מחדשי החוזים עזבו, שכר הדירה בתל אביב ממשיך לרדת

בראיון שערכנו לאחרונה עם שמאי המקרקעין טל אלדרוטי, הוא סיפר על ירידת מחירי השכירויות בתל אביב - ירידה שמתחדדת ככל שהמלחמה מתארכת. אומנם, הנתונים על ירידת מחירי השכירויות באוקטובר-נובמבר, היו ידועים והצגנו אותם, אך לא היתה ברורה המגמה בהמשך. מצד אחד, אי וודאות גדולה שמלווה בעזיבה של צעירים שדחו להם את שנת הלימודים, שמעדיפים לחזור להורים על רקע המלחמה והכלכלה וגם מילואימניקים רבים שהחזירו את הדירות. מצד שני, הביקושים בשנים האחרונות היו גבוהים ועל כל דירה התמודדו מספר שוכרים פוטנציאליים.

לאן נעלמו מחדשי החוזים?

אז כמעט חודשיים אחרי הבדיקה הקודמת, מתברר שהמחירים בעיר בירידה. סיבה נוספת לירידה היא ההבנה של רבים שהגיע העת לחסוך, שהולכים לתקופה קשה כלכלית והם נערכים בהתאם. הם כבר לא משתוללים על שכר דירה, הם עוברים לרמת גן, חולון ומקומות אחרים וחוסכים אלפי שקלים על הדרך. לא רק צעירים, זו גם מגמה שמתרחשת אצל משפחות.

בתים ישנים בתן אלתרמן תל אביב (גוגל מאפ)

תל אביב עדיין לא משנה את פניה. היא עדיין עיר יקרה. מחירי השכירות בה הם גבוהים ועלו בצורה ניכרת עוד לפני המלחמה, שמיתנה אותם. החשש היה ששכירות בתל אביב כבר לא תוכל להיות ברת השגה. הביקושים לפני המלחמה היו גבוהים, והמחירים עלו בין 20%-10% מתחילת 2023 באזורים מסוימים, בעיקר לשוכרים חדשים, ועלו במספר אחוזים חד ספרתי למחדשים.

המחדשים מתחלקים לכמה קבוצות: מי שחידש לפני המלחמה, יכול לטעון לסיכול חוזה. מילואימניק שלא גר בדירה לא אמור לשם עליה שכירות. חלק מבעלי הבית מוותרים כי הם מבינים את החשיבות של המלחמה, אחרים טוענים כי יכלו לקחת שוכר אחר ודורשים את הכסף. אלה שהחוזה שלהם הסתיים אחרי שהמלחמה פרצה, הקפיאו את ההחלטה. הם יצאו למלחמה וחזרו להורים. ברוב המקרים, לאדם בודד ששוכר דירת 2 חדרים בתל אביב קל לקחת החלטה כזאת, לזוג עם ילד פחות. אבל גם במקרה הזה היו סיבות מספיק טובות: הנשים לא רצו להישאר לבד בבית ונסעו להורים כדי לקבל עזרה, עד יעבור זעם.

סיבה נוספת היא דחיית שנת הלימודים האקדמית. אנחנו כבר לא נמצאים בשלב ההתחלתי של המלחמה. היום אנחנו סופרים מעל 90 יום למלחמה ובערך רבע מהשוכרים סיימו חוזה בתקופה הזאת. ההערכות מדברות על כך שאחוזים ניכרים מהם סטודנטים או בודדים ולכן חלקם הגדול לא חידש את החוזה, אלא אם קיבל מחיר נמוך יותר. בפעם הראשונה מזה חודשים רבים, אולי אפילו שנים, אנחנו רואים שההיצע לדירות בתל אביב גדל. הקורונה לא השפיעה על השכירויות בצורה כזאת. אנשים שיצאו לחל"ת ידעו שזה לתקופה קצרה ורובם חזרו לעבוד אחרי כמה שבועות בבית. הם היו צריכים קורת גג כי לא יכלו להסתובב ברחוב. במלחמה, רבים לא נמצאים בבית. הם היו צריכים לקבל החלטה מהירה והעדיפו לא לחתום.

