בדיקה: האם נטישת יישובי קו העימות בצפון תעלה את מחירי הנדל"ן בערים שמדרום?

גרף ההיצע והביקוש של שוק הדיור בישראל משתולל כבר תקופה ארוכה: הוא התנדנד במהלך הקורונה, עדיין לא עיכל את הזינוק במחירי 2021-2022 וכבר נאלץ להתמודד עם השלכות עליית הריבית. כשרק התחיל לעכל, הגיעה המלחמה. ההשפעה הגבוהה ביותר על מחירי הנדל"ן במלחמה היו באזורי קו העימות. תושבי שלומי הורידו מחירים כדי למכור, בעוטף עזה התושבים פונו למלונות וביישובי קו התפר בצפון מצאנו מחירי מציאה למגרשים ודירות בישובים הקרובים לגבול בצפון.

רק היצע. הכניסה ליישוב שלומי (אלי אלון)​

מה יקרה בצפת וכרמיאל?

בעקבות המצב, שמאים וכלכלנים מעריכים כי מספר יישובים קולטים, בקו השני והשלישי לקו העימות, יעלו מחירים אחרי המלחמה. חלק מהמפונים מדברים לאחרונה על האפשרות לנטוש את אזור קו העימות, אך הם רוצים להישאר בצפון הרחוק. הדבר, כך על פי ההערכות, עשוי להוביל לעלייה בביקוש לדירות ביישובים כמו צפת, כרמיאל, ראש פינה ואולי גם קצרין - עיר צפונית שאמנם לא קרובה מאוד לגבול, אבל בניגוד לערים אחרות, שנמצאות במרחק דומה, מספר האזעקות ונפילת הטילים בה נמוך. השמאי מוטי דיאמנט, שמתגורר בשניר שליד קו הגבול, סיפר כי "אנשים מהאזור שלי, קו הגבול או סמוכי גדר, שמדברים על למכור ולעבור 20 ק"מ דרומה. נמאס להם. שם תהיה קפיצה במחירים, גם בקיבוצים וגם במושבים".

ניסינו לבדוק מה קרה ביישובים הקרובים לגבול מאז המלחמה, אחרי שבחלק מהמקומות טענו כי המחירים לא ירדו מאז. מבדיקה עולה שביישובים כמו קריית שמונה הירידה היא משמעותית - קרוב ל-10%.

לקחנו דירות מהקו השני לאזור העימות - מעלות תרשיחא. אין הסבר לתופעה הזאת, אבל היישוב הצנוע מחר דירות ב-8 באוקטובר וממשיך למכור עד עכשיו, במחירים מעט גבוהים יותר מהממוצע. המחיר למ"ר המעלות נע סביב 11 אלף שקל למ"ר - הוא משקף עסקאות שנעשו בפועל בשנה שלפני המלחמה וכעת, המחיר האמיר - ב-8 מתוך 10 העסקאות האחרונות שנעשו שם מאז המלחמה המחיר למ"ר היה גבוה יותר. מהדירות שנמכרו במחיר נמוך של 9-10 אלף שקל למ"ר - באחת מדובר בדירה ענקית של 6 חדרים, כך שהמחיר הוא הגיוני ביחס ליחס השוליות לגודל - ככל שהדירה גדולה יותר המחיר למ"ר במטרים האחרונים גבוה יותר. לגבי הדירה השנייה, לא מצאנו הסבר משכנע, אבל מדובר בירידה של כמה עשרות אלפי שקלים ובמלחמה זה הגיוני.

מה שבאמת מפתיע הוא המעביר למחירי 1.5-1.7 מיליון שקל לדירה רגילה שנבנתה בנות האלפיים, באותו אזור. שמנו לב כי כל הדירות האחרונות שנמכרו, נבנו אחרי שנת 1992, בניגוד למגמה לפני המלחמה. כנראה שהסיבה לכך היא פשוטה. מהשנה הזאת, שנה אחרי מלחמת המפרץ, הקבלנים מחויבים לבנות ממ"ד בדירות. כלומר, המעבר לדירות חדשות יותר הוא טבעי והגיוני ואנשים מוכנים לשלם יותר בשביל זה.

בעפולה לא מפסיקים לקנות

אזור מעניין נוסף עשוי להיות עפולה. המחירים שם נעים סביב 11,500 אלף שקל למ"ר, אבל מאז המלחמה יש מבול של עסקאות - 70 עסקאות בסך הכל. זה לא עוד פרויקט מגדלים אחד שאוכלס, אלא עסקאות בערים שונות. זה נתון מפתיע, אולי הכי מפתיע בכתבה וממחיש יותר מכל את הנהירה לערים בטוחות. רבים מכירים את עפולה כעיר בצפון הרחוק, אבל היא ממש לא כזאת. עליית המחירים גרמו לשמיכה להימתח ומצאנו מחירים של 12-15 אלף שקל למ"ר, בעיקר עבור דירות ממוגנות. ואתם יודעים מה? הם צודקים? למה לשלם 11 אלף שקל למ"ר בקריית שמונה, כאפשר לגור בעיר בטוחה ורגועה יותר במחיר כמעט זהה? בשלב כזה של המלחמה, התחושה לגמרי לגיטימית.

כדי להבין מה קורה לערים בהם תושבים רבים התפנו חזרו לגדר. מטולה היא דוגמא טובה לתהליך שעובר על היישובים שם. בניגוד לראש פינה שמרגישה בטוחה יחסית מעל נוף הכינרת, היישוב סופג אזעקות רבות על הגבול. 0 עסקאות מצאנו בה אחרי המלחמה. אתם בוודאי מבינים מה זה אומר - נכון, שלא עושים עסקאות בעת פינוי, אבל גם הרבה על המחירים אחרי המלחמה. משקיע שחושב שהחיזבאללה יורחק מעבר לקו הליטאני או שהאיום יוסר בקרוב, יכול למצוא מחירי מציאה. מי שחושב שהאיום הזה יימשך עוד מספר חודשים - לא יתקרב.

לכל דבר יש מחיר. בתים בקריית שמונה (גלור תכנון ואדריכלות)

אבל מה עושים כדי להבין את המצב? בוחנים את מחירי ההיצע. בתקופה הזאת, שמאי מקרקעין מנתחים עסקאות בצורה הזאת באזורים מסוימים. הם לא מוצאים 3 עסקאות השוואה ורצים לאתרי מכירות הבתים, כדי לבדוק מה מצב השוק. לא זכור לנו שהייתה עיר שפרסמה כל כך מעט מודעות למכירה. נכון, במטולה יש אחוז גבוה של דירות צמודי קרקע ואולי זאת הסיבה. המחירים נעים סביב 4 מיליון שקל ל-8 חדרים בבתים בשטח של חצי דונם, או ל-2.5 מיליון שקל לקוטג'ים של 5-6 חדרים. אין הבדל בשטח, כשההבדל העיקרי הוא במ"ר הבנוי. הבעיה עם מטולה היא שעסקאות כמעט לא נעשות בעיר. המחיר הממוצע נע סביב 8,000 שקל למ"ר ובכל מקרה המחירים שפורסמו חורגים בכל קנה מידה ממנו. המחיר היקר ביותר בשנים האחרונות היה עבור עסקת רכישת וילה בקיץ 2020 במחיר של 2.4 מיליון שקל. אפשר להסיק מכך כמה הקרבה לגדר היא לא מוצר אטרקטיבי, גם במחיר זול כל כך ובטח אחרי המלחמה - אם היום לא יוסר כליל.