הגורם הכי משפיע על מחירי הדירות ומה ניתן ללמוד ממנו על העתיד?
ביקוש של 55-60 אלף דירות בשנה, אבל כמה היצע יש?
צד ההיצע תלוי במספר גורמים - התחלות בנייה שזה הבסיס, התונים על קרקעות שמתחילים לבנות עליהם דירות. ברגע שהתחילו לבנות אז ההגדרה הופכת לדירות בתהליך. זה מלאי שיתממש על פני הזמן לדירות גמורות. נתון חשוב הוא תוך כמה זמן המלאי הזה יהפוך לדירות גמורות. מהנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי מדובר על כ-2.7 שנים, אבל זה יכול להשתנות. הקצב תלוי בפרמטרים כמו זמינות עובדים, קשיים בביצוע ועוד. בחודשים האחרונים הקצב ירד.
התחלות הבנייה על פי נתוני הלמ"ס ירדו בשנה האחרונה ל-54 אלף דירות. זה לא נוראי, אבל זמן הבנייה התארך ל-33 חודשים עלייה של כמה חודשים בודדים והחשש שזה יעלה יותר. ככל שזמן הבנייה מתארך לצד ירידה בהתחלות הבנייה, כך מלאי דירות גמורות יורד.
- כל הכותרות
מלאי הדירות הוא כנראה אחד מהנתונים הכי משפיעים על שוק הדירות, אם לא המשפיע ביותר. הוא קובע בכל רגע נתון מה הסחורה המוצעת בשוק? נניח שיש 400 משפחות שרוצות לקנות דירה ברמת גן ונניח שיש שם מלאי של דירות גמורות של 30 בלבד (נתעלם מדירות יד שנייה כי היצע בהן הוא במקביל גם ביקוש שמקזז אותו - מוכרי הדירות ישד שנייה מעוניינים לקנות דירה נוספת, ובשביל ההדגמה נניח שהם עושים זאת באותה השכונה).
במצב המתואר, המחירים יזנקו. ולכן מלאי הדירות הגמורות הוא קריטי להבנת השוק, אם כי צריך גם להבין את המלאי בתהליך - תוך כמה זמן הוא יהפוך למלאי גמור? (פרטים בהמשך)
מלאי דירות גמורות - כ-10,000 בלבד, מלאי בתהליך בנייה - 174 אלף
מנגד, מנתוני הלמ"ס רמזים לכך שהיצע הדירות לא כל כך נורא כמו שנראה במבט ראשון. היקף הדירות בבנייה עומד על 174 אלף דירות. הדירות האלו צפויות להיכנס לשוק בהדרגה, כשאם לוקחים בחשבון שקצב הבנייה עומד על 2.7 שנים הרי שמדובר על 64 אלף דירות בשנה. זה יענה על הביקוש. גם אם נניח שקצב הבנייה יעלה ל-3 שנים, המצב בסדר - מדובר על 58 אלף דירות בשנה, ואפילו אם הבעיות עם פועלים יימשכו ובביאו את השוק לבנייה במשך 3.5 שנים, זו לא קטסטרופה, במיוחד שצפוי שתוך חודשים המחסור בפועלים ייפטר.
ממבט מלמעלה - אין בעיית היצע בשוק הדירות; ברזולוציה לאזורים - הבעיה קיימת
המחסור לכאורה בטווח הקצר הוא תיאורטי. אם יהיה ביקוש גדול פתאומי וצורך בדיור כדי להתגורר בו מידית, אז יש מחסור (מלאי דירות גמורות של 5,000-10.000 דירות), אבל צריך לזכור שלרוב אנשים קונים דירה שתהיה מוכנה בעוד פרק זמן מסוים. הצורך הוא לא מידי. המלאי, גם לטווח הקצר אמור לספק. השאלה היא לא המלאי הכולל, אלא באיזה אזורים נבנות הדירות והאם יש התאמה בין ההיצע לביקוש לפי האזורים.
זה חשוב כי למרות שהתמונה מלמעלה מעידה על מלאי מספק, סביר מאוד שכצוללים למידע (למרות שיש חוסר במידע) מקבלים שבדרום יש מספיק דירות לכולם, אבל במרכז אין היצע דירות מספק לביקוש והמחירים צפויים להמשיך לעלות. מחייר הדירות לא בהכרח עולים באותו מקום באותו שיעור, וזה המקום לציין מגמה עולמית בעשרים השנים האחרונות של ניתוק בין המחירים באזורי הביקוש בערים מרכזיות ובמיוחד בשכונות ספציפיות מיתר המדינה. תחשבו על זה - רבים רוצים לגור מול הטיילת בתל אביב, אבל ההיצע שם אפסי. זה הוביל לעליות מחירים מתגברות בשנים האחרונות, כשלמתבונן מהצד זה נראה מנותק ולא ריאלי, אבל זה כוחו של ביקוש והיצע.