התוצאה: ההיצע גדל, וכשההיצע גדל בבת אחת קורה תהליך מהיר של ירידת מחירים. זה מזכיר את התהליך ההפוך: התפרצות של ביקושים באזור מסוים (כמו במקרה של התחדשות עירונית, הבניין נהרס ועשרות או מאות מחפשים דירות באזור עד שהבנייה תסתיים) שגורמת למחיר לעלות. מחייר השכירות בתל אביב ירדו ב-5% עד 10% במקומות מסוימים. המשכירים שהתעקשו להשאיר את הדירה ריקה עד שיגיעו שוכרים, מבינים שבינתיים הם משלמים ועד בית ארנונה והוצאות נוספות ומוכנים להוריד מחירים.

הנה כמה דוגמאות שימחישו לכם את פער המחירים: דירת שלושה חדרים בארלוזרוב עליה דרשו 8,500 שקל נסגרה לאחרונה ב-7,000 שקל אחרי חודשיים בהם הייתה ריקה; דירת 4 חדרים בדוד המלך הושכרה למשפחה ב-12,000 שקל, כשבשנה האחרונה היו באותו בניין שתי עסקאות: דמי שכירות של 14 אלף ו-15 אלף שקל לדירות דומות. אלה, כמובן, רק חלק מהדוגמאות שמצאנו - ירידות מחירים של 15%-10% בחלק מהאזורים הן עניין שכיח, למרות שהממוצע בכלל העיר הוא נמוך יותר. זה אומר שלא תמצאו את זה בכל דירה או פרויקט, אבל המגמה ברורה - יש מציאות.

דירה ישנה? לא בכל מחיר

סיבה נוספת לירידת מחיר הם הדירות הישנות בתל אביב, תושבי המרכז שומעים אזעקות כבר שלושה חודשים. נכון, הם לא חוטפים כמו באזורי קו העימות ועדיין - זה מצב שהם לא רוצים להתרגל אליו. חלק מהשוכרים בוחרים לנטוש את הדירות כי הן לא ממוגנות. במקום לצאת למדרגות עם החלוק, הם מעדיפים לישון בממ"ד בשקט.

השאלה היא האם בסופו של דבר הקיפאון הזה לא יתנקם בשוק השכירות המקומי. מה יקרה כשהמלחמה תיגמר והמילואימניקים יחזרו, לצד שגרה בקמפוסים? לא תמיד יש בזה היגיון, אבל יש משכירים שמעדיפים לקבל 8,000 שקל אחרי שהמלחמה תיגמר, במקום 7,200 שקל היום. אם המלחמה תסתיים בעוד חצי שנה והם לא ימצאו שוכר, ייקח להם חודשים רבים להדביק את הפער הזה. בסוף, ואת זה חשוב להזכיר, הם צריכים לשנת ארנונה, ועד בית ועשרות שקלים בודדים עבור דמי ניהול גם כשהחשמל, הגז והמים מנותקים.

אם זה אירוע קצר או לא - קשה לדעת. לא בטוח שגם הרמטכ"ל וראש הממשלה יודעים. אפשר להבין את המשכירים, שלא רוצים להתפשר ומחכים. הם חושבים שאחרי המלחמה, התפרצות ביקושים תביא לעליית מחיר ואולי גם לשוכרים קבועים לטווח ארוך. תושבי קו העימות, שמרגישים הגנה מסוימת, עשויים לחפש דירות באזור אחרי המלחמה. זה לא יקרה במספרים גבוהים, כי פער המחירים הוא נורא ואיום - בערך פי 3 לדירה מקבילה בתל אביב (ובמקרים מסוימים גם פי 4) לעומת בעוטף עזה. מנגד, גל ביקושים בעקבות חידוש פרויקטים להתחדשות עירונית שנעצרו מעט באזורים מסוימים, יחד עם גל עלייה שצפוי ממדינות רבות שבהן יהודים חווים אנטישמיות, עשוי להשפיע על המחיר כלפי מעלה.