מדריך לשוכר: מה צריך לדעת וממה צריך להיזהר לפני שחותמים על חוזה?

בזמן שלקיחת משכנתא נהפכה לרבים ממשקי הבית בשל הריבית הגבוהה, הרבה עוברים לשוק השכירות. השוק נמצא בעצירה בתקופת המלחמה, אחרי עלייה גדולה בדמי השכירות בשנה האחרונה. בישראל יש כ-2.85 מיליון דירות, מהן יותר מ-2 מיליון בבעלות. עם זאת, רבים משכירים ושוכרים את הנכס שבבעלותם, כך שקצת יותר מ-30% מהדירות בישראל מושכרות. אז מה צריך לדעת לפני ששוכרים דירה, והאם יש סעיפים בחוזה שחשוב לשים אליהם לב?

ישנה, במצב טוב. דירה להשכרה (שלומי יוסף)

איך מחפשים נכס?

הדבר הראשון שכדאי לעשות הוא להסתכל באתרי מודעות הנדל"ן. זו הדרך הקלה למצוא נכס כיום, אבל יש עוד דרך נהדרת: אם אתם לא מכירים מספיק טוב את השכונה, היכנסו לדף או קבוצת הפייסבוק שלה. לרוב השכונות, בעיקר באזורים חדשים, יש קבוצות מסודרות עם המון מידע על השכונה וכן מודעות לדירות להשכרה, שבהן תוכלו לראות את הנכס הבא שלכם. גלילה של דקות ספורות, עד שעות בודדות, תאפשר לכם לקבל את כל המידע שאתם צריכים - מה היתרונות של השכונה, הבעיות המרכזיות באזור ולקבל קצת מידע על השכנים הבאים שלכם.

אחרי שאיתרתם את האזור, שימו לב למחירי הנכסים ומה ההיצע בו. לא כל דירה שראיתם שווה לסגור. לפעמים תראו דירה שמוצאת חן בעיניכם מאוד, תמהרו לסגור - ואז יתברר ששילמתם יותר מדי. המחיר הוא פקטור משמעותי, כי ממנו ייגזרו עליות המחירים בהמשך. שימו לב: לעתים תראו באותו אזור נכסים רבים המוצעים על ידי מתווכים, ואחרים ללא מתווך. נסו קודם למצוא דירה ללא מתווך, כי אחרת תצטרכו לשלם לו עמלה, בדרך כלל בגובה חודש של דמי השכירות. זה מעלה את מחיר השכירות בשנה הראשונה ביותר מ-8%, וזה משמעותי.

המשא ומתן צריך להיות קצר וענייני. אם אתם מרגישים שהוא נמשך מעבר לכמה שעות, ייתכן שבעל הדירה בודק עוד אופציות. הציבו דדליין - שגרו הצעה לבעל הדירה. אם הוא מנסה להתמקח - אולי כדאי שתעברו לאופציה הבאה.

הצלחתם להגיע לסיכום? רגע, לפני שאתם חותמים יש כמה דברים שאתם צריכים לוודא. ראשית, ודאו מול מי אתם חותמים. בקשו צילום תעודת זהות של האדם, כדי שלא יתברר לכם (וזה קרה בעבר) שמי שהשכיר לכם את הנכס הוא בכלל אדם אחר. בקשו שיצרף תעודת זהות להסכם השכירות.

בנוסף, ודאו שאותו אדם שעמו חתמתם הוא בעל הזכויות בנכס. אתם לא צריכים לרוץ לטאבו ולבדוק של מי הדירה, אבל כן צריכים לפנות לעורך דינו כדי לקבל את החומר שמצביע על זכויותיו. מי שאין לו מה להסתיר, יספק לכם את המידע הזה. אם לא נעים לכם, אפשר להוציא נסח טאבו בפעולה פשוטה (עלות של שקלים בודדים) באינטרנט, דרך מספר גוש וחלקה. את אלה יש לכם על טופס הארנונה, שאתם חייבים לדרוש לפני שאתם חותמים על חוזה, כדי לדעת כמה תשלמו.

שימו לב: פעמים רבות השוכר יאמר לכם מראש שהוא לא בעל הנכס. למעשה, הוא ידרוש מכם לשכור ממנו את הנכס בשכירות משנה. אם זה קורה, בקשו ממנו העתק של ההסכם המקורי. בחלק מההסכמים אין אפשרות להכניס שוכרי משנה. לא הייתם רוצים לגלות ביום שאחרי שבעל הדירה דורש לפנות אתכם. במקרה כזה, השוכר ייקח את הכסף ולא תראו אותו יותר.

בנוסף, ודאו שלא השאיר עקבות - תשלומים פתוחים או חובות על הדירה. אם חתמתם על חוזה כזה, סביר להניח שהוא יכניס שם סעיף שכל חיוב מרגע הכניסה לדירה חל עליכם. בקשו לשוחח עם בעל הנכס ולוודא שאין כל חובות כלפיו. אחר כך יכול להיווצר מצב לא נעים, שבו המשכיר יגלה לכם שלפי ההסכם עם שוכר המשנה, אתם צריכים לשלם על נזקים או חובות שלא אתם צברתם. בנוסף, שימו לב שהמשכיר אינו דייר מוגן. בחלק מהמקרים דייר מוגן לא יכול להעביר לכם את הנכס. במקרה כזה, תתייעצו עם גורם משפטי או שתעברו לנכס הבא.

הפרקטיקה - למה לשים לב בחוזה?