יש אנשים שישלמו מחיר גבוה על מה שהם רוצים ואם זו דירה בטיילת בתל אביב במחיר של 10 מיליון או 20 מיליון הם מוכנים לשלם.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
9.ממשיכים להמציא סיבות לסוף הירידות, שכמובן רק התחילו (ל"ת)שדגכ 30/12/2023 15:07הגב לתגובה זו6 1סגור
-
8.השאלה מיקום הדירותשלומיד 30/12/2023 07:26הגב לתגובה זו1 2כי אם לא בונים עוד במרכז שם הביקוש המחירים ימשיכו לעלות אפשר לבנות המון בקריות קריית גת ואופקים זה לא אומר שאנשים יבואו לשם שמעדיפים מרכז ( חדרה-גדרה). שלא לדבר על זה שעוד צריך לראות מה יהיו המחירים בשדרות ואופקים אחרי המלחמה.סגור
-
7.ביקוש והיצעלאוניד 29/12/2023 21:27הגב לתגובה זו17 0כותב המחבר, אם הביקוש יהיה גבוהה מההיצע המחירים יעלו. ואכן זה אחד מחוקי הכלכלה. אבל יש גם מושג שנקרא בועה. כאשר המחירים עולים עד שאו שמבינים שהביקוש לא אמיתי או פשוט אין למי שמבקש את היכולת לשלם יותר. אז נניח שהביקוש הרבה יותר גדול מההיצע, אז אם כל הדירות יעלו 20 מיליון עדיין יקנו אותם כי הביקוש גדול יותר? לא כי פשוט אין לאנשים את היכולת לקנות!! אז כח הקניה הוא חשוב, ואם אין כח קניה אז גם אם הביקוש עולה על ההיצע המחירים יתאימו עצמם וירדו, אחרת אף אחד לא יקנה, פשוט כי לא מסוגל.סגור
-
6.הבנקים והקבלנים בנו אימפריה עלבא 29/12/2023 18:54הגב לתגובה זו17 1כתפיים של זוגות צעירים.גואל נפש , פעם גם עבדות היתה חוקית ,זאת עבדות מודרנית ,גם משכירי הדירות הם חלאות ,יושבים על צוואר האדם העובד והישר.סגור
-
5.כמעט כל ניתוח מצב שוק הדיור בישראל לוקה בטעותצדיק 29/12/2023 15:51הגב לתגובה זו5 2כמעט כל ניתוח סופר מספר דירות ולא מ"ר בנוי !!!!!! לדוגמא אם יש לנו שתי דירות אחת בת 80 מ"ר והשניה בת 120 מ"ר אז יגידו לנו שיש 2 דירות. אבל אי אפשר לחבר את שתי הדירות הללו כי אלה שני מוצרים שונים!!!! צריך להתיחס למ"ר בנוי !!!! אם נמשיך את הדוגמא. יש לנו 200 מ"ר בנוי שאם נחלק ל-3 נקבל 3 דירות כ"א כ-77מ"ר. וכך הגדלנו את מספר הדירות !!!!! לכן כל ניתוח שור הדירות צריך להתייחס למ"ר,בנוי ולא למספר הדירות !!!!!! אפשר לשנות את מספר הדירות כאשר משנים את גודל הדירה באמצעים שונים ( כמו מיסוי)סגור
- טען עוד
-
הוכחה לרמת החינוך במתמטיקה בישראל (ל"ת)ע 30/12/2023 08:23הגב לתגובה זו2 0סגור
-
4.היצע וביקוש לא רלבנטיים כשאין כח קניה! (ל"ת)אדם 29/12/2023 15:30הגב לתגובה זו23 0סגור
-
3.ברגע שתרד הריבית ניתן יהיה להבין אם מדובר במשבר אודודי 29/12/2023 14:39הגב לתגובה זו7 0ישיבה על הגדר.סגור
-
הריבית לא הולכת לשום מקום. תישאר ככה עוד הרבה. (ל"ת)שדגכ 30/12/2023 15:14הגב לתגובה זו2 0סגור
-
2.נתון נעלםמ. כהן 29/12/2023 14:23הגב לתגובה זו21 0ההסבר המנומק, מחסיר נתון חשוב, הוא מה כושר ההשתכרות וההחזר, או יותר נכון, חוסר יכולת ההחזר.סגור
-
1.אפשר לגור יותר אנשים באותה דירהמתמטיקאי 29/12/2023 14:01הגב לתגובה זו9 1משמע יש הרבה יותר היצע ממה שנדמה.סגור
-
מה שקורה בפועל. אנשים גרים עם הסבתות והילדים הגדולים (ל"ת)שדגכ 30/12/2023 15:14הגב לתגובה זו0 0סגור
