"אפשר למצוא בשכונות וותיקות בראשון לציון, פתח תקוה ויהוד, דירות במחירים טובים"

העלייה בהחזרי המשכנתא, שנובעת מהעלייה בריבית, הובילה לירידה משמעותית בביקוש לדירות. החזרי המשכנתא עלו משתי סיבות - עליית מחייר הדירות עד לפני שנה והעלייה בריבית. 

ניקח לדוגמא זוג ממוצע שרוצה לרכוש דירה בכפר סבא. הוא ישלם 3.2 מיליון שקל על דירת 4 חדרים חדשה (כן, עם ממ"ד). בהנחה שההון העצמי שלו הוא 1.2 מיליון שקל - מה שאין למרבית הזוגות, והוא ייקח משכנתא של 2 מיליון ל-30 שנה, ההחזר החודשי שלו לפני עליית הריבית עמד על קצת יותר מ-8,000 שקל לחודש, סביב מחירי השכירות באזור. כעת הוא עומד על כ-10,500 שקל - כלומר, עלייה של 2,500 שקל לדירה ממוצעת בשרון. בתל אביב זה גבוה יותר, בחריש זה 1,500 שקל.

"רוצים דירה? לכו לאזור חיוג 03". סולימני (פרטי)

הצפי ל-3-4 הורדות ריבית רצופות עשה את שלו. ההערכה היא שעם הורדת הריבית הראשונה תהיה התעוררות בשוק, מתוך הבנה שהריבית שתיקחו עכשיו, עוד תרד (חלק מהמשכנתא, עד 50%, מוצמד לריבית הפריים). השאלה הגדולה היא מה תעשה ירידה של 1% בריבית בשנה למחירי הדירות? לכאורה זה יגדיל ביקושים, אבל בהינתן יוקר המחייה והקושי הכלכלי הצפוי ב-2024 בעיקר בעקבות המלחמה, לא בטוח שהציבור יכול לרכוש דירות במחירים הנוכחיים ואחרי ירידה של מעל 7%, תהיה ירידה נוספת. 

• בכמה ירדו מחירי דירות הגן במהלך משבר הנדל"ן ולמה?
• "אנחנו בתחילת ירידות המחירים בשוק הדירות"

"שוק מחירי הדיור הוא נגזרת של הריבית במשק. ככל שהריבית תהיה גבוהה יותר החזרי המשכנתא יהיו גבוהים יותר ולאנשים יש פחות אפשרות לקבל משכנתא", אומד שמאי המקרקעין עודד אומיד סולימני. "המשכנתא צריכה להוות עד 30% משכר הנטו, כשהריבית עולה ההחזר של המשכנתא עולה ואף עובר את הרף הזה ויכולת ההחזר נפגמת. מה קרה עם עליית הריבית? על אותו בית, בהנחה שהשכר לא השתנה, ההחזר החודשי הפך להיות 40% משכר הנטו של המשפחה. לאלה שרכשו זה התאים ואלה שרצו לקנות לא יוכלו כי ההחזר שלהם עלה. המשכנתא הממוצעת באזור המרכז נעה במקרה הטוב סביב 2 מיליון שקל ל-4 חדרים. קח לדוגמא דירה של 3 מיליון וצפונה, גם מיליון שקל הון עצמי גורם להחזר החודשי לגדול בהשוואה למה שהיה כאן קודם. במקביל, המדינה לא נתנה פתרונות מעשיים לדיור בר השגה ולשכירות ארוכת טווח. היום הביקוש כבוש, המדינה לא נתנה פתרונות וזאת התוצאה".

