"אפשר למצוא בשכונות וותיקות בראשון לציון, פתח תקוה ויהוד, דירות במחירים טובים"
העלייה בהחזרי המשכנתא, שנובעת מהעלייה בריבית, הובילה לירידה משמעותית בביקוש לדירות. החזרי המשכנתא עלו משתי סיבות - עליית מחייר הדירות עד לפני שנה והעלייה בריבית.
ניקח לדוגמא זוג ממוצע שרוצה לרכוש דירה בכפר סבא. הוא ישלם 3.2 מיליון שקל על דירת 4 חדרים חדשה (כן, עם ממ"ד). בהנחה שההון העצמי שלו הוא 1.2 מיליון שקל - מה שאין למרבית הזוגות, והוא ייקח משכנתא של 2 מיליון ל-30 שנה, ההחזר החודשי שלו לפני עליית הריבית עמד על קצת יותר מ-8,000 שקל לחודש, סביב מחירי השכירות באזור. כעת הוא עומד על כ-10,500 שקל - כלומר, עלייה של 2,500 שקל לדירה ממוצעת בשרון. בתל אביב זה גבוה יותר, בחריש זה 1,500 שקל.
"רוצים דירה? לכו לאזור חיוג 03". סולימני (פרטי)
- כל הכותרות
הצפי ל-3-4 הורדות ריבית רצופות עשה את שלו. ההערכה היא שעם הורדת הריבית הראשונה תהיה התעוררות בשוק, מתוך הבנה שהריבית שתיקחו עכשיו, עוד תרד (חלק מהמשכנתא, עד 50%, מוצמד לריבית הפריים). השאלה הגדולה היא מה תעשה ירידה של 1% בריבית בשנה למחירי הדירות? לכאורה זה יגדיל ביקושים, אבל בהינתן יוקר המחייה והקושי הכלכלי הצפוי ב-2024 בעיקר בעקבות המלחמה, לא בטוח שהציבור יכול לרכוש דירות במחירים הנוכחיים ואחרי ירידה של מעל 7%, תהיה ירידה נוספת.
"שוק מחירי הדיור הוא נגזרת של הריבית במשק. ככל שהריבית תהיה גבוהה יותר החזרי המשכנתא יהיו גבוהים יותר ולאנשים יש פחות אפשרות לקבל משכנתא", אומד שמאי המקרקעין עודד אומיד סולימני. "המשכנתא צריכה להוות עד 30% משכר הנטו, כשהריבית עולה ההחזר של המשכנתא עולה ואף עובר את הרף הזה ויכולת ההחזר נפגמת. מה קרה עם עליית הריבית? על אותו בית, בהנחה שהשכר לא השתנה, ההחזר החודשי הפך להיות 40% משכר הנטו של המשפחה. לאלה שרכשו זה התאים ואלה שרצו לקנות לא יוכלו כי ההחזר שלהם עלה. המשכנתא הממוצעת באזור המרכז נעה במקרה הטוב סביב 2 מיליון שקל ל-4 חדרים. קח לדוגמא דירה של 3 מיליון וצפונה, גם מיליון שקל הון עצמי גורם להחזר החודשי לגדול בהשוואה למה שהיה כאן קודם. במקביל, המדינה לא נתנה פתרונות מעשיים לדיור בר השגה ולשכירות ארוכת טווח. היום הביקוש כבוש, המדינה לא נתנה פתרונות וזאת התוצאה".
בשורה התחתונה, מה יקרה למחירים את הריבית תרד באחוז?
"ירידה של אחוז בטווח של שנה תוריד את ההחזר החודשי למשכנתאות ותעודד רכישה, היא תחזיר את הביקושים לשוק. קשה מאוד לדבר במספרים מדויקים. מה שכן, זה ישנה את המגמה בשוק הנדל"ן. אם היום הנטייה היא לעמוד על הגדר, הורדת הריבית תגרום לירידה בהחזר המשכנתא והביקוש הכבוש יתפרץ. אם הממשלה הייתה מעודדת שכירות ארוכת טווח המחירים היו יורדים, אז מצד אחד העלתה ריבית אבל מצד שני לא נתנה מענה הולם. כשהשכירות נמוכה אנשים יעדיפו לשכור ולא לקנות, אבל היא גבוהה היום. ויש עוד סיבות, כמובן, לזה שהמדינה לא רוצה שהמחירים יירדו".
