"60% מהדירות שייבנו בעוד 5 שנים כבר נמכרו; המחירים יעלו"

ההשקעה של קבוצת בחברת ההתחדשות העירונית של אפריקה היא מאוד מעניינת. גם המנכ"ל מיכה קליין מבין ששם נמצא הכסף. אז למה הוא לקח את כלל לצדו? בעיקר כדי ליצור עוצמה וביטחון כלכלי ולמנף את ההשקעה בתחום. 340 מיליון שקל תשקיע חברת הביטוח בשלב הראשון וקליין חושב ששזה מצב של win-win לשני הצדדים. "מקסיקו, קנדה, ארה"ב וגם אירופה - יהודי התפוצות קונים". קליין

"זו עסקה עם שותפים טובים, יצאנו לדרך עם היכרות של כלל כמשקיע מלמעלה. לאורך הדרך זכינו להביא אנשים שמהרגע הראשון מצאנו DNA משותף", הוא אומר. "בסוף התחזקה האמונה בתהליך ויצא שזאת עסקת WIN WIN - אנחנו זוכים לשיתוף פעולה עם גוף פיננסי מהמובילים במשק, אבל כלל זוכה לדריסת רגל בתחום התחדשות עירונית, שזה העתיד. יש כמה נקודות אור והזדמנויות בתקופה הזאת".

איפה הכסף? "התקופה היא קשה, מכל הבחינות - קודם כל זו מלחמה, אלה חיים של אנשים. רק אחר כך זה כסף. תחום ההתחדשות העירונית פורח, אנחנו רואים שינוי משמעותי במספר הפרויקטים לאחר שהיו חסמים בעבר. גם בתחום הדיירים - הרבה יותר רוצים לסגור עסקה ולקבל בית מוגן, הסיבות הן ברורות. בהתחדשות עירונית, אנחנו זוכים בכל הרשויות לשיתוף פעולה מלא שלא זכינו לו בעבר, כי הן רוצות בתקופה הזאת בטובת התושבים".

כלל רוכשת 20% מחברת הבת, איך השותפות באה לידי ביטוי מעבר למספרים? "היא נכנסת שותפה בכל מה שיהיה בעתיד הקרוב שלנו. רוב הפרויקטים עם 80% חתימות, עם תב"ע בתוקף, יש לנו כאלה מנהריה בצפון ועד באר שבע בדרום. הרוב באמצע, בין חדרה לגדרה, ויש הרבה מאוד בירושלים. כולם בלב אזורי ביקוש. לצורך הזמן ראינו איך הפרויקטים משביחים תוך כדי, מחיר המכירה הצנועים יחסית עלו לעומת מה שהיה כאן כשכלל בחנה את כל העסקאות שלנו במאי".

• אפריקה מגורים: רווח נקי של 218 מיליון שקל בשנת 2024
• המידע החשוב באמת בדוחות של חברות הנדל"ן

אתה רוצה לומר לי שבחצי השנה האחרונה המחירים עלו בתקופת עליית ריבית? "ביחס לבדיקות של כלל, כן. אנחנו חברה שמרנית, בגלל זה לא ניגשנו למכרזי המנהל כשכל המחירים עלו ולכן ההשבחה היא מיידית. בסוף, אנחנו שמרנים במחירים למטה ולמעלה. שליש מהפרויקטים הם בהתחדשות עירונית, פתחנו למכירה בנתניה (רחוב זלמן שניאור, ליד עיר ימים, א"י) אנחנו פותחים בימים אלה את פרויקט קדמת גונן בירושלים, 1,000 יחידות דיור ברחוב בר יוחאי ליד הארנה, על פארק מדהים, עוד פרויקט בהדר יוסף בתל אביב, בז'בוטינסקי ליד כיכר המדינה בשיתוף בית וגג - כל אלה פרויקטים שהוצאנו בתקופה האחרונה לשיווק. בכולם רואים עלייה של מספר אחוזים לעומת המצב במאי".

מה המחיר למ"ר בהדר יוסף? "קרוב ל-50 אלף שקל למ"ר. הדרישה מפתיעה אותנו לטובה, בכל הארץ מכרנו לקבוצות גדולות של צרפתים, לתושבי צפון אמריקה בירושלים, וגם ממקסיקו וצפון אמריקה באו. בשבוע שעבר ברחוב בוליביה בירושלים מכרנו דירות באירוע 'ריצה' ואתה יודע מה התוצאה? שני שליש מהפרויקט כבר מכור, עוד לפני שעלינו לקרקע".