בשורה התחתונה, מה יקרה למחירים את הריבית תרד באחוז? "ירידה של אחוז בטווח של שנה תוריד את ההחזר החודשי למשכנתאות ותעודד רכישה, היא תחזיר את הביקושים לשוק. קשה מאוד לדבר במספרים מדויקים. מה שכן, זה ישנה את המגמה בשוק הנדל"ן. אם היום הנטייה היא לעמוד על הגדר, הורדת הריבית תגרום לירידה בהחזר המשכנתא והביקוש הכבוש יתפרץ. אם הממשלה הייתה מעודדת שכירות ארוכת טווח המחירים היו יורדים, אז מצד אחד העלתה ריבית אבל מצד שני לא נתנה מענה הולם. כשהשכירות נמוכה אנשים יעדיפו לשכור ולא לקנות, אבל היא גבוהה היום. ויש עוד סיבות, כמובן, לזה שהמדינה לא רוצה שהמחירים יירדו".

מיסוי מקרקעין? "בדיוק, ההכנסות ממיסוי מקרקעין גבוהות מאוד. לא נראה לי שאחרי המלחמה, בתקציב גרעוני, המדינה יכולה לוותר על הכנסות, בטח לא על הכנסות ממיסוי מקרקעין. כמובן משם נגזרים מס רכישה ומס שבח וככל שהמחירים גבוה יותר הרווח למדינה גבוה יותר".

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

אז המדינה מעדיפה הכנסות על פני הורדת המחירים? "זה מה שקורה בפועל".

באילו אזורים היית מעדיף להשקיע היום? "האזורים הכי טובים להשקעה הם באזור חיוג 03, גוש דן רבתי. יש כאן הזדמנות לנהל משא ומתן קשוח עם קבלנים, כי המחירים נמוכים יותר, ולהרוויח דירה בתנאים משופרים, לרבת תשלום מקדמה נמוך של 10-20 אחוז ושיפורים נוספים בדירה".

אנשים חוששים שהמחירים יירדו. "אנחנו יודעים למי ניתנה הנבואה. אפשר להסתכל על זה גם אחרת: יכול מאוד להיות שאחרי המלחמה המדינה תרצה לעודד צמיחה במשק. הפוליטיקה מובילה אותנו בישראל והורדת הריבית היא אקט חובה כדי לעודד את המשק. אם הריבית תרד, אין שום סנריו שהמחירים יירדו במקביל. אחרי המלחמה המדיניות של המדינה תהיה לעודד צמיחה, אני לא רואה מצב אחר חוץ מהורדת ריבית, גם אם יעשו זאת לטווח הקצר-בינוני ולא לטווח הארוך".

מצד שני, לאנשים אין כסף לקנות בגוש דן. הם בקושי מצליחים לקנות דירה בקריית גת. "גם באזור גוש דן אפשר למצוא מחירים סבירים. אני מדבר על אזורים כמו ראשון לציון, פתח תקוה ויהוד, שבהן יש שכונות ותיקות. שם הייתי שם את הכסף - שכונה ותיקה בעיר  מבוקשת, אבל לא בתל אביב".

חלק ממכרזי רמ"י לא נסגרים גם כשמחיר הקרקע נמוך ב-80%. למה זה קורה? "הכל זה פועל יוצא של הריבית במשק. קבלן לא מגיע עם הון עצמי, יש לו מינוף. כשהוא רואה את שיעורי המינוף ואת הקשיים שמערים הבנק בגלל המצב, הוא רואה הנחה של 50% ויותר על מחיר הקרקע, אבל הריבית הגבוהה מנטרלת את זה. בסופו של יום יזם עומד על מינוף, הוא רואה מה הרווח היזמי שלו ומה הריבית. הבנקים מאוד מקשים על התנאים והריבית נוגסת להם ברווח היזמי. לכן, הם לא ניגשים למכרזים".

מה קורה בפריפריה? חריש היא דוגמא טובה, העסק לא מתרומם. "בחריש הייתה בעבר נהירה בגלל המחירים הנמוכים אבל היום הם מתחילים להתיישר עם הסביבה הקרובה. לכן, אין סיבה להגיע לחריש. צריך להבין שפעם, למסור חוסר הנגישות של העיר היה אפשר להשיג קורת גג במחיר שפוי. אבל מאז, המחירים עלו והעסק פחות משתלם עכשיו".