"יש הזדמנויות שלא יחזרו בדירות בבני ברק. פרדס כץ מזנקת"

מחירי הדיור בבני ברק עברו בתחילת הקורונה את המחיר הממוצע לדירה בישראל. אין קשר להתפשטות הנגיף, אלא לרוח התקופה - מחירי הדיור זינקו ב-2020 והמחירים בבני ברק, עם הפיתוח המואץ של משרדים באזור, עלו תוך כמה שנים ל-32-30 אלף שקל למ"ר (בבניינים ישנים - 25 אלף שקל למ"ר, בדירות קטנות זה עולה ל-35 אלף שקל למ"ר).

בניגוד לתפישה הרווחת, בני ברק היא אמנם עיר חרדית, אך גרים בה גם תושבים שלא שייכים למגזר. הם הגיעו בעל כורחם, עם עליית המחירים בתל אביב והזליגה לכיוון המעגל השני - ערים כמו רמת גן, בני ברק ופתח תקווה זכו מן ההפקר. במקרה של הציבור החרדי, נרשמה תופעת נדידה לאלעד, אבל גם שם המחירים עלו - ל-26-23 אלף שקל למ"ר, והבחירה כבר לא פשוטה כל כך, בעיקר למי שמשפחתו בבני ברק.

אזור בני ברק (Istock)

"אחרי החגים זה בדרך כלל מתפוצץ, לא הפעם"

"העלייה בבני ברק מאז הקורונה היתה גדולה, אבל ברמת גן היתה עליה גדולה יותר", אומר המתווך חיים מלול, בעלי משרד חמד נדל"ן, שעובד כבר 12 שנה על קו התפר שבין רמת גן לבני ברק. "תקופת הקורונה מזכירה לי מה שקורה בתקופה האחרונה - עד לפני שבועיים הטלפון לא צלצל, אבל משהו קרה מאז הורדת הריבית. בבני ברק הסיפור עובד אחרת. יש סיבה ללמה לא היו כאן עסקות חמישה חודשים, ולא רק בגלל המלחמה.

"באוגוסט אין כמעט עסקות, אנשים בחופש ואז מתכוננים לחגים - לא עוסקים כאן בנדל"ן בתקופה הזו. בנוסף, הריבית עלתה ולא היו ביקושים. אחרי החגים זה בדרך כלל מתפוצץ, אבל אחרי ה-7 באוקטובר אנשים יצאו מהתמונה. עכשיו נפל לאנשים האסימון ונהיה מבול של עסקות. אני מרגיש שאני מקבל טלפונים שלא היו, אנשים אומרים לי שהם צריכים דירות".

ועדיין, המחירים לא זולים.
"לפני 20 שנה אנשים קנו כאן דירות ב-120 אלף דולר, אדם היה לוקח משכנתא של 150 אלף שקל וחושב פעמיים אם זה מתאים לו. היום לוקחים הלוואות של 3-2 מיליון שקל, כשאתה מוריד רבע אחוז בריבית אנשים קופצים, פתאום יש להם חשק לקחת עוד. אני חושב שגם היום אנשים יכולים לנצל הזדמנויות. יש כאלה שרוצים למכור ונשארו עם המחיר שהורידו. יש היום הזדמנויות שלדעתי בחודש הקרוב עלולות לחלוף".

יש מציאות בבני ברק?
"מציאה היא בדרך כלל בפרויקט לפני פינוי בינוי, בבני ברק לא דיברו כאן על זה לפני שנה-שנתיים, וברמת גן זה קיים כבר 15 שנה. פתאום נכנסו יותר יזמים לעניין התמ"א. אדם קונה דירה הרוסה ב-1.7-1.6 מיליון שקל, ופתאום היא שווה 2.7 מיליון שקל אחרי שלוש שנים, עם מעלית וחניה. הם עושים רווח של מיליון שקל. יש כאלה שעוד מנצלים את התמ"א לפני שזה נגמר".

מה המחיר למ"ר?
"סביב 30 אלף שקל למ"ר בבניין חדש יחסית. בישן זה סדר גודל של 25 אלף שקל למ"ר. בבני ברק הפער גדול כי הבתים הישנים נראים רע. כמו בכל מקום, כשהבתים קטנים וצפופים, בדירות שני חדרים וחצי למשל, המחיר יכול להגיע ל-35 אלף שקל למ"ר, כי המחיר למ"ר עלה".

"בתי הכנסת ובתי הספר קובעים את המחיר"

"אדם חילוני לא מגיע לבני ברק, כי יש ניואנסים שלא מכירים", מסביר מלול כשנשאל אם יש התעניינות גם מהמגזר החילוני. "מה שמדליק את תושבי בני ברק הוא בעיקר קרבה למוסדות חינוך. לא לכולם יש רכב, יש פקקים, פתחו ארבעה-חמישה בתי ספר לפני עשור בשיכון ג' והאזור קפץ".

המתווך חיים מלול, בעלי משרד חמד נדל"ן​ (קרדיט צילום: פרטי)

מה קורה ברבי עקיבא? כמה מסחר מתחת לבית מהווה מרכיב חשוב אצל חרדים?
"הדירות ליד רבי עקיבא, אין להם ערך מוסף. חרדים לא מתעניינים בחנויות, אלא קהילה של בתי הכנסת - זה מה שקובע את המחיר. זה וקרבה לבתי ספר".

מה קורה במקומות אחרים של המגזר החרדי, אלעד למשל?
"תמיד יש נדידה, בני ברק צפופה, אין פרויקטים חדשים כמעט, אבל הנדידה חייבת להיות טבעית. אנשים כאן מתחתנים בקצב מהיר, זקוקים לאלפי דירות, הרבה עברו לצפון דווקא, כי יש שכונות שלמות של צעירים חרדים בכל מיני אזורים. אלעד גם, אבל פחות. פעם היא היתה להיט, כיום היא עיר בפני עצמה, ההורים מחתנים את הילדים שגרים לידם. הזוגות שמחפשים במיליון וקצת, כבר לא יכולים לקנות שם. אלעד התייקרה".

מה השכונות המבוקשות בבני ברק?
"שיכון ג' שנמצאת ליד שכונת מרום נווה ברמת גן, בגלל בתי כנסת ומוסדות חינוך, קהילות חדשות של בתי כנסת שנפתחו שם - זה להיט כאן. המחירים שם קפצו משמעותית. גם שיכון ה', שגובלת בציר ז'בוטינסקי. פרדס כ"ץ הכי קפצה במחירים בגלל הבנייה החדשה. עד לפני חמש-שש שנים המחירים בשכונה הזו היו נמוכים ב-25%, אבל היום זה נגמר והיא שווה למחירים בשאר העיר. משפחות פשע? הסרט הזה נגמר. רק שרידים יש כאן. לא תראה משהו חריג בעשור האחרון. הביקוש גבוה".