מה יקרה למחירי הדירות? "רואים את ההפרשים בין נובמבר ודצמבר, אבל אלה חודשים מאתגרים. מספר הדירות שנמכרו בחודש האחרון עלה מכמה סיבות: יהדות התפוצות בוחרת לקנות בארץ, הרבה יותר מבעבר. אני מתאר שזה גם המצב בחברות אחרות, אבל עובדתית, בנו בוחרים יהודים מארה"ב. אנחנו עדים לבדיקות שלא נעשות בעבר, בארץ בוודאי אבל גם בחו"ל, לגבי האיתנות הפיננסית שלנו. אנחנו רואים את יהודי התפוצות ממקסיקו, קנדה, ארה"ב וגם באירופה, בריטניה וצרפת, באים. גם מדרום אפריקה קונים, למרות שערי המטבע נוטים פחות לכיוונם".  אפריקה מגורים בירושלים (יח"צ)

• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• משך הבנייה צפוי לרדת - זמן ההמתנה להיתרי בנייה יתקצר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מה עם המשקיעים? "הם מזהים את העובדה שהמחירים ירדו לתחתית ומכאן אפשר רק לעלות, בוודאי אלה שרוצים לקנות דירה למגורים ומבינים שאין עתודות קרקע, שלא כולן מפותחות. בנוסף, חלק מהיזמים נתקלים בקשיים של מימון וההיצע מצטמצם. זוהי שנת שיא שלילית מבחינת פתיחת אתרים חדשים וזכיה של יזמים בפרויקטים ברמ"י. מכרזים מיותמים, כי אין מספיק יזמים מתחרים".

גם מחיר מינימום שנמוך ב-80% ויותר ממחיר הקרקע לפי שומה, לא מביא אותם. למה? "חד משמעית. ויותר מזה, גם בלי מחיר מינימום יש יזמים שלא ניגשים. הבנקים גם לא ששים לממן, אנחנו זוכים לכבוד ותנאים מצוינים, אבל לא כולם. הבעיה היא הטיפול ברמה הממשלתית".

אולי לא רוצים שמחירים ירדו? "אומר את דעתי בלבד: הלוואי שזו הייתה הבעיה, שיש גורם שחושב בכלל ומגיע למסקנה הזאת. אני לא רואה שום גוף שיושב וחושב ומנתח את הבעיה בנדל"ן, או מתכלל הכל. לצערי, המחירים חד משמעית ימשיכו ויעלו בגלל המשחק המאוד פשוט של היצע וביקוש. יהיה קשה לרכוש דירה בעתיד, בעיקר צמודי קרקע שזה מוצר לפלח אוכלוסיה מיוחד. הרוב המוחלט לא גר שם אלא בבנייה רוויה, והבעיה היא שחסרות קרקעות. בגלל חוסר בהתחלות בנייה, בהיעדר גורם שמתכלל, בגלל הבעיות בדיור להשכרה - המחירים ימשיכו לטפס. כל הדירות שלנו עתידות להיתפס השנה מכורות, ב-2025 הכל מכור, אלה שנבנים ב-2026-2028 - כ-60% מכור. התחדשות עירוני תורמת להיצע, תורמת מבחינת מיגון וגם לטובת המפונים. לצערי, מחירי השכירות יעלו דרמטית, גם כי הביקוש יעלה, במיוחד בלב אזורי הביקוש. בסוף גם השטח מצטמצם, החבר'ה מצפון לא יחזרו הביתה מהר אחרי ה-7 לאוקטובר. שוב כולם מתחרים על אותו אזור בלב הביקוש, האוכלוסיה גדלה ומחירי השכירות גבוהים. אז גם מחירי הדירות יעלו".

מה הרווחיות בהתחדשות עירונית? "מה שמעניין אצלנו זה הפיזור, אנחנו בלב אזורי הביקוש בארץ. אנחנו בונים בתל אביב, בנתניה נתניה, הרצליה, פתח תקוה וחדרה. בסוף, בלב אזורי הביקוש האלה, בוודאי בירושלים, המחירים עולים. בלב אזורי הביקוש, המחירים בהתחדשות עירונית גבוהים משאר הפרויקטים".