"מציאות" נדל"ן בדרך השלום בתל אביב - יש דבר כזה?

על ציר דרך השלום אפשר לראות בשנים האחרונות לא מעט משרדים חדשים. הרחוב המבוקש שמתחיל בשכונת ביצרון במערב ויורד דרומה דרך רמת ישראל, גבעת רמב"ם, וממשיך לכיוון רמת הטייסים, הוא אחד האזורים המבוקשים בתל אביב, בעיקר על ידי בודדים וזוגות צעירים. הסיבות לכך מגוונות: הוא יושב על הציר המרכזי של גוש דן, קרוב לכל מקום, ובחלק מהמקרים - המחיר מאוד אטרקטיבי.

בכמה נמכרו כאן דירות בעבר? דרך השלום 87-89

מציאות אפשר למצוא כמעט בכל מקום. נכון, יש שכונות "סגורות" שמבצעות עסקאות אחת לשנה במקרה הטוב, ואז אין כמעט משמעות לעסקאות קודמות בגלל השינוי במחיר הדירות משנה לשנה. בדרך השלום לא נעשות עסקאות באופן תדיר. השנה נרשמו רק שתי עסקאות ברחוב הזה, במחיר ממוצע של 41-42 אלף שקל למ"ר, למרות הפער בין ישן וחדש, עסקה של בניין מ-1940 והשניה של דירה חדשה יחסית שנבנתה לפני 4 שנים. מי שעשה את האקזיט האמיתי הם רוכשי הדירות עד 2018. אז נעשו כמה עסקאות ברחוב במחירים של פחות מ-30 אלף שקל למ"ר - דירות שנרכשו תמורת 2 מיליון שקל בלבד והיום יעלו 40%-35% יותר.

בדקנו את מחירי ההיצע ברחוב. קשה לומר שיש מציאות של 2018, אבל בהחלט אפשר למצוא דירות עד 40 אלף שקל למ"ר. בפרויקט פינוי בינוי, לפני הריסה, מוצעת דירת 3.5 חדרים בקומה 5, מעלית פלוס חניה, בשטח 88 מ"ר, ב-2.9 מיליון שקל - 33 אלף שקל למ"ר. נכון, יש תקופת המתנה, אבל בסיומה הבית צפוי לעלות הרבה יותר.

מצאנו גם פנטהאוז במחיר מופחת, שמוצע לפי המודעה ב-6.1 מיליון שקל ל-270 מ"ר. לכאורה, מחיר נמוך של 22 אלף שקל למ"ר. איך זה יכול להיות? בדקנו. הבית בנוי 118 מ"ר, אבל במודעה הוכלל גם שטח מרפסות (51 מ"ר), גג מוצמד בטאבו (50 מ"ר)+מחסן 8 מ"ר וכנראה גם שטחים משותפים. שטח כזה יש לחשב אקווילנטית. ההערכה היא ששטח מרפסת אמור להוות מחצית מהשטח הבנוי ויש לבצע הפחתות גם מהגג, אבל גם כשעורכים את התחשיב הזה - לא מדובר בעסקה רעה בכלל. סביר להניח שבבניין חדש המחיר היה אפילו גבוה יותר.

43 אלף שקל למ"ר. פרויקט התחדשות עירונית של אורון (איציק יצחקי)

לאחרונה, חברת אורון נדל"ן, יצאה לדרך עם פרויקט בדרך השלום 87-89, ממש ליד רחוב ברודצקי, לא רחוק מקו התפר עם גבעתיים. היא תבנה 592 דירות על הציר שמהווה שער כניסה לתל אביב מדרום-מזרח, שם בונות חברות כמו שיכון ובינוי ובהמשך אמורות להצטרף אליה גם דוניץ, יובלים, אפריקה ישראל וגם ב.ס.ר החלו בנייה באזור, ממש ליד כביש הטייסים. התכנון הוא להקים שני מגדלים עם שני בניינים קטנים יותר מאחוריהם, כולל גני ילדים. הבעיה היחידה היא נושא החניות בשלב ב'. הם יהיו נמוכים מאשר חניה לדירה. כלומר, חלק מהדיירים ייאלצו להסתדר.

המחיר די מאפיין את הרחוב. המכירה כרגע היא מכירה שקטה, עם מחיר של 43 אלף שקל למ"ר, אבל צריך לזכור שמדובר בבניין חדש. משהו על מכירות שקטות: הן קורות כאילו מתחת לפני השטח, אבל לרוב, הן הבסיס הכלכלי הראשוני של היזמים. בדרך כלל, המחיר נמוך ב-5% ממחיר השיווק הראשוני. לעתים יש פער משמעותי, כי היזם מוכר מספיק דירות ויכול להרשות לעצמו, בעיקר אם הוא לא ממונף, להעלות את המחיר.

בעמישב 22, ממש על דרך השלום, מוכרים כעת דירות 5 חדרים במחיר של 5.1 מיליון שקל. מתחילת השנה נעשתה עסקה אחת, דירה של 80 מ"ר, 4 חדרים, במחיר של 3.45 מיליון שקל - 43 אלף שקל למ"ר. זהו מחיר דומה למחיר של אורון נדל"ן - שם נמכרו ב-2019 דירות ישנות סביב 35-39 אלף שקל למ"ר - אך היה מדובר בדירות סטודיו של 2 חדרים. לגבי משקיעים - האזור פחות מומלץ. ממספר עסקאות שבדקנו עולה כי הדירות מושכרות תמורת תשואה שנתית של 2.4%. בסביבת ריבית גבוהה אפשר להוציא יותר מזה. בסביבה נמוכה, אפשר להוציא יותר באזור אחר.