מיסוי מקרקעין?
"בדיוק, ההכנסות ממיסוי מקרקעין גבוהות מאוד. לא נראה לי שאחרי המלחמה, בתקציב גרעוני, המדינה יכולה לוותר על הכנסות, בטח לא על הכנסות ממיסוי מקרקעין. כמובן משם נגזרים מס רכישה ומס שבח וככל שהמחירים גבוה יותר הרווח למדינה גבוה יותר".
אז המדינה מעדיפה הכנסות על פני הורדת המחירים?
"זה מה שקורה בפועל".
באילו אזורים היית מעדיף להשקיע היום?
"האזורים הכי טובים להשקעה הם באזור חיוג 03, גוש דן רבתי. יש כאן הזדמנות לנהל משא ומתן קשוח עם קבלנים, כי המחירים נמוכים יותר, ולהרוויח דירה בתנאים משופרים, לרבת תשלום מקדמה נמוך של 10-20 אחוז ושיפורים נוספים בדירה".
אנשים חוששים שהמחירים יירדו.
"אנחנו יודעים למי ניתנה הנבואה. אפשר להסתכל על זה גם אחרת: יכול מאוד להיות שאחרי המלחמה המדינה תרצה לעודד צמיחה במשק. הפוליטיקה מובילה אותנו בישראל והורדת הריבית היא אקט חובה כדי לעודד את המשק. אם הריבית תרד, אין שום סנריו שהמחירים יירדו במקביל. אחרי המלחמה המדיניות של המדינה תהיה לעודד צמיחה, אני לא רואה מצב אחר חוץ מהורדת ריבית, גם אם יעשו זאת לטווח הקצר-בינוני ולא לטווח הארוך".
מצד שני, לאנשים אין כסף לקנות בגוש דן. הם בקושי מצליחים לקנות דירה בקריית גת.
"גם באזור גוש דן אפשר למצוא מחירים סבירים. אני מדבר על אזורים כמו ראשון לציון, פתח תקוה ויהוד, שבהן יש שכונות ותיקות. שם הייתי שם את הכסף - שכונה ותיקה בעיר מבוקשת, אבל לא בתל אביב".
חלק ממכרזי רמ"י לא נסגרים גם כשמחיר הקרקע נמוך ב-80%. למה זה קורה?
"הכל זה פועל יוצא של הריבית במשק. קבלן לא מגיע עם הון עצמי, יש לו מינוף. כשהוא רואה את שיעורי המינוף ואת הקשיים שמערים הבנק בגלל המצב, הוא רואה הנחה של 50% ויותר על מחיר הקרקע, אבל הריבית הגבוהה מנטרלת את זה. בסופו של יום יזם עומד על מינוף, הוא רואה מה הרווח היזמי שלו ומה הריבית. הבנקים מאוד מקשים על התנאים והריבית נוגסת להם ברווח היזמי. לכן, הם לא ניגשים למכרזים".
מה קורה בפריפריה? חריש היא דוגמא טובה, העסק לא מתרומם.
"בחריש הייתה בעבר נהירה בגלל המחירים הנמוכים אבל היום הם מתחילים להתיישר עם הסביבה הקרובה. לכן, אין סיבה להגיע לחריש. צריך להבין שפעם, למסור חוסר הנגישות של העיר היה אפשר להשיג קורת גג במחיר שפוי. אבל מאז, המחירים עלו והעסק פחות משתלם עכשיו".
