איך הצליחו יזמי הנדל"ן למנוע תחרות ולהעלות את מחירי הדירות

במבט ראשון, ענף הבנייה למגורים הוא אחד הענפים התחרותיים ביותר בארץ. אם מסתכלים, למשל, על מספר הקבלנים הפעילים, מוצאים שיש למעלה מ-5,000 קבלנים פעילים. בהשוואה למספר ספקיות המזון, הבנקים, או חברות השירותים הפיננסיים, 5,000 חברות פעילות נשמע כמו מספר עצום.

מעבר לכך, בענף הבנייה יש הרבה יותר חברות בגודל בינוני מאשר ברוב הענפים הגדולים במשק. זה מתבטא, בין השאר, בנתח השוק של הפירמות הגדולות. לדוגמה, שלושת קמעונאיות המזון הגדולות במשק מחזיקות ביניהן בנתח שוק של כ-53%, חמשת קמעונאיות המזון הגדולות ביותר מחזיקות בנתח שוק של כשני שליש, ועשרת קמעונאיות המזון הגדולות ביותר מחזיקות בנתח שוק של כ- 84%.

בקרב הגופים המוסדיים, שלושת החברות הגדולות ביותר שולטות ב-41% מהשוק, חמשת החברות הגדולות ביותר שולטות על כמעט 60%, ועשרת החברות הגדולות ביותר שולטות על כ-88% מהשוק.

כותרת ראשית

סוף עידן ברשות לני"ע האמריקאית: גנסלר יפרוש עם כניסת טראמפ

גלובל | גיא אבטליון | 21:30

- כל הכותרות

ה-S&P עולה ב-0.7%; אלוט קופצת ב-15%, למונייד עם 10%

סוף עידן ברשות לני"ע האמריקאית: גנסלר יפרוש עם כניסת טראמפ

עסקת ענק: מדיהאושן רוכשת את אינוביד ב-500 מיליון דולר

ויתניה: עסקה בין בעלי שליטה - מה המשמעות למשקיעים?

בכירים באנבידיה מתכננים למכור מניות בשווי 34 מיליון דולר

פאלו אלטו עם דוחות מעורבים: מה החברה צופה לשוק הסייבר?

יזם הקריפטו רכש בננה מודבקת לקיר ב-6.24 מיליון דולר

ג'ון דיר מזנקת ב-8% למרות תחזית זהירה

הבנקים זינקו קרוב ל-2% - עוד שבוע טוב בבורסה בת"א

בנק ירושלים מצטרף למרוץ על ישראכרט - האם מנורה תעלה את המחיר?

סנופלייק מזנקת ב–30% – הודיעה על שת״פ עם אנת׳רופיק

וויז רוכשת את דאז בסכום שמוערך ב450-550 מיליון דולר

אנבידיה עוברת לעליות במסחר שלפני הפתיחה אחרי שירדה כבר מעל 3%

משנה למנכ״ל תדיראן: ״אנחנו שואפים, הצבנו לעצמנו יעדים ריאליים ואנחנ...

השקל חוזר להתחזק? כך אפשר להגן מפני ירידה בשער הדולר

פנינסולה: עלייה של 18% בהכנסות; תחלק דיבידנד של 9 מיליון שקל

"דלק ממוקדת בהשבחת נכסי הליבה, אבל בוחנים גם הזדמנויות אחרות"

י.ח. דמרי: ההכנסות צמחו ב-36% - 458 מיליון שקל

מנכ"ל קסטרו: "קשה להעריך את השפעת חזרת הטיסות לחו"ל"

דוראל מכריזה על הפעלה מסחרית של פרוייקט בעל הספק של 480 מגה וואט

עוד תכניות

לעומת זאת, שלושת חברות הבנייה למגורים הגדולות ביותר שולטות על כ- 25% מהשוק, חמשת החברות הגדולות ביותר שולטות על כ-32% מהשוק, ועשרת החברות הגדולות ביותר שולטות על כ-42% מהשוק. אז לכאורה, אפשר להגיד שאין מה לחפש ריכוזיות בשוק הדיור; המחירים אומנם גבוהים, אבל זה לא בגלל שקבלנים מנצלים את כוח השוק שלהם כדי לגבות מחירים גבוהים מהצרכנים.

מה שעוד מחזק את הטענה שאין ריכוזיות בענף הדיור זאת העובדה שהמרווחים הממוצעים של יזמים בענף הבניה אינם גבוהים. מספר הקסם שנשמע שוב ושוב בענף הנדל"ן הוא שכדי שפרