רמת שקמה ברמת גן - מה המחיר למ"ר ובכמה השתנה המחיר בשנה האחרונה?

שכונת רמת שקמה הוותיקה ברמת גן נמצאת בחלקה הדרומי של העיר. היא הוקמה שש שנים אחרי קום המדינה, כשבהתחלה שוכנו בה תושבי המעברות. המדדים של השכונה אינם מהגבוהים בעיר, בלשון המעטה. השכונה אמנם קרובה לרמת חן היוקרתית, אבל לא חסרות דוגמאות של שכונות צמודות עם פערי מחירים גבוהים (שכונת אזורים ושכונת עיר ימים בנתניה הן דוגמא טובה לכך - פערי המחירים ביניהן יכולים להגיע לכמעט 100%). 

רוב הבניינים בשכונה נמוכים, בעיקר שיכונים בני שתיים עד ארבע קומות. בשנים האחרונות ניתנו היתרים לבניית מגדלים, במסגרת התחדשות עירונית רחבה והשכונה החלה לשנות את אופיה.

מבנה רכבת ברמת שקמה (תמר מצפי)

בהתחדשות עירונית בשכונה ובאזור בולטת חברת אאורה. לקחנו את הפרויקט של אאורה, שנמצא בחלק הצפוני של רמת שקמה, ממש קרוב לרמת גן מצפון ולשכונת נווה חן ממערב. החברה מוכרת דירות חמישה חדרים תמורת החל מ-4.18 מיליון שקל - משהו כמו 38-36 אלף שקל למ"ר. לעומת זאת, לקחנו פרויקט חדש בלב השכונה, ברחוב שלום עליכם, שיהיה מוכן ב-2027, ושם כבר החלו להימכר דירות החל מהקיץ. בפרויקט זה מחיר הדירות נע סביב 32-30 אלף שקל למ"ר בממוצע. מה המשמעות? שאם ממתגים נכון, אם יש את השם המתאים לפרויקט "אאורה רמת חן", אז למרות שהאזור על הגבול, הוא תופס מחירים גבוהים.

לעתים, כשיש שתי שכונות קרובות עם פערי מחירים גבוהים, לאורך זמן הפער מצטמצם. זה קורה גם בגלל זליגת תושבים, לרבות בנים להורים בשכונה היקרה שלא יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה במחיר כזה. לא בטוח שזה המקרה כאן, אבל זה יכול להסביר את הביקושים באאורה ובאופן חלקי גם את הביקושים בשכונות הצמודות.

אאורה עשתה מהלך שיווקי חכם. אם הקרקע היתה שייכת לרמת חן, לא בטוח שהיא היתה הופכת את זה ומודיעה שהפרויקט ברמת שקמה, אבל הקרקע על הגבול ואאורה הופכת את הפרויקט החדש ל"אאורה רמת חן" ואין מיתוג טוב יותר מזה. 

אז הכל זה שיווק? לא בטוח. הבניינים החדשים אמורים לייצר מתחם איכותי יהיו באמת על הגבול והם אף משקיפים לשכונה היוקרתית. בינתיים המכירות של אאורה שם גבוהות - ספרנו 16 עסקאות (מתחילת המלחמה ועד סוף דצמבר).

בדקנו פרויקט נוסף בשכונה, בחלקה הדרומי, בשם אור על הפארק - קרוב למגרשי הכדורגל של וינטר והשקמה. הפרויקט נבנה ב-2017, אבל בשנה שעברה בוצעה בו רק עסקה אחת, במחיר של 33 אלף שקל למ"ר - ממש בתחילת המלחמה. מצד שני, מדובר בדירת חמישה חדרים בקומה ה-12, כך שסביר שהמחיר הממוצע למ"ר אף גבוה יותר בדירות הקטנות בקומות גבוהות.

הנה כמה עסקאות שנעשו בחודשים האחרונים (דירות יד שניה) בשכונה:
יהושפט 2, 63 מ"ר, 3 חדרים, קומה 6 - 2.415 מיליון שקל.
בניהו 24, 56 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 2.04 מיליון שקל.
יהושפט 2, 63 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 2.347 מיליון שקל.

אפשר לראות כי המחיר למ"ר מגיע בקלות ל-36 אלף שקל למ"ר. לפני שנה, בינואר 2023, המחיר למ"ר עמד על 33-35 אלף שקל. המחיר התחיל לעלות ונעצר, אך לא נרשמה ירידה. למה זה קורה? כנראה בגלל ריבוי פרויקטים חדשים שגרם לאזור לפרוח. בדקנו מה קרה למחירים בשכונה לפני שלוש שנים. אז נעו המחירים בפרויקטים החדשים סביב 29 אלף שקל למ"ר. כך גם בפרויקט של אאורה. נתון זה משקף עלייה של 27% בשלוש שנים.

בדקנו גם מה קרה למחירי דירות יד שנייה. מצאנו שבבניינים זהים ברחוב אחד העם, שנחשב רחוב ארוך יחסית, ושאפשר לקחת ממנו לא מעט עסקות השוואה, המחיר הממוצע עלה גם כן ב-27%. הקפיצה הגדולה היתה ב-2022-2021, ובשנה החולפת המחיר נשאר כמעט זהה, אולי עם ירידה קלה שנובעת מחוסר ביקושים שנובע מסביבת ריבית גבוהה בשילוב עם המלחמה.

אם צריך להשוות את רמת המחירים בין רמת חן לרמת השקמה, אפשר לומר בזהירות שברמת חן המחיר הממוצע למ"ר גבוה ב-25%. איך זה קורה אם המחיר המירבי שם הוא 44 אלף שקל למ"ר? בגלל צמודי הקרקע ברמת חן. המחיר שאתם רואים בנתוני רשות המסים הוא למ"ר בנוי, אבל ברור שבחישוב השטח (אקוויוולנטי) יש משמעות גם לערך החצר, החניה, המרפסות ועוד - מה שלא לוקחים בחשבון כשמדווחים לרשות המסים. אם מתעלמים מנתוני צמודי הקרקע, שמעוותים מעט את המחיר הממוצע ברמת חן כלפי מטה, המחיר אפילו צריך להיות גבוה יותר. לכן, הפער הוא 25% לפחות ובחלק מהמקרים יכול להגיע גם ל-30%.

ומה לגבי המשקיעים? מצאנו שדירת יד שנייה ממוצעת, בת ארבעה חדרים, שמחירה נע סביב 33 אלף שקל למ"ר, מושכרת תמורת כ-7,000 שקל בחודש. בחישוב פשוט, הגענו לכך שהתשואה למשקיע היא 2.5% - ממוצע בשוק. בסביבת ריבית גבוהה אפשר להוציא יותר.