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
31.מתי תתפוצץ הבועה ???גק ברגיל 21/01/2024 05:03הגב לתגובה זו1 0השמאים הם חלק גדול מהבעיה שמנפחים את הבועה מעל ומעבר .סגור
-
30.ירידה בטווח קצר וקפיצה בטווח ארוךליאור 01/01/2024 09:42הגב לתגובה זו0 15קצב הגידול במדינת ישראל הינו כ 1.8% מה שמביא לכמילון אזרחים נוספים בתוך כ 7 שנים (המיליון הבא יגיע בעוד כ 5 שנים כחלק מאפקט הריבית דה ריבית) מה שמביא לביקוש קשיח לדיור לאורך זמן (ועוד לא הזכרנו עלייה). אפקט העלייה בריבית הביא מצד אחד לקונים רבים "לשבת על הגדר" ולכן אנו רואים התמתנות ואף ירידת מחירים. מאידך, עקב עליית הריבית, קבלנים רבים לנטוש התחלת פרויקטים בטווה הקצר מה שיביא למחסור אדיר בדירות בטווח של החמש השנים הבאות ולקפיצה משמעותית במחירים. המחירים ייתכן ואף יעלו יותר במידה והממשלה תצא לסבסוד ממשלתי לדירות, מה שעוד יגדיל את המחסור. ליאורסגור
-
קריסת מחירי הדירותששי 30/03/2024 12:41הגב לתגובה זו0 0הריבית תרד באחוז וגם הדירות ב 20% למחירים שפויים שהדור הצעיר יוכל לקנות . הבנקים יחד עם הקבלנים מנסים להציע הנחות ורק שלא יורידו מחירים . חברה *לא* לקנות Dont)רק כך נוכל לתת אופק למדינה .סגור
-
איזה כסיל זה הלא מאמין בכוחנו (ל"ת)אנונימי 03/01/2024 07:23הגב לתגובה זו0 0סגור
-
29.אם אין לאנשים כסף גם הורדת ריבית לא תעזורשופט רחבה 01/01/2024 04:05הגב לתגובה זו1 0ואגב, היא עדיין גבוהה. אם יורידו מס רכישה לדירה שניה אז המשקיעים אולי יחזרו, אבל אז המחירים יקפצו ...אז מה הרווחנו?סגור
- טען עוד
-
28.מי קונה היום בלוקים כשברור שבקרוב אויבינו ישתלטו על המדבובו אבו בולבול 01/01/2024 00:30הגב לתגובה זו1 3המדינה ויקחו את הבלוקים לעצמם חינם... שימרו על הכסף מתחת לבלטות כי אולי תצליחו להציל את נפשותיכםסגור
-
27.השמאים הם חלק גדול מהבעיהשמאי מוטה 31/12/2023 19:32הגב לתגובה זו0 0וכאן בדיוק הבעיה.הם ורק הם יצרו את הבעיה וניפחו את הבועה.במקום שהם יהיו חלק מהפתרון, הם חלק מהבעיה. חלק חשוב ועיקרי ממנו.סגור
-
מתווכים מכירים את המחירים ויודעים לתמחר דירות הרבה יותרמניסיוני 02/01/2024 10:40הגב לתגובה זו0 0מדוייק משמאים, לפי ניסיוני בעשרות שנות בדיקת מחירי נדלן והערכות מחיר.סגור
-
26.האיש הזה בדחן לא מצחיק , לא מובן מה האינטרס שלו(זו פרסומת סמויה?) מה שבטוח לא כדאי להקשיב לוהגולש 31/12/2023 12:45הגב לתגובה זו9 2מצד אחד אומר שתהיה התפרצות מחיריםומצד שני שלא ניתן לנבא מה יקרה ):אם אינך יודע לנבא אזי על סמך מה הנך ממליצ?!והכי התחזית הברורה: המחירים ימשיכו לרדת מהרבה סיבות , כל מי שמבין בנדלן רואה את התהליכים, רק התחלנו את מגמת היריבות והיא מתקדמת לפי הספר , אנחנו צפויים להורדת מחיר קרקעות גם בשוק הפרטי - וירידת מחיר קרקע מאפשרת לקבלן למכור בזול יותר......סגור
-
