תמורת 103 מיליון שקל: מניבים רוכשת מקרן ריאליטי 50% ממגדל "הארמון" בחיפה
מניבים קרן הריט החדשה מבצעת עוד רכישה בתחום הנדל"ן למשרדים - השנייה עליה מדווחת מתחילת 2024. במסגרת העסקה היא תרכוש מקרן הנדל"ן ריאליטי, 50% ממגדל משרדים ומסחר בחיפה, "מגדל הארמון", בתמורה ל-103.75 מיליון שקל (לא כולל הוצאות עסקה בסך של כ-8.1 מיליון שקל - שרובו מס רכישה) ובתוספת עבודות התאמה לשוכר בסכום נוסף של 5 מיליון שקל.
נמכר לפי שווי של 218 מיליון שקל. מגדל הארמון (צחי קיבנשטיין)
העסקה משקפת לנכס שווי של 218 מיליון שקל, וזאת לאחר שריאליטי רכשה את הנכס בשנת 2020 תמורת 105 מיליון שקל עם NOI של כ-3.5 מיליון שקל בלבד ופעלה לאכלוסו המלא. ה-NOI השנתי הצפוי מהשכרת מלוא שטחי המגדל הינו כ-14.2 מיליון שקל, בתוספת החזר בגין עבודות התאמה, ומשקף תשואה של כ-6.85% ביחס לתמורה; בתקופת החזקתה, השקיעה ריאליטי עשרות מיליוני שקל בשדרוג המגדל. המגדל אוכלס על ידי ריאליטי בשוכרי עוגן יציבים בחוזים לטווח ארוך ביניהם מנהל הדיור הממשלתי, בנק דיסקונט וקופות חולים שמהווים יחדיו למעלה מכ-90% מהמגדל. שיעור התפוסה במגדל עם השלמת העסקה יעמוד על כ-97% לפחות, זאת לאחר שבמועד רכישתו ב- 2020 עמד על פחות מ 30%, ומאז הניב לריאליטי עשרות מיליוני שקלים. כחלק מההסכם, ניתנו לשני הצדדים אופציות הדדיות, במועדים שנקבעו, שיאפשרו למניבים לרכוש את יתרת זכויות הבעלות במגדל (50%) בתמורה למחיר מימוש שיחושב לפי שיעור התשואה העתידי מ-NOI (אופציית Call); לחילופין, יאפשרו לקרן ריאליטי למכור את זכויותיה הנותרות במגדל למניבים בהתאם למחיר המימוש שייקבע (אופציית PUT). מגדל הארמון בנוי על קרקע בשטח של כ-3.5 דונם והממוקם בשכונת הדר בחיפה. המגדל, שנרכש על ידי ריאליטי ב-2020 בתמורה לכ-105 מיליון שקל, כולל 18 קומות מעל 6 קומות מרתפי חניה, בשטח עילי להשכרה של כ-16,000 מ"ר (14,600 מ"ר שטחי משרדים ו-1,400 מ"ר שטחי מסחר) וכ-410 מקומות חניה. בהסכם נקבע שיוסבו למניבים מחצית מזכויות הסכמי השכירות החתומים עם השוכרים במגדל - רובם נותני שירותים ברמת טריפל A. לצד זאת, ההסכם כולל תנאי מתלה לפיו קרן ריאליטי תשלים, תוך תקופה של עד 75 ימים ממועד ההתקשרות בעסקה, התקשרות עם שוכר מהותי שאמור להשלים את השכרת שטחי המשרדים במגדל. מניבים תשלם סך של 5 מיליון שקל נוספים בגין התאמות שבוצעו לאחד משוכרי המגדל ושבגינם מניבים תהיה זכאית להכנסה נוספת. עם השלמת חתימת הסכם השכירות המהותי הנוסף, צפוי שיעור התפוסה במגדל, לעמוד על כ-97% באופן בו שטח של כ-8,300 מ"ר המהווה למעלה ממחצית משטחי המגדל, יושכר למנהל הדיור הממשלתי לתקופות שכירות שבין 10-13 שנים וזאת לצד שטח של 6,200 מ"ר המהווה כ-38% משטחי המגדל, המושכר כיום לקופות חולים לתקופות שכירות של בין 7-10 שנים. ה-NOI השנתי הצפוי מהשכרת מלוא שטחי המגדל הינו כ-14.2 מיליון שקל, ומשקף תשואה של כ-6.85% ביחס לשווי הנכס וזאת לאחר שבמועד רכישת הנכס על ידי ריאליטי עמד ה NOI על כ-3.5 מיליון שקל בלבד. בנוסף תהיה זכאית מניבים להכנסה נוספת בגין התשלום שישולם על עבודות התאמה לשוכר. תשלום התמורה בעסקה ישולם מיתרות המזומן אשר ברשות מניבים. עופר אברם, מנכ"ל מניבים קרן הריט החדשה, אמר: "אנו שמחים לדווח היום על עסקה חדשה במסגרתה נרכוש 50% מ'מגדל הארמון' בשכונת הדר בחיפה. מדובר בנכס ייחודי, הממוקם בלב אזור מרכזי במטרופולין חיפה, הכולל שוכרים ברמת טריפל A, במח"מ חוזים ארוך של מעל 9 שנים, עם הכנסה יציבה, בהם מינהל הדיור הממשלתי וקופות חולים. העסקה החדשה משקפת תשואה של כ-6.85%, והיא תואמת את אסטרטגיית ההשקעה של החברה, לאיתור נכסים ברמת סיכון נמוכה, רמות מחיר למ"ר נמוכות המניבים תשואה טובה ויציבה לאורך זמן. עם השלמת הרכישות האחרונות שביצענו, צפויים לגדול בהתאמה כל הפרמטרים הפיננסיים של החברה, לרבות NOI, FFO והדיבידנד השוטף, תוך התייצבות על שיעור מינוף אופטימלי של כ-50%". דן מנחם, שותף בקרן ריאליטי, הוסיף: "מגדל הארמון הוא אחת מעסקאות ההשבחה היפות של קרן ריאליטי במהלכה זיהינו את הצורך המרכז אזרחי שיתן מענה לצרכי הסביבה. מדובר בנכס שנרכש לפני כשלוש שנים במצב לא מיטבי כש- 28% בלבד מהמבנה היה מאוכלס ומאז פעלה הקרן להשבחתו עם הכנסת שוכרי עוגן מהשורה הראשונה ופעילות אימפקט התומכת בתפיסה העירונית של שכונת הדר כמרכז העיר, והפיכת רחוב הנביאים לציר מסחרי ראשי המחבר בין כרמל לעיר תחתית". כזכור, בשבוע שעבר דיווחה מניבים על עסקה משמעותית לרכישת נכס לוגיסטי, המיועד לתעשייה, אחסנה ומשרדים, באזור התעשייה אפק בראש העין בתמורה לכ-89.8 מיליון שקל (לא כולל מע"מ). בספטמבר 2023 היא רכשה את מפעל זנלכל באזור התעשייה אלון תבור, והשכירה מחדש את הנכס לזנלכל לתקופה ארוכה. התמורה בעסקה זו הסתכמה לסך של כ-154 מיליון שקל.
