חברות הנדל"ן לא מפסיקות לבנות משרדים - אבל מי יקנה אותם?

תל אביב ורמת השרון מובילות בבנייה למשרדים, ופתח תקווה מובילה בבנייה למסחר - כך עולה מתוך מחקר המבוסס על סקר התחלות הבנייה של הלמ"ס. הזינוק בקצב הבנייה והעלייה בקצב הבנייה למסחר בשלושת הרבעונים הראשונים של 2023 (כלומר, לפני המלחמה) לעומת שנת 2022 כולה – הוא מפתיע מצד אחד, לאור עליית הריבית והביקוש הנמוך. מצד שני, ההאצה של תחום המשרדים ב-2021 ו-2022 גרמה לחברות לרכוש עוד שטחים למסחר ולבנות עוד משרדים. מה שאנחנו רואים היום, זו תוצאה של מה שקרה כאן בתקופת השיא. מניתוח נתוני התחלות הבנייה שביצע שמאי המקרקעין אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, עולה הניתוח מראה כי בתקופה הנבדקת נרשמה עלייה גם בכמות המ"ר שהחלו להיבנות בשני הייעודים לעומת שנת 2022 כולה, וגם במשקלם מכלל התחלות הבנייה. אז איך זה קורה? בואו נסתכל על המספרים.

אוהד דנוס (צילום: שחר שירזי)

ההפתעה: נתניה, פתח תקוה וכפר סבא

נתחיל עם המספרים: מינואר ועד סוף ספטמבר 2023 החלו להיבנות 1.150 מיליון מ"ר בשטחי משרדים בכל הארץ (קצב שנתי מוערך של 1.533 מיליון מ"ר), זינוק לעומת 1.128 מיליון מ"ר שהחלו להיבנות בשנת 2022 כולה. משקל התחלות הבנייה של משרדים מהווה 9% מהסך הכל, לעומת כ-7% בשנת 2022. לכאורה, אפשר לחשוב שזה נגרם כי התחלות הבנייה למגורים ירדו בצורה ניכרת, אבל המספרים מלמדים אחרת ומספר המטרים לבנייה גדל.

לדברי שמאי המקרקעין אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "שוק המשרדים גילה עוצמה יתרה בתקופה הנבדקת. למרות עליית הריבית החדה במשק, ואולי אפילו כתוצאה מכך, הצביעו יזמים, קבלנים ומשתמשים סופיים ברגליים וקידמו את הבנייה בייעוד זה בהיקפים המוגברים שתועדו".

אמרו שהשוק מיצה את עצמו.
"שנים האחרונות נאמר על שוק המשרדים שהוא ברוויה, שמיצה עצמו, שגדל רק כתולדה משאיפתן של רשויות מקומיות להגדיל הכנסות מארנונה ושהינו רגיש ביותר לשינויים במשק ובביצועיו. הנתונים מלמדים אותנו שהדברים אינם כך. ראשית, היקף התחלות הבנייה למשרדים הינו מגוון ומשתנה בין ישובים שונים עם הפתעות מכיוון הערים נתניה, פתח תקווה וכפר סבא, המעידות על הבשלת תוכניות וביקושים חזקים באותן הערים. בראייה ארצית ניתן לומר כי שוק המשרדים התאים עצמו לאתגרי השנים הקרובות וביטא את הציפיות להמשך צמיחה חזקה במשק, עניין שמלחמת ה-7 באוקטובר מאתגרת כיום, אם כי לא בטווח הארוך. הריבית הגואה אמנם השפיעה על השחקנים בענף, אבל גם מיצבה את שוק הנדל"ן המניב כיותר רלוונטי אל מול התשואות בשוק הדיור, שהפכו שליליות ריאלית במרבית אזורי הביקוש".

לפי הסקר, הערים המובילות בבנייה למשרדים בשלושת הרבעונים הראשונים, הן תל אביב, עם 190 אלף מ"ר שהחלו להיבנות (קצב שנתי מוערך של 253 אלף מ"ר), זינוק לעומת 2022. במקום השני רמת השרון עם 97 אלף מ"ר לעומת 0 ב-2022. במקום השלישי ראשון לציון עם 96 אלף מ"ר (קצב שנתי מוערך של 128 אלף מ"ר), ירידה לעומת 2022. במקום הרביעי ירושלים עם 95 אלף מ"ר (קצב שנתי מוערך של כ-127 אלף מ"ר), עלייה לעומת 2022. במקום החמישי חולון עם 92 אלף מ"ר לעומת 0 ב-2022. בחמישייה השנייה מדורגות הערים נתניה, נשר, פתח תקווה, כפר סבא ומודיעין. עם קצב כל כך גבוה, השאלה היא מה יקרה ב-2024? התחושה היא שההיצע כל כך גבוה ביחס לביקוש (הפוך ממה שקורה בשוק המגורים) שהמחירים רק יירדו.

"בשנים האחרונות ניכרת עלייה בבניית משרדים ומסחר בערי השרון, אך ברבעון האחרון רק כפר סבא ורמת השרון נמצאות בעשירייה הראשונה", אומרת חן גור לוטן, סמנכ"לית נכסים המניבים בקבוצת לוינשטין. "משרדים במיקומים אלה מאפשרים נגישות תחבורתית גבוהה למטרופולין תל אביב וגם לשאר חלקי הארץ, ויחד עם זאת מחירי השכירות בהן נמוכים משמעותית מאלה של תל אביב. אנחנו בונים בשכונת כפר סבא הירוקה ומרגישים התעוררות מחודשת בביקושים. היקף הבנייה לתעסוקה בשכונה הזו היא מאוד נמוכה וקיים ביקוש כיום של אנשים שרוצים לעבוד בקרבת הבית שלהם ובסמוך לצירי תנועה ותחבורה ראשיים".

"ניתן לראות מהנתונים ש-85% משטחי התעסוקה בשנתיים האחרונות נבנים מחוץ לתל אביב בערי המעגל השני. כך למשל בעיר מודיעין שחסרה בשטחי תעסוקה ואשר מרבית תושביה נאלצים לעבוד מחוץ לעיר, מתפתחים מתחמי תעסוקה חדשים כדי לענות על הביקושים הקיימים ועל הגידול המהיר הצפוי באוכלוסיית העיר", אומר לנו אלי גולדשטיין, מנכ"ל משותף בפרויקט TechMod במודיעין שיכלול כ-86 אלף מ"ר למשרדים ו-14 אלף מ"ר למסחר. "המיקום של מודיעין בלב הארץ, באמצע בין ת"א לירושלים, הקרבה לכל עורקי התנועה הראשיים, והיותה מרכז תחבורתי של רכבת ישראל, מאפשרת נגישות גם לעובדים מחוץ לעיר, והופכת אותה לאטרקטיבית עבור חברות ותאגידים שרוצים להעתיק את המשרדים שלהם מגוש דן הצפוף והיקר, ולחברות המעוניינות לפתוח שלוחה או משרדים נוספים בארץ, במיקום מרכזי, ובעיר שמכילה את כוח האדם המקצועי מהאיכותיים ביותר בישראל".

פתח תקווה ממשיכה להוביל בבנייה למסחר

בייעוד מסחר נרשמה עלייה קלה בהתחלות הבנייה בשלושת הרבעונים הראשונים לעומת שנת 2022 כולה. בסך הכל החלו להיבנות 391 אלף מ"ר למסחר בכל הארץ (קצב שנתי מוערך של 521 אלף מ"ר), לעומת 504 אלף מ"ר שהחלו להיבנות בשנת 2022 כולה. משקל התחלות הבנייה למסחר בשלושת הרבעונים הראשונים היווה 3.1% מכל התחלות הבנייה, לעומת כמעט 3% בשנת 2022.

גם הם בונים. ביג (יחצ)

הערים המובילות בבנייה למסחר הן פתח תקווה עם 74 אלף מ"ר שהחלו להיבנות (קצב שנתי מוערך של כ-99 אלף מ"ר), זינוק לעומת 2022 כולה. במקום השני עפולה עם 47 אלף מ"ר (63 אלף מ"ר שנתי), זינוק לעומת 2022. במקום השלישי בית שמש עם 25 אלף מ"ר (33 אלף מ"ר שנתי), זינוק לעומת 2022. במקום הרביעי נתיבות עם 21 אלף מ"ר לעומת 0 ב-2022. במקום החמישי נתניה עם 16 אלף מ"ר (21 אלף מ"ר שנתי), צניחה לעומת 2022. בחמישייה השנייה מדורגות הערים מודיעין, ירושלים, באר יעקב, תל אביב, וכפר יונה.

"בפתח תקווה לא נבנו בשנים האחרונות הרבה שטחי מסחר, להבדיל ממשרדים, כשהשטחים שנבנו בתקופה הנבדקת קודמו לאור צפי לתחילת הפעילות של הרכבת הקלה והקמת מע"ר נוסף בעיר בתוואי שלה", אומר יוני ישראלי, סמנכ"ל ומנהל חטיבת הנכסים המניבים בקרסו נדל"ן. "בעפולה קיים היצע גדול מהכמות הנדרשת בשטחי מסחר, בנתיבות ובאופקים הבנייה למסחר תואמת את שיעור המעבר הגבוה של משפרי דיור לעיר טרם המלחמה והביקושים שם גבוהים. אחרי המלחמה המשך הבנייה למסחר יהיה תלוי בריבית בנק ישראל וגם בתחושה בנוגע לביטחון האישי והלאומי. סביר שיהיה גל עלייה של יהודים מחו"ל, וגם צפויה להיות פחות תנועה של ישראלים לחו"ל עקב האנטישמיות הגוברת והרצון לחזק את הכלכלה המקומית - מה שעשוי להעביר את כוח הקנייה למסחר בישראל ומשכך להגדיל את התחלות הבנייה".

דנוס, שערך את הסקירה, סיכם: "גם שוק המסחר הוכיח חוזקה בתקופה הנבדקת, המייצגת ביקושים מקומיים גבוהים בערים הנבדקות. בשוק המסחר והמשרדים, כמו בכל שוק הנדל"ן, מרבית השחקנים מהווים 'רצי מרתון' שאינם בוחנים תשואות ועליות ערך לטווחים קצרים, ולכן אני סבור כי נראה כי המערכה הצבאית בה אנו מצויים כיום, לא תשפיע על התשואות ועליות המחירים בעתיד הנראה לעין".