הפוך גוטוה הפוך - המחירים לא ירדושמואל גורביץ' 31/12/2023 15:08הגב לתגובה זו2 5אתה טוען שירידת מחירי קרקע תאפשר לקבלן למכור יותר בזול ?? הפוך גוטה הפוך - הקבלנים ימכרו במחיר הכי גבוהה שהם יכולים, בלי שום קשר למחרי רכישת הקרקע. המחיר הכי גבוהה - זה המחיר שאנחנו נהיה מוכנים לשלם !!סגור
-
25.היעד הבא שכונת חוף לפני השבחה קריית חיים מערבית חיפה (ל"ת)מנשה 31/12/2023 05:26הגב לתגובה זו0 20סגור
-
24.מי המטומטם שקונה במחירים כאלה והופך להיות עבד של הבנק לאחת העם 30/12/2023 23:08הגב לתגובה זו11 0לכל החיים???סגור
-
23.ירידות אולי בפריפריה לא במרכז הארץמתווך שיודע 30/12/2023 22:52הגב לתגובה זו0 19מצחיק שעוד יש אנשים תמימים שממשיכים להאמין שבמדינת קומביניסטאן משהו יכול לרדת...ועוד נדלןסגור
-
22.מחיקים טובים זה מיליון וחצי שח ומטה...אני 30/12/2023 20:18הגב לתגובה זו8 0ממילא עם ריביות המשכנתא תשלמו כפול. נגמר דור העבדים..סגור
-
21.מחירי הזוייםתפסיקו ליפול בפח של כל האינטרסנטים !!! הדירות עלו 30/12/2023 18:46הגב לתגובה זו16 1תפסיקו ליפול בפח של כל האינטרסנטים !!! הדירות עלו בשנתיים בין 30/50 אחוז על מה ומה !!! חזיר אחד העלה מחירים וכולם עשו קרטל ביחד !!!! שודדים . למי הון 1.2 מיליון ועוד להיחנק 20/30 משכנתה !!! לא ליפול בפח עד שהמחירים ירדו בצורה קיצונית כמו שעלו בלי הגיון .סגור
-
20.לא לבלבל ולא להתבלבל - המחירים צנחו וממשיכים לצנוחג'ק 30/12/2023 13:03הגב לתגובה זו26 3תכלס אין לקונים כסף ובמחירים ימשיכו לרדת פשוא כי אין כסף !סגור
-
19.מחירי הדירות בתל אביב והרצליה קורסים.גם איציק יצחקי 30/12/2023 12:37הגב לתגובה זו20 3כתבה מטעם הקבלנים העושקים. החגיגה הסתימה, המחירים ימשיכו לקרוס.סגור
-
18.בשביל החזר של 10,500 צריך משכורת פי 3הדוד המסומם 30/12/2023 12:26הגב לתגובה זו26 1אתם מכירים הרבה זוגות שמביאים הביתה בנטו 31,500 ? אני לא.סגור
-
ממש מגבב שטויות שלא מחבורות למספרים האמיתיים... (ל"ת)יפית 30/12/2023 20:00הגב לתגובה זו0 13סגור
-
17.עוד כתבה שיווקית לדירות. הקבלנים בלחץ. אין קונים. (ל"ת)שיט-פורטל 30/12/2023 12:16הגב לתגובה זו16 0סגור
-
16.ניתוח לפני המלחמה. כיום הדיבור הוא על ירידה מהארץדובי דו 30/12/2023 11:20הגב לתגובה זו14 2הייטקיסטים ובעלי מקצועות בינלאומיים לא רוצים להתחייב ל-30 שנה למשכנתא בארץ על דירה במרכז עם 4 כיווני ירי אלא בודקים אופציות בחוץ. חלקם כבר בדרך. חילונים בעיקר.סגור
-
מצויין הארץ מקיאה את חוטאיה .. (ל"ת)מוישי 30/12/2023 21:45הגב לתגובה זו0 5סגור
-
15.בתל אביב והרצליה מחירי הנדלנ קורסים.דנה 30/12/2023 10:21הגב לתגובה זו10 1והם ימשיכו לקרוס בחמש השנים הבאות. לפנינו חמש שנים של ירידות מחירים.סגור
-
14.אין כרגע יותר משתלם מהדירות ביהוד שמיועדות לפינוי בינוימשקיע ותיק 29/12/2023 21:32הגב לתגובה זו3 31יש לי 12 דירות, הסוד שלי שאני תמיד מחפש את האזורים המשתלמים. אין עוד מקום איכותי במרכז במחירים כאלה זולים. אנשים יכולים לקנות ביהוד במחירים מצחיקים ועוד כמה שנים אחרי פינוי בינוי לקבל דירה חדשה גדולה יותר עם ממד, חניה ומחסן. אנשים יכולים בזמן הזה להשכיר את הדירה ובינתיים היא משלמת את עצמה. לא רואה כרגע מקום יותר אטרקטיבי להשקעה. הערך שם בוודאות יעלה והרבה. בשנה מכל שאר הארץ שזה בכלל לא בטוחסגור