אם אתם מרגישים שאתם רוצים להשתקע באזור הזה, ודאו שיש לכם אופציה להארכת החוזה. לא כדאי לחתום על חוזה לשנה עם הבטחה בעל פה שבעל הבית מחפש שוכרים לטווח ארוך. מה תעשו אם בתום החוזה בעל הדירה יעלה את שכר הדירה ב-10%, כפי שקורה בדרך כלל? במצב כזה ייתכן שלא תרצו לחדש אותו, והבעיה היא עלויות המעבר. לא תרצו לארוז את כל הבית ולשלם אלפי שקלים למובילים ולהתעסק גם עם העברת הכתובת, ובסוף תחתמו על חוזה במחיר גבוה.

החלק המשפטי הוא כנראה החשוב ביותר. אם אתם רוצים להימנע מאי נעימות עם בעל הבית, אל תאמינו להבטחות. אם הבטיח לכם משהו - כתבו אותו בהסכם. מה שלא כתוב כנראה לא יקרה, ויש סיבה לכך שהוא נמנע מלהכניס אותו לחוזה. בדרך כלל, אם בעל הבית מסרב להכניס סעיף מסוים לחוזה, הוא שומר לעצמו את הזכות למצוא סיבות לסיים את ההתקשרות במידה שהמחיר יעלה או מכל סיבה אחרת. לכן, לכל עסקה, גם אם החוזה נראה לכם סטנדרטי, כדאי להתייעץ עם עורך דין, או לפחות לאפשר לו לעבור על החוזה לפני שאתם חותמים.

אל תתנו ערבות בנקאית ליותר משלושה חודשים. ערבות היא הערובה שנועדה להגן על בעל הבית. לעתים, בעיקר בדירות מבוקשות בתל אביב והמרכז, המשכיר עשוי לבקש מכם לקבל ערבות בגובה חצי שנה או שנה שלמה. לפי חוק השכירות, אתם צריכים להעביר לו ערבות לשלושה חודשים בלבד. מחיר השכירות הוא 7,000 שקל? העבירו 21 אלף שקל כערבות, אבל לא יותר. למה? כדי שבמקרה קיצוני בו הוא בחר לחלט את הערבות (גם במקרה של מחלוקת), תהיה גם לכם הגנה. זה כן בסדר אם הוא ידרוש מכם צ'ק בנקאי.

לגזור ולשמור: סעיפים חשובים נוספים

1. דמי השכירות - בדקו גם את נושא ההצמדה למדד. חלק מההסכמים מצמידים את דמי השכירות למדד וחלק לא. אם לא סיכמתם על הצמדה שכזו, כדאי להשמיט את הסעיף הזה. אחרת ייתכן שתשלמו עוד מאות שקלים. בנוסף, אם סיכמתם על עלייה הדרגתית במחיר השכירות, ודאו שהיא כתובה כמו שצריך, עם תאריכים נקובים, כדי שלא יהיו אי הבנות. המשכיר יכול לכתוב "בשנה הבאה יעלו דמי השכירות", ואם חתמתם על ההסכם באוקטובר, תגלו שבינואר הוא דורש העלאה. בנוסף, ודאו שכתוב במפורש מתי אתם משלמים עבור השכירות. אם נוח לכם לשלם ב-10 לחודש, אחרי המשכורת, תכניסו את זה לחוזה, כדי שלא ידרוש את השכירות ב-1 לחודש ותצטרכו "לממן" את המינוס.

2. תקופת השכירות כוללת אופציה - במידה שסוכם על כך, ודאו שהאופציה היא שלכם. אופציה הדדית מבטלת את האופציה, משום שבעל הנכס תמיד יכול לא להסכים להמשך ההתקשרות.

3. מטרת השכירות - אם הדירה משמשת אתכם גם לפגישות לצורכי העסק, כתבו את זה בחוזה, כדי שהמשכיר לא יוכל לטעון בעתיד שהפכתם דירה לעסק. תמיד כדאי לכתוב מי האנשים שמורשים להיכנס לנכס. אם יש לכם בעלי חיים, ודאו שהוא לא הכניס סעיף האוסר על הכנסת בעלי חיים. סביר להניח שהצדק יהיה אתכם, אבל למה להיכנס למחלוקת?

4. תיקון ליקויים - ודאו שהמשכיר מתחייב לתקן כל ליקוי בתוך זמן סביר. לפי חוק המקרקעין, אם לא יתקבל מענה בתוך זמן סביר לתיקון, תוכלו להזמין בעל מקצוע, לתקן על חשבונכם ולקזז זאת בדמי השכירות הבאים. ליתר ביטחון, ודאו שסעיף כזה קיים גם בחוזה.

5. לגבי הבטוחות - יש לוודא כי פירעון של צ'ק ביטחון ייעשה במקרה שבו לא שילמתם דמי שכירות, כפי שמקובל. אם בעל הנכס הכניס סעיף שלפיו הוא יכול לפרוע את הצ'ק בכל עת אם יחוש שנגרם נזק - סביר להניח שהוא מחפש צרות.

6. חלוקת תשלומים - מי משלם את הארנונה, את ועד הבית, את החשמל ואת המים - פרטו בחוזה. נהוג שאתם תשלמו את כל אלה, אבל צריך שתהיה חלוקה ברורה - מה נכנס ומה לא. לעתים מדובר בכמה יחידות דיור שמחוברות לאותו קו אינטרנט או כבלים במחיר נמוך יותר, כך שלא תצטרכו לשלם. כדאי לכתוב בחוזה מה החלק שלכם ומה החלק של המשכיר. בנוסף, ציינו במפורש מי משלם על הוצאות משותפות - תיקון מעלית, שיפוץ הבניין והלובי ועוד. אם זה המשכיר, ציינו זאת בחוזה.