מדוע המחירים בירושלים עלו? "ביקושים מחו"ל השפיעו, רוכשים שהתאפקו - חוזרים"

אחרי שנה של ירידות בשוק הנדל"ן, שבה מחירי הדירות החדשות צנחו ב-3.9% (בפועל, עם מבצעי הקבלנים, מדובר בירידה גדולה בהרבה יותר, והנה ההסבר), נתוני הלמ"ס מצאו נתון חריג אחד: עליות מחירים בירושלים. השאלה היא איך דווקא ירושלים, בניגוד לערים אחרות, רושמת עלייה בשנה קשה כל כך?

במקום ירידה של מעל 150 אלף שקל - עלייה. דירות בירושלים (שלומי יוסף)

הנתון המפתיע מירושלים

לפני נתוני הלמ"ס, עיקר העלייה היתה באוקטובר-נובמבר, לעומת ספטמבר-אוקטובר השנה - 1.6%. בסיכום השנתי, מדובר בעלייה של 2.2%. עבור דירה ממוצעת בירושלים, זה אומר עלייה של 66 אלף שקל - לא מעט ביחס למה שקרה כאן בשנה החולפת - העלאת ריבית ובהמשך גם מלחמה.

בנוגע למחירי הדיור, המדידה של הלמ"ס לא משנה תפוחים לתפוחים. כלומר הנתונים שנמדדים לא יכולים להיות מדויקים, אבל בלמ"ס כן מכניסים נתונים שיכולים לעזור - אנשיה עושים הבחנה בין דירות חדשות לישנות, ובין דירות באזור מסוים לאזור אחר, ובכך מצמצמים את סטיית התקן, כלומר את האפשרות לטעות.

"הנתונים בירושלים מנעו ירידה יותר גדולה שהיתה צריכה להתרחש", אומר לנו מנהל מנהל מדדי הדיור בלמ"ס, דורון סייג. "מחוז ירושלים מתייחס כמובן גם לערים בעוטף שלה, כמו בית שמש, אבל רוב הדירות הן אכן בירושלים. איך יכול להיות שיש עלייה מקומית? שוק מקומי בדרך כלל מתנהל בצורה אחרת מבחינת ביקוש והיצע, במקרה הזה - ביקושים מחו"ל עשויים להשפיע. זה החודש השני ברציפות שהנתון הזה עולה בצורה חריגה ביחס לשאר המחוזות".

עלייה של 1.6% במונחים שקליים בחודש האחרון משקפת עלייה של 40 אלף שקל. אבל איך הלמ"ס יודע שלא נמכרו דירות יוקרה שהשפיעו על המחיר?
"אלה המספרים, סביב 40 אלף שקל. נכון שאנחנו לא עושים השוואה של אותן דירות, אבל אנחנו משתמשים במתודולוגיה סטטיסטית. אני עושה השוואה לכל הדירות בחודש קודם לעומת החודש, כשאני מנטרל הבדלי איכות. זה שינוי מחיר טהור שלוקח בחשבון שאם בחודש מסוים נמכרו דירות ישנות יותר או חדשות יותר, אני יודע. אני יכול לומר בוודאות שהמחירים עלו".

מה המגמה בירושלים ובארץ בכלל? יש לך הערכה ראשונית לגבי הנתונים מדצמבר?
"באופן כללי, אני יכול לומר שיש לנו עלייה במלאי הדירות הלא מכורות, הביקושים עדיין נמצאים ברמות נמוכות מאוד בגלל הריבית. הירידה האחרונה של הריבית עשויה למתן את ירידות המחירים בחודש הבא. אם לפני זה הריבית היתה גבוהה מאוד, וזה מה שהוביל את משקי הבית - הירידה של הריבית תמתן את הירידות".

כלומר נראה את מחירי הדירות החדשות יורדים בכ-3.9%, אולי קצת פחות?
"אנחנו רואים שהקבלנים רוצים למכור ומשקי הבית רוצים לקנות. יש הנחות במחיר ומשקי הבית רואים ירידה בריבית, אז זה יכול להוביל לסגירת עסקה. יש לך בעצם שתי השפעות מנוגדות. גם ירידה בביקושים וגם ההיצע הצטמצמם, באותו כיוון. אבל מי חזק יותר? השאלה היא אם הירידות יימשכו בחודשים הקרובים. בטווח הרחוק יותר, כל מי שהתאפק, בגלל מצב הרוח הלאומי, יחזור לשוק ונראה היפוך של המגמה".

בכמה באמת ירדו מחירי הדירות החדשות?

