שוק הדירות כמו כל שוק כלכלי מתנהג בצורה כלכלית. יש היצע, יש ביקוש ויש מחיר שנקבע בשוק בהתאם לביקוש והיצע, כאשר הביקוש גדול על ההיצע המחירים עולים. כאשר ההיצע גדול המחירים יורדים. יש גורמים נוספים שמשפיעים על שוק הדירות, אבל כמעט כולן מתבטאים בהיצע ובביקוש. לדוגמה - חושבים תהיה עלייה מהתפוצה שתצטרך דיור - זה יגדיל את הביקוש; הריבית יורדת ומקלבה את רוכשי הדירות, זה יעורר ביקוש. ובצד השני - המדינה מורידה מיסים לקבלנים זה יעודד בנייה. 

 

הביקוש הוא נתון שניתן להעריך אותו. הכלכלנים מדברים על 55-60 אלף דירות מבוקשות בשנה (אולי 65 אלף דירות), אך עלייה חריגה יכולה להעלות את הנתון הזה. בפועל, אגב, היקף רכישות של יהודים שעולים לארץ או יהודים בחו"ל שמעוניינים שתהיה להם דירה בישראל עמד בעשור האחרון על כ-1,000 דירות בשנה.

צד ההיצע תלוי במספר גורמים - התחלות בנייה שזה הבסיס, התונים על קרקעות שמתחילים לבנות עליהם דירות. ברגע שהתחילו לבנות אז ההגדרה הופכת לדירות בתהליך. זה מלאי שיתממש על פני הזמן לדירות גמורות. נתון חשוב הוא תוך כמה זמן המלאי הזה יהפוך לדירות גמורות. מהנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי מדובר על כ-2.7 שנים, אבל זה יכול להשתנות. הקצב תלוי בפרמטרים כמו זמינות עובדים, קשיים בביצוע ועוד. בחודשים האחרונים הקצב ירד.

התחלות הבנייה על פי נתוני הלמ"ס ירדו בשנה האחרונה ל-54 אלף דירות. זה לא נוראי, אבל זמן הבנייה התארך ל-33 חודשים עלייה של כמה חודשים בודדים והחשש שזה יעלה יותר. ככל שזמן הבנייה מתארך לצד ירידה בהתחלות הבנייה, כך מלאי דירות גמורות יורד. 

• הטרייד-אין של אב-גד נכנס לשכונת ויצמן ברעננה
• אב-גד: אושר היתר לפרויקט TEO בשערי העיר רמלה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מלאי הדירות הוא כנראה אחד מהנתונים הכי משפיעים על שוק הדירות, אם לא המשפיע ביותר. הוא קובע בכל רגע נתון מה הסחורה המוצעת בשוק? נניח שיש 400 משפחות שרוצות לקנות דירה ברמת גן ונניח שיש שם מלאי של דירות גמורות של 30 בלבד (נתעלם מדירות יד שנייה כי היצע בהן הוא במקביל גם ביקוש שמקזז אותו - מוכרי הדירות ישד שנייה מעוניינים לקנות דירה נוספת, ובשביל ההדגמה נניח שהם עושים זאת באותה השכונה).

במצב המתואר, המחירים יזנקו. ולכן מלאי הדירות הגמורות הוא קריטי להבנת השוק, אם כי צריך גם להבין את המלאי בתהליך - תוך כמה זמן הוא יהפוך למלאי גמור? (פרטים בהמשך)

 

הצפנו לפני כשבועיים את ההבדל בין נתוני הדירות למכירה לדירות גמורות למכירה כפי שמפרסם הלמ"ס. בעוד שבלמ"ס מציגים 62 אלף דירות למכירה ובאוצר (כמו רבים) טוענים שמדובר על דירות גמורות למכירה, הרי שאלו לא דירות גמורות, אלא דירות למכירה, גם דירות בשלבים מוקדמים. ההבדל חשוב מאוד, כי כדי לפתור את בעיית הדיור צריך היצע גדול והתחלות בנייה גבוהות ודירות גמורות. 5,000-10,000 דירות גמורות לא יענו על ביקוש של 55-60 אלף דירות בשנה. אז נכון שיש גם בנייה שוטפת וכל חודש אמורים להצטרף אלפי דירות גמורות לשוק, אלא שקצב הבנייה הנמוך עוד לפני המלחמה ובעיקר אחריה, מקשה על יצירת מלאי דירות גמורות.

• פסק דין היסטורי: חברות נדל"ן שזכו ב"מחיר למשתכן" זכאיות להחזר מיליוני שקלים במס רכישה
• זיהום בשליש משדה דב: בדיקות חושפות חומרי PFAS במתחם הענק
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם

מנגד, מנתוני הלמ"ס רמזים לכך שהיצע הדירות לא כל כך נורא כמו שנראה במבט ראשון. היקף הדירות בבנייה עומד על 174 אלף דירות. הדירות האלו צפויות להיכנס לשוק בהדרגה, כשאם לוקחים בחשבון שקצב הבנייה עומד על 2.7 שנים הרי שמדובר על 64 אלף דירות בשנה. זה יענה על הביקוש. גם אם נניח שקצב הבנייה יעלה ל-3 שנים, המצב בסדר - מדובר על 58 אלף דירות בשנה, ואפילו אם הבעיות עם פועלים יימשכו ובביאו את השוק לבנייה במשך 3.5 שנים, זו לא קטסטרופה, במיוחד שצפוי שתוך חודשים המחסור בפועלים ייפטר.

 

הנתונים האלו מביאים לשתי מסקנות שבמבט ראשון סותרות, אבל במבט שני משתלבות זו בזו. מלאי הדירות הגמורות מעיד על מחסור, המלאי בתהליך מעיד על מספיק דירות לטווח של השנים הקרובות. 

המחסור לכאורה בטווח הקצר הוא תיאורטי. אם יהיה ביקוש גדול פתאומי וצורך בדיור כדי להתגורר בו מידית, אז יש מחסור (מלאי דירות גמורות של  5,000-10.000 דירות), אבל צריך לזכור שלרוב אנשים קונים דירה שתהיה מוכנה בעוד פרק זמן מסוים. הצורך הוא לא מידי. המלאי, גם לטווח הקצר אמור לספק. השאלה היא לא המלאי הכולל, אלא באיזה אזורים נבנות הדירות והאם יש התאמה בין ההיצע לביקוש לפי האזורים. 

זה חשוב כי למרות שהתמונה מלמעלה מעידה על מלאי מספק, סביר מאוד שכצוללים למידע (למרות שיש חוסר במידע) מקבלים שבדרום יש מספיק דירות לכולם, אבל במרכז אין היצע דירות מספק לביקוש והמחירים צפויים להמשיך לעלות. מחייר הדירות לא בהכרח עולים באותו מקום באותו שיעור, וזה המקום לציין מגמה עולמית בעשרים השנים האחרונות של ניתוק בין המחירים באזורי הביקוש בערים מרכזיות ובמיוחד בשכונות ספציפיות מיתר המדינה. תחשבו על זה - רבים רוצים לגור מול הטיילת בתל אביב, אבל ההיצע שם אפסי. זה הוביל לעליות מחירים מתגברות בשנים האחרונות, כשלמתבונן מהצד זה נראה מנותק ולא ריאלי, אבל זה כוחו של ביקוש והיצע. 

יש אנשים שישלמו מחיר גבוה על מה שהם רוצים ואם זו דירה בטיילת בתל אביב במחיר של 10 מיליון או 20 מיליון הם מוכנים לשלם.