שכונת רמת חן - כיצד השפיעה המלחמה והאם מחירי השכירות ריאליים?

רמת חן נחשבת שכונת צמודי קרקע ותיקה ויוקרתית בחלק הדרומי של רמת גן. מזרחית לה נמצא ציר אלוף שדה. כביש גהה (4), כפר המכביה והפארק הלאומי שוכנים מדרום; וממערב - שכונת רמת הטייסים. מצפון היא גובלת בדרך השלום. רמת חן ידועה גם בנוגע למוסדות החינוך שבה, ובראשם תיכון בליך.

בנוסף לקרבה לצירי תחבורה ולפארק, המיקום האטרקטיבי מושך אוכלוסייה מבוססת. המחיר הממוצע למ"ר ברמת גן הוא 36-35 אלף שקל למ"ר. מאז המלחמה, השכונה נמצאת בירידה מבחינת עסקות. עסקה אחת נעשתה בלב השכונה - דירת 64 מ"ר, בת שלושה חדרים בקומה שנייה, נמכרה תמורת 2.3 מיליון שקל. בעל הנכס רכש את הדירה בנובמבר 2006 תמורת 908 אלף שקל - ורשם תשואה של 153% ב-17 שנה. בעשור האחרון מחירי הדירות בשכונה הכפילו את עצמם, אחרי עלייה אטית בשנים שקדמו. 

העסקה הנ"ל נעשתה בבניין ישן יחסית, בן יותר מ-50 שנה, במחיר של כ-36 אלף שקל למ"ר. זה מחיר ממוצע לעיר ולא לשכונה, אבל בהתחשב בתקופת מלחמה ובעובדה שמדובר בבניין ישן מאוד, אפשר להבין אותו. פערי המחירים בין ישן לחדש גדולים מאוד.

ברחוב סן מרטין, שנמצא ממש בקצה הדרומי של השכונה, נעשו שתי עסקות בסוף דצמבר: 3.28 מיליון שקל שולמו עבור דירת שלושה חדרים בקומה שביעית, ועוד 5.1 מיליון שקל שולמו עבור דירת ארבעה חדרים בקומה תשיעית. המחיר למ"ר בשתי העסקות נע בין 41 ל-44 אלף שקל למ"ר. כלומר לא רק שהמחיר לא ירד בזמן המלחמה - הוא אף עלה. זה יכול לקרות רק במקום אחד - אזור שבו הביקוש גובר על ההיצע. ממכירות דירות חדשות שנעשו ברמת חן בשנה האחרונה עולה כי המחיר הממוצע נע סביב 40-38 אלף שקל למ"ר.

מחירי צמודי הקרקע בשכונה גבוהים. שבע העסקות האחרונות עבור בתים עם שישה חדרים בשכונה נעו סביב מחיר ממוצע של 8.5 מיליון שקל. אחת מהן נעשתה במרץ האחרון, במחיר של 8.7 מיליון שקל, עבור בית בשטח של כרבע דונם. שתי העסקות האחרונות נעשו במחיר ממוצע של כ-40 אלף שקל למ"ר.
 

כפי שאנחנו מדגישים תמיד בעסקות של צמודי הקרקע - לא ניתן להסתמך על נתוני רשות המסים. מדווח בהם כאילו מדובר בעסקה של דירה רגילה בקומה ראשונה. המחיר למ"ר בעסקות אלה מושפע מדיווחי עורכי הדין, שלעתים מדווחים על שטח מבונה (קרקע) ולא שטח בנוי (הבית עצמו) - וזה מוריד משמעותית את המחיר למ"ר.

ב-2022 נעשו שתי עסקות בשמונה ספרות - 10.4 ו-11.5 מיליון שקל. אלה בתים על שטח של רבע עד שליש דונם. המחיר הממוצע לווילה חדשה יחסית, שנבנתה בשנתיים האחרונות, אמור להיות 44-43 אלף שקל למ"ר. כדי להבין את ערך הקרקע באזור, לקחנו עסקה שנעשתה בתחילת 2022, ברחוב אלוף דוד. מדובר בווילה קטנה בשטח של 59 מ"ר. המחיר: כמעט 5 מיליון שקל. בגלל שמדובר בדירות ישנות מאוד וקטנות מאוד, מדובר בדוגמה לתופעה: משלמים עבור בית כזה קצת פחות ממחיר הקרקע, בגלל עלויות ההריסה שבעלי הקרקע החדשים עומדים לבצע. כך למשל, אם מחיר הקרקע הוא 5 מיליון שקל ועלויות ההריסה 200 אלף שקל, ישלמו 4.8 מיליון שקל תמורתה.

בדקנו את מחירי השכירות באזור: בצמודי הקרקע המחירים נעים בין 13 ל--15 אלף שקל בחודש, לעומת דירות ארבעה חדרים שמחירי השכירות בהן נעים סביב 8,000-7,000 שקל. השכירות גבוהה, אבל מחיר הבית גבוה בהלימה, ולכן התשואה נעה סביב 2.5% בלבד - יש אלטרנטיבות טובות יותר בשוק.