדירה באזורים ליד.

הזוכה בפרויקט פרשקובסקי תשכיר את הדירות בשכר דירה מפוקח שאמור להיות מוזל בלפחות 20% ממחיר השוק (מדובר על מחצית מהדירות בפרויקט) לפי 76 שקל למ"ר בחודש בדירת שני חדרים; 68 שקל למ"ר בחודש עבור דירות בנות 3 חדרים, 64 שקל למ"ר בחודש עבור דירות של 4 חדרים.  

בנוסף יהיה תשלום דמי החזקה בסך של 5 שקל למ"ר בתוספת מע"מ.  בסופן של דבר השכירות תהיה 70 שקל עד 82 שקל למ"ר והיא צמודה (עם תוספת של 1% במידה והרוכש יפעל כמו בפרויקטים קודמים). זה לא דיור בר השגה כפי שהתוכנית אמורה לשווק. זה גם יחסית לאזור מחיר יקר.

שכר הדירה שנקבע כאן מגלם רווח גדול ליזמים ולכן להבדיל מפרויקט השכרה ששווקו ללא הצלחה, כאן היה ביקוש גדול. זהו המכרז הראשון של דירה להשכיר ורמ"י שנסגר מאז החלה הלחימה ב 7 לאוקטובר ומכרז שני להשכרה ארוכת טווח של "דירה להשכיר" בגני אז"ר. עם סגירת המכרז נודע כי 8 חברות הגישו את הצעותיהן לבניית פרויקט להשכרה ארוכת טווח, כאשר החברה הזוכה פרשקובסקי הציעה סכום של כ-84 מיליון שקלים כולל הוצאות פיתוח ומע"מ, המהווים כ-430 אלף שקלים עבור קרקע ליחידת דיור.

התמורה שתשולם, מבטאת עליה של כמעט 25% במחיר הקרקע ביחס למכרז הקודם בגני אז"ר שנסגר בספטמבר 23 בו זכו החברות שבירו ורייסדור בשני מתחמים סמוכים. אז, עמד מחיר קרקע ליחידת דיור על 348 אלף שקלים.  

נמוך דרמטית באם היה מדובר בפרויקט רגיל, אז זה גם היה יכול להגיע ל-1 מיליון שקל לדירה, והמחיר הנמוך נובע מההתחייבות של היזמים להשכרה ארוכת טווח. המודל הזה נכון וחכם וצריך להאיץ אותו, אבל המכרזים של גני אז"ר הם לא השיטה. שכר דירה גבוה אכן יעודד את החזרה של היזמים והקבלנים לתחום ההשכרה לטווח ארוך, אבל ייחטא למטרה הראשונית - לייצר לאנשים דיור לטווח ארוך במחירים שפויים.

• באר שבע: המלצה על הקמת 450 דירות להשכרה בשכונה ג'
• כמה תשלמו על דירה בשכירות מוזלת בשדה דב ולמה המדינה משווקת קרקעות בהפסד?

שכר דירה של 70-80 שקל למ"ר בגני אז"ר שהיא שכונה חדשה בשעה שבאזורים צמודים שכר הדירה הוא 60-75 שקל למ"ר, אינו סביר. בדקנו את השכונות שמסביב, את רית קרינצי, את רמת אילן ועוד. אין הגיון בשכר דירה גבוה בגני אז"ר ונראה שהיזמים בונים על שכונה חדשה-ייחודית ובעיקר על תדמית ושיווק מוצלחים. אולי יש כאן פרמיה על בניין חדש למרות שמצאנו גם בניינים חדשים באזור עם שכר דירה נמוך יותר, אולי זה יהיה בניין יוקרתי יחסית (למרות שזו לא הכוונה), ועדיין זה לא מצדיק שכר דירה כזה.

הפרויקט המדובר יכלול 195 יח"ד במגרש אחד בשטח כולל של כ-4.9 דונם עליו יוקמו שני בניינים בני 31 ו-9 קומות בתמהיל דירות מגוון. על פי המכרז, מחצית מהדירות מיועדות לדיור בשכר דירה מופחת לזכאים ומחצית מהדירות יושכרו בשוק החופשי במחירי שוק. בנוסף לדירות המגורים, כולל הפרויקט 770 מ"ר של שטחי מסחר.

 

תוכנית "גני אז"ר תמ"ל/1038" נמצאת במיקום מרכזי ברמת גן, בסמוך לכביש 461, לאוניברסיטת בר אילן ובית החולים שיבא, בין כביש 4 לכפר אז"ר. השכונה החדשה ממוקמת צפונית לציר הקו הסגול של הרכבת הקלה המתוכנן והיא תכלול כ-1920 יח"ד, מתוכן 393 יחידות דיור קטנות, ועוד 250 יחידות דיור מוגן. 30 אלף מ"ר יוקצו למבני ציבור, 120 מ"ר ישמשו לתעסוקה ו-10,000 מ"ר נוספים מיועדים למסחר.

• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• משך הבנייה צפוי לרדת - זמן ההמתנה להיתרי בנייה יתקצר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

השכונה הזו קרובה לקרית קרינצי הנחשבת ולרמת אילן ושכונות חדשות וגם וותיקות שנמצאות בסמך. היתרונות שלה אומנם ברורים, במיוחד בהינתן שצפויה בעתיד לעבור שם רכבת, אבל מי שנרשם וזוכה בהגרלה של דיור להשכרה, לא אמור לשלם 8,000 שקל בחודש שכר דירה.

למעשה, יש כאן מצב שבו על רקע ההתקררות בשוק השכירות ארוכת הטווח, המדינה דרך דיור להשכרה, עושה מאמצים להגביר שיווק, אלא על הדרך פוגעים באוכלוסיה שבאמת צריכה את הדיור המוזל. מי שיכול לשכור דירה ב-8 אלף שקל אולי צריך עזרה בדיור, אבל הוא לא מהראשונים בתור. 

 

לחברת "דירה להשכיר" צבר יח"ד להשכרה ארוכת טווח המסתכם בלמעלה מ-22,500 יח"ד בשלבי הקמה, שיווק ואכלוס מנהריה ועד אילת. כ-18.5 אלף יח"ד המיועדות לאכלוס בשנים הבאות נמצאות כעת בשלבי הקמה ושיווק, מתוכן כ-3,500 יח"ד כבר שווקו ומיועדות לאכלוס בשנתיים הקרובות. אלו מצטרפות ל- 4,000 יח"ד אשר אוכלסו בשנים האחרונות בהצלחה.  

ענבל דוד, מנכ"לית דירה להשכיר: " אנו מברכים את החברה הזוכה, את עיריית רמת גן וכמובן את קהל השוכרים העתידי אשר ייהנה ממגורים באיכות גבוהה ובמיקום מבוקש וחשוב מכך, בוודאות ויציבות שיאפשרו לו לתכנן טוב את עתידו. נמשיך להגדיל את היצע יח"ד להשכרה ארוכת טווח על מנת להציע לציבור השוכרים בישראל אלטרנטיבת מגורים אטרקטיבית בהישג יד".