"המחסור בדירות בארה"ב צפוי להחריף"

חברת השקעות הנדל"ן בוליגו פרסמה את הסקירה השנתית שלה לענף ואת הצפי ל-2024. בחברה, שביצעה לאורך השנים השקעות בהיקף של יותר מ-4.3 מיליארד דולר בנדל"ן בארה"ב (בעיקר נכסי מולטי-פמילי, מרכזי תעשייה ולוגיסטיקה, מרכזים מסחריים ובתי אבות), סבורים כי הורדת הריבית בארה"ב תעניק דחיפה לנדל"ן.

"מחסור של מיליוני דירות"

בארה"ב יש חוסר משמעותי וכרוני של מיליוני יחידות דיור, כשהמגמות הדמוגרפיות והמקרו-כלכליות צפויות לתמוך בביקוש הגובר ליחידות דיור חדשות ולעלייה בשווי הנכסים הקיימים. בחברה מצאו כי "ברבעון השלישי נמסרו בארה"ב כ-128 אלף יחידות דיור חדשות - נתון גבוה בהסתכלות רבעונית. אבל בהסתכלות קדימה, כמות היתרי הבנייה ירדה בחדות בעקבות עליית תשומות הבנייה, עליית הריבית והקושי לממן פרויקטים חדשים. כלומר בשנה הקרובה יתבצעו הרבה מסירות של נכסים, אבל לאחר מכן, בשל הירידה החדה בהתחלות הבנייה, המחסור אף יגבר, והביקוש צפוי להיות גבוה מההיצע".

בנוסף, לטענתם, עלויות המימון הגבוהות דוחפות אנשים להישאר בשכירות, כשהעלות למגורים בבעלות יקרה משמעותית מאשר ממגורים בשכירות. בשנים האחרונות נפתח פער משמעותי של כמעט 1,000 דולר לחודש בין העלות למגורים בבעלות למגורים בשכירות - מה שמגדיל את הביקוש לשכירות, בדגש על נכסי המולטי פמילי.

במקביל, הביקוש למשכנתאות לרכישת בתים פרטיים יורד, ואנשים מעדיפים להמתין עם הרכישה ולהישאר בשכירות. לדברי סמנכ"ל הפיתוח העסקי של בוליגו, אורי צרור, "הביקוש המוגבר ליחידות דיור בשנים הקרובות צפוי להוביל לצמיחה ב-NOI של נדל"ן למגורים". בוליגו קפיטל מנהלת כיום השקעות ב-33 נכסי מולטי פמילי ב-11 מדינות בארה"ב, בהיקף כולל של 8,158 יחידות דיור.

לדברי מנכ"ל ומייסד בוליגו קפיטל, איתי גורן: "2023 היתה שנה מאתגרת לכל השחקנים בתחום הנדל"ן, עם ריביות גבוהות מאוד ביחס לשנים האחרונות, ירידת שווי בנכסים, התמודדות עם האינפלציה וירידה בהיקף העסקות בשוק. במבט קדימה ל-2024, אנו מצפים להתייצבות בשיווי משקל חדש. להערכתנו, הצפי להורדות הריבית השנה יוביל לעלייה בכמות העסקות. חברות הנדל"ן והמשקיעים מזהים פוטנציאל לעסקות אטרקטיביות ויוצאים מהבונקר".

בחברה שמים דגש על כך שאופציית המגורים בבעלות נהפכת ליקרה יותר. לעומת זאת, סקטור בתי האבות עבר שינוי דרמטי בתקופת הקורונה, כשהתחלות הבנייה ירדו בחדות ופורסמו תקנות שהקשו על אכלוס נכסים חדשים. מצד שני, נתח האוכלוסייה של בני 75 ומעלה בארה"ב ממשיך לצמוח בחדות, והביקוש למגורים בבתי אבות רק גובר והולך.

ירידה בהתחלות הבנייה בתחום התעשייה והלוגיסטיקה

בתחום התעשייה והלוגיסטיקה יש עלייה של 10% בשנה בתעריפי השכירות. "בדומה לסקטורים נוספים, גם תחום התעשייה והלוגיסטיקה סובל מירידה חדה של 64% בהתחלות הבנייה, לאור עלויות המימון. עם זאת, כאן ההשפעה דרמטית, מכיוון שעוד לפני העלאות הריבית הביקוש לנכסי תעשייה ולוגיסטיקה היה חזק, והם אופיינו בשיעורי תפוסה גבוהים מאוד - מה שהוביל לפער משמעותי בין הביקוש להיצע. התוצאה היא עליות בדמי השכירות ברבעון השלישי של קרוב ל-10% - עלייה משמעותית במונחים היסטוריים", נמסר מהחברה.

סמנכ״ל פיתוח עסקי בבוליגו, אורי צרור (קרדיט צילום: עדי אורני)

לדברי צרור, "תחום התעשייה והלוגיסטיקה הוא הצומח ביותר בנדל"ן בארה"ב בשנים האחרונות, ואנו פעילים בו ופועלים להרחיב את פורטפוליו הנכסים בסקטור זה, הכולל כיום השקעות ב-15 נכסים בשטח כולל של יותר מ-230 אלף מ"ר".

מרכזים מסחריים: התחלות הבנייה יורדות

לבוליגו קפיטל השקעות ב-17 מרכזים מסחריים בפורטפוליו שלה, בשיעור תפוסה גבוה של 96%. בדומה לסקטורים האחרים שסקרנו, גם כאן ההיצע העתידי בשוק צפוי להישאר נמוך. לדברי צרור, "במרכזים הקיימים, ניתן לראות קשר ברור בין שיעור צמיחת האוכלוסייה לעלייה בדמי השכירות, וככל שלא ייבנו מספיק שטחי מסחר חדשים - הביקוש צפוי להיות גבוה בשנים הקרובות".