כך לדוגמה, מחיר דירה ממוצעת באזור השרון שהיה 3 מיליון שקל, מגלם ירידה של 117 אלף שקל. עבור דירה בעלות של 2 מיליון שקל בפריפריה, מגולמת ירידה של 78 אלף שקל. קשה לומר שההנחה הזו אינה משמעותית, אבל יש עוד כמה דברים שצריך לדעת.

ראשית, "ההנחה" ניתנה בצורה הדרגתית. מי שקנה בשלב מוקדם יותר השנה, ייתכן שקיבל רק חלק מההנחה הזו. אם לוקחים את העסקות שבוצעו באוקטובר-נובמבר 2023 לעומת ספטמבר-אוקטובר 2023, רואים שמחירי הדירות החדשות ירדו ב-0.6%, כלומר מי שקנה לפני ראה איך מחירי הדיור יורדים בכ-3% בלבד. העסקות פחתו מאז הורדת הריבית, אך את הניצנים האחרונים של תקופת הפריחה ראינו בסוף 2023, כשעוד נחתמו עסקות שחלקן נסגרו עוד קודם. לעתים ברשות המסים מדווחים על הסכם ב-15.10, אבל העסקה נסגרה בספטמבר - לוקח כמה ימים עד שמעבירים את החוזה ומדווחים לרשות על העסקה.

לא רואים את ההנחות של הקבלנים בנתונים

אז מה לא רואים במספרים? את ההנחות של הקבלנים, שלא מדווחות. אם קבלן העניק מטבח משודרג, מחסן וחניה, או פטור ממדד, זה שווה עוד כמה עשרות אלפי שקלים, ולכן ההנחה שניתנה בפועל גבוהה יותר. כך למשל, מחסן בחינם ומערכת מיזוג אוויר מלאה שווים על הנייר, בעת רכישת דירה, 70 אלף שקל. זה הופך את הירידה במחיר לגדולה יותר - כ-6.2% לפי החישוב של "ביזפורטל".

מה עוד צריך לקחת בחשבון? את העובדה שמתוך העסקות של דירות חדשות, שיעור העסקות של דירה בהנחה או שאר התוכניות הממשלתיות, ירד מ-20.2% ל-9.7% בתקופה הנוכחית. בעבר חלק מההנחות האלה גרמו כביכול להורדת מחירים גדולה יותר, אבל בפועל - מספר העסקות האלה קטן כיום.

הירידה במחירי הדירות לא קרתה באופן טבעי. היא הושפעה מאוד בשנה האחרונה מעליית ריבית אגרסיבית, והתחושה היא שירידת ריבית השנה (על פי ההערכות צפויות שלוש הפחתות נוספות, עד 3.75% בסוף 2024) תוביל להתפרצות של ביקושים כבושים. המתווכים מדווחים על התעוררות בשוק כבר עכשיו, חלקם חזר לעבוד אחרי תקופה ארוכה אחרי הורדת ריבית אחת. כשהרוכשים הפוטנציאליים יילכו לבנק, הם לא יראו הפחתה משמעותית בהחזר החודשי, אבל המתווכים מספרים שהם רואים את האופק - הירידה מעודדת אותם, הצפי מעודד אותם ובזכות זה הם חוזרים לשוק (חזרה הדרגתית ואטית). נראה כי רק הורדת הריבית הבאה תבשר על בוא האביב (ואולי זה יקרה במקביל לחודשים האלה).

נקודה נוספת היא מלאי הדירות הלא מכורות. בזמן שהאוצר ניסה להוריד מחירים ל-62 אלף דירות פנויות בשוק, מתברר שרובן אינן מוכנות, ובחלק מהמקרים הדחפורים אף לא עלו על הקרקע. המלחמה הובילה לעצירה כמעט מוחלטת בחלק מאתרי הבנייה, שחזרו לפעול במתכונת חלקית. למה חלקית? כי אין מספיק פועלים וקצב הבנייה נמוך יותר. האירוע אתמול ברעננה שם עוד מקל בגלגלים של הקבלנים, שחשבו שהפועלים הפלסטינים יחזרו מהר. עיכוב נוסף בהתחלות הבנייה או במסירת הדירות יכול להיות קריטי. לפחות עד עכשיו, הפועלים הזרים היחידים (והמעטים) שנחתו כאן הם לענף החקלאות - לא לענף הבנייה.

בסוף השאלה הגדולה היא איך תתנגש עקומת ההיצע הנוכחית עם עקומת הביקוש ביום שאחרי המלחמה, ביום שאחרי עוד הורדת ריבית. כרגע, ירידה של 3.9% - ואפילו של 6.2%, היא מינורית ביחס לצפי הביקושים אחרי האירועים האלה.