הריבית הולידה את "מצמצמי הדיור" - המלחמה החזירה אותם לממ"דים

כמה חודשים לפני שפרצה מלחמת חרבות הברזל, דיווחו במשרד האוצר על תופעה חדשה: "מצמצמי דיור", כפי שכונתה על ידי אנשיו. הכוונה היא לאנשים שהעלאת הריבית גרמה להם למכור את הדירות הגדולות שלהם ולעבור לדירות קטנות יותר. כך למשל, זוג שקנה דירת ארבעה חדרים תמורת 2 מיליון שקל עם משכנתא של 1.4 מיליון שקל (70% מימון), לא הצליח לעמוד בהחזר החודשי של 7,500 שקל, שמהווה יותר משליש מהשכר המשותף. הם מכרו אותה ורכשו דירת שלושה חדרים תמורת 1.5 מיליון שקל, והורידו את ההחזר החודשי ל-4,000 שקל (במעבר דירה יש גם הוצאות חד פעמיות כמו עו"ד, מתווך, שמאי ומס בחלק מהמקרים).

כאן גרים בכיף מרחיבי דיור. עיר היין אשקלון (עיריית אשקלון)

בשלושת החודשים האחרונים, מאז שפרצה המלחמה, אין כמעט עסקות. ליתר דיוק, נראה שמספר העסקות ירד בחודשים האלה בשני שלישים לפחות - ובאזורים מסוימים אפילו ב-90%. על אף ההאטה והמצב הכלכלי הקשה, נראה שהמלחמה יצרה תופעה הפוכה: המוכרים או השוכרים נוטשים את הדירות הקטנות, בתקווה לעבור לדירות גדולות יותר - מרחיבי דיור, קוראים להם. דירות שני חדרים לא מכילות ממ"ד, ואילו חלק מהדירות בנות שלושה חדרים כן, בעיקר אם הן חדשות - מאז שחוקק החוק שמחייב קבלנים בבניית ממ"ד תקני, ב-1992.

כותרת ראשית

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

בארץ | אדיר בן עמי | 17/11/2024

- כל הכותרות

לאומי עוצר את חגיגת הלוואות הקבלן: מהלך חכם או אצבע בעין של רוכשי ה...

הקרב הענק של ג'ייק פול ומייק טייסון: שבר שיאים אך מטיל ספק על יכולו...

ג'יי פי מורגן: כלכלת ארגנטינה צפויה לזנק ב-8.5% תחת מיליי

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

מירוץ נגד הזמן: סופר מיקרו נאבקת להציל את מעמדה בנאסד"ק

האם דוחות אנבידיה יצביעו על כיוון חדש לשוק?

בייטדאנס, חברת האם של טיקטוק, מוערכת ב-300 מיליארד דולר

משבר מתמשך: העסקים הקטנים בסין עדיין מתקשים להתאושש

לקראת פתיחת שבוע המסחר בוול סטריט - האנליסטים מנתחים

ספייס אקס כבר שווה 255 מיליארד דולר, איפה היא תהיה עוד שנה מהיום?

הבנקים קפצו ב-1.6% לקראת הדוחות; המדדים עלו עד 0.9%

הפיטורים ממשיכים: בואינג שלחה מכתבים ל-400 עובדים

הבורסה של אבו דאבי מזנקת - איך אפשר להשקיע בה ומהן המניות הבולטות?

ברק עילם עוזב את נייס בתזמון בעייתי - ממה מודאגים האנליסטים?

התמ"ג עלה ב-3.8% בחישוב שנתי; ירידה של 1% לעומת הרבעון המקביל

אלמוגים מכרה 173 דירות השנה. דירה ממוצעת עולה כמעט 2.5 מיליון שקל

איפה העובדים הזרים? תאגידי כוח האדם חוברים להתאחדות הקבלנים

אימאג'סט מדווחת על תוצאות הרבעון השלישי לשנת 2024

ICR קיבלה היתר בנייה לפרויקט בצפון ת"א - כמה עולה דירה ברמת אביב?

כלל ביטוח ופיננסים וענקית ההשקעות State Street Global Advisors משלב...