-
13.הגוקים בנדלן ובבנקים בנו אימפריהבא 29/12/2023 18:52הגב לתגובה זו38 0על כתפיים של זוגות צעירים מסכנים ,רק מטומטם לוקח משכנתא ,וניסחט עי הקבלן והבנק.סגור
-
12.לא שווה בלי ליגגLygag 29/12/2023 17:29הגב לתגובה זו1 0לא שווה בלי ליגגסגור
-
11.זלזאל אחד ובניין כזה נופלנסראללה 29/12/2023 15:45הגב לתגובה זו15 0עדיף לגור עם ממד ולנסות לזכות בדירה בהנחהסגור
-
10.מחיקים טובים זה מיליון וחצי שח ומטה...אני 29/12/2023 15:28הגב לתגובה זו32 0ממילא עם ריביות המשכנתא תשלמו כפול. נגמר דור העבדים..סגור
-
9.1.2 הון עצמי ומשכנתא 1.8משקיע שוקע 29/12/2023 14:23הגב לתגובה זו40 0מסכנים הלוחמים הצעירים . פשוט בושה וחרפהסגור
-
8.מדבר מהפוזיציהמקצוען 29/12/2023 13:58הגב לתגובה זו29 2"אם הריבית תרד, אין שום סנריו שהמחירים יירדו במקביל". נכון, כי ריבית של 3.75% בטח תעודד ביקושים, יגיעו מיליוני עולים לישראל, אף אחד לא יירד מהארץ והמשכנתא תהיה בחינם. פוזיציה וחוסר מקצועיותסגור
-
אף עולה שפוי לא יגיע כדי להישחט על ידי חמאס (ל"ת)יוני 29/12/2023 16:40הגב לתגובה זו23 2סגור
-
7.מילואימניקים שמסכנים את חייהם צריכים לקבל דירות במחיר עלות בנייה ללא קרקע (ל"ת)צדק למשרתים 29/12/2023 13:49הגב לתגובה זו28 4סגור
-
6.יש ירידות והן תתגברנהעידן 29/12/2023 13:47הגב לתגובה זו44 0לאחר שקבלנים יפשטו רגל דבר שיוריד את המחיר בשוק לאזור שנת 2009סגור
-
5.חחחחחחחחחחחחחח 29/12/2023 13:39הגב לתגובה זו21 0"(ייתכן ו) אפשר (יהיה) למצוא בשכונות וותיקות בראשון לציון, פתח תקוה ויהוד, דירות במחירים (הרבה יותר) טובים (בקרוב מאוד)."סגור
-
4.למה דירה בכ״ס עולה 3.2אלכס 29/12/2023 13:16הגב לתגובה זו42 0מחיר בניה למטר הוא 6000₪ קרקע עוו 0.5-1 מיליון חפשו פריירים שישלמו משכנתא של 2 מליון ויהיו צמיתים עד המוותסגור
-
תחכה שנתיים וישמחו למכור לך בשני מיליון. (ל"ת)יעלי 30/12/2023 10:20הגב לתגובה זו10 0סגור
-
3.זוג ממוצע מיליון מאתים אולי 300 אלף בלחץרוני 29/12/2023 13:05הגב לתגובה זו32 0צריך ירידה של כל ה-20% של השנה הקודמת.סגור
-
גם 20% ירידה לא יעזור..אני 30/12/2023 20:20הגב לתגובה זו2 0הריבית עלתה בטירוף. מה שאומר משכנתא גבוהה ב 50% גם אם המחירים יחזרו שנתיים אחורה.סגור
-
2.מחירים טובים אז תקנו חחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחח 29/12/2023 13:01הגב לתגובה זו24 0חחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחסגור
-
1.כאשר המחירים יחזרו לאותה תקופה שבה השתמשו באזורי חיוגששון 29/12/2023 10:49הגב לתגובה זו54 5אז נדברסגור
-
אחת התגובות הטובות שקראתיליאור 29/12/2023 13:38הגב לתגובה זו21 4אלוף ??סגור
