רוכשים דירה? תרגיל המשכנתא שיחסוך לכם הרבה מאד כסף

מה זה גרירת משכנתא? לרוב כשאנחנו מוכרים בית שיש לנו עליו משכנתא הדבר טבעי והשכיח הוא שאנו פורעים את המשכנתא מכספי מכירת הנכס. במקרים רבים אנחנו נידרש לקחת משכנתא אחרת חדשה לטובת רכישה של בית חליפי בטווח זמן קצר לאחר מכן. לתרחיש זה בדיוק נועדה גרירת המשכנתא, מהלך טכני של העברת המשכנתא כפי שהיא מבית א' לבית ב' ללא כל נגיעה בתנאים הפיננסיים, לא בסכום, לא במסלולים ולא בריביות, פשוט מהלך פרוצדרולי בלבד של החלפת השעבוד מבית אחד לבית שני.

למה זה מעניין?
תתארו לכם שיש לכם משכנתא מעולה עם תנאים מצוינים שסגרתם בעת שהשוק היה בסביבת ריבית אפסית וכיום בעת שאתם מוכרים את הבית ומתעדים לנטול משכנתא חדשה הריביות משמעותית יקרות יותר, אתם עלולים לספוג הפסד כספי עצום אם תפרעו משכנתא מעולה ותקחו במקומה משכנתא יקרה הרבה יותר ובמצב זה בוודאי תשמחו לקחת איתכם את המשכנתא המעולה שלכם לנכס הבא.

צילום: תמר מצפי

בימים אלה הכלי הזה רלוונטי יותר מתמיד, מאות אלפי משקי בית נטלו במשכנתא במהלך עשור של ריביות זולות וחלק ניכר ממשקי בית אלו כבר מחליפים או יחליפו בתים בשנים הקרובות ולא מן הנמנע שגרירת משכנתא תשרת אותם במהלך.

כמו כן, גרירת המשכנתא עשויה לסייע ללווים בעלי משכנתא שמסיבות שונות קשה להם יותר לקבל משכנתא חדשה. אמנם גרירת המשכנתא גם כן טעונה אישור של הבנק אך בפועל האישור לגרירת משכנתא מקל יותר מנטילת משכנתא חדשה.

בואו ננסה להבין את התועלת הכספית שעשויה לצמוח מגרירת משכנתא:

נניח ויש לי משכנתא עם יתרה של כמיליון ₪ ליתרת תקופה של 20 שנה בריבית קבועה הזולה בכ1.5% ממה שאקבל אם אקח משכנתא חדשה במסלול זהה היום. במצב כזה, אשלח על משכנתא חדשה ויקרה יותר כמעט 800 ₪ יותר בכל חודש ובסופה של התקופה ייצא ששילמתי לבנק בתשלומי המשכנתא כמעט 200,000 ₪ יותר!

ישנן שני סוגים של גרירה:
אם יש לנו נכס חליפי לגרור אליו מדובר בגרירה ישירה מבית א' לבית ב'. אם עדיין אין נכס חליפי אך אינכם מעוניינים לוותר על המשכנתא המעולה שלכם יש אפשרות לבצע גרירה לפקדון – זה אומר שאתם תפתחו פקדון בנקאי בבנק בו נמצאת המשכנתא ואשר ישועבד לאותו הבנק, סכום כסף השווה בערכו ליתרת המשכנתא + 10% (ברוב הבנקים) יופקד בפקדון כבטוחה לבנק ואז יוסר השעבוד מהבית ותוכלו למכור אותו. לרוב הכספים שיופקדו בפקדון יגיעו מן המכירה כחלק מעסקת המכר. כאשר יהיה נכס חדש לגרור אליו תוכלו לבצע את הגרירה ואז לקבל חזרה את הכספים ששמתם בפקדון. חשוב לשים לב לתנאי הפקדון ולעשות את מירב המאמצים להשיג תנאים ראויים גם על הפקדון.

מה חשוב לזכור בבואנו לגרור משכנתא?

לא עובר כסף מהבנק לטובת העסקה בעת גרירה. רבים נוטים להתבלבל ולחשוב שהבנק מעביר כספי משכנתא בעת הגרירה אך אין זה המצב כספי המשכנתא הועברו במועד נטילת המשכנתא המקורית. כעת בעצם נוכל להשתמש במלוא הכספים שנקבל ממכירת הבית מבלי לפרוע את המשכנתא וככה בעצם נהנה מכספי המשכנתא.

הביצוע בפועל של הגרירה לעיתים מורכב יותר מביצוע משכנתא רגילה, בעיקר עקב הצורך לסדר את סדר העברת הכספים באופן המותאם ללוח התשלומים של העסקאות.

גרירת משכנתא לא תכלול שום מו"מ או הליך פיננסי, אבל כן תצריך בירוקרטיות מלאות של שעבוד נכס לטובת משכנתא כמו כל משכנתא רגילה. כולל רישומים בטאבו, שמאויות וכל דרישה אחרת רלוונטית מצד הבנק.

ברבים מן המקרים נצטרך תוספת כספית בנוסף לגרירה, הגדלת המשכנתא בסכום מסוים. את זה כנראה ניקח באותו הבנק בו אנו מבצעים את הגרירה. אי לכך, חשוב להקפיד שהתנאים שנקבל מהבנק על התוספת אינם יקרים ומעיבים על התנאים הטובים שאותם אנחנו מנסים לשמר. לכן חשוב לבדוק אפשרויות משכנתא גם בבנקים אחרים כדי לוודא זאת.

 הכותב הוא מנהל פרדס יעוץ פיננסי ומשכנתאות