עוד תכניות

התופעה הזו, שמקבלת ביטוי בעיקר בשבועות האחרונים ומתמקדת בפריפריה, ושעליה מדווחים מתווכים ואנשי נדל"ן, אינה מתרחשת בצורה אינטנסיבית, אך היא אמורה להתרחב לאחר המלחמה. היא מתרחשת בעיקר מסיבה אחת: יש מאות אלפי דירות ישנות בישראל שאינן ממוגנות. כשאדם מוכר דירת שלושה חדרים, הסיכוי שלו לקבל דירת שלושה חדרים חדשה הוא נמוך, כי ההיצע שלהן נמוך. לכן הוא פונה לקבלן או למשכיר, ועובר לדירת ארבעה חדרים. התופעה הזו לא נובעת מעלייה בצריכה הפרטית בשל עלייה במרכיב השכר או צמיחה יוצאת דופן, אלא היא מתרחשת מכיוון שבישראל אנשים רוצים דירות חדשות עם מיגון הולם, ואפילו לא דירות עם ממ"ד קומתי.

ואולם מישהו קונה את הדירות שנמכרות, כלומר יש ביקוש לדירות קטנות ותופעת מצמצמי הדיור נמשכת, אבל רק בכמה מגזרים ספציפיים. התופעה הזו מעלה כמה חששות: מצד אחד, אנשים ייקחו משכנתאות גדולות יותר כדי לרכוש דירה חדשה במקום ישנה - מה שיכול לגרום גם לעליית מחירים (והחזר חודשי על המשכנתא) עבור דירות ארבעה חדרים חדשות. מצד שני, שוק הדירות הקטנות ייועד למשקיעים, למשפחות קטנות או למשפחות שמתקשות לשכור דירה ממוצעת.

בעיר אלעד נמכרות הדירות הקטנות כמו לחמניות טריות מאז המלחמה. ביזפורטל מצא כי בוצעו שמונה עסקות, והדירה הגדולה ביותר שנמכרה היא בשטח של 85 מ"ר. נכון, אלעד אינה אינדיקציה לשאר המדינה, כי יש בה הרבה מאוד דירות קטנות והאוכלוסייה בה גדלה בקצב מהיר. אך מנגד, יש שם הרבה מאוד דירות גדולות למשפחות ברוכות ילדים, ולא נראה שדירות כאלה נמכרו בתקופה הנ"ל. כך לדוגמה, דירה ברחוב רבנו בחיי 5 בשטח של 74 מ"ר (מוגדרת ארבעה חדרים) נמכרה תמורת 2.1 מיליון שקל. בעל הדירה קנה אותה תמורת 1.15 מיליון שקל ב-2014, ורשם תשואה של 82% בקצת יותר מתשע שנים - מעט נמוך מהממוצע בשוק.

ברמת גן נמכרו עשרות דירות מתחילת המלחמה. מבין 30 הדירות האחרונות שנמכרו, רק ארבע דירות היו גדולות – בשטח של יותר מ-100 מ"ר. רוב הדירות שנמכרו היו בנות שלושה חדרים. מצאנו דירות קטנות שנמכרו ביותר מ-2 מיליון שקל.

כדי לבחון את התופעה מקרוב, בחנו גם את פתח תקווה - עיר שבה בונים דירות גדולות יחסית. בדקנו אם תופעת מכירת הדירות הקטנות נמשכת גם שם במלחמה. על פי הנתונים, על כל שלוש דירות קטנות שנמכרו, נמכרה אחת גדולה.

איפה התופעה הזו מצטמצמת? בפריפריה, בערים מוכות טילים כמו אשקלון. דירות שלושה חדרים נמכרות בהן רק אם הן לא מוגנות, אבל רבים עוברים לפריפריה מתוך מחשבה לשדרג את איכות החיים. שם רוב הדירות שנמכרו היו גדולות, כלומר - תופעת מצמצמי הדיור לא קיימת שם. יש עוד סיבה לכך: אנשים נוטשים את הדירות הלא ממוגנות - גם שוכרים - כדי לרכוש או לשכור דירות גדולות יותר, עם ממ"ד. זאת מכיוון שדירות שלושה חדרים מהוות אחוזים בודדים מכלל הדירות לבנייה - עד 20% בפרויקטים מסוימים (בדרך כלל בנייני בוטיק) ולרוב השיעור זניח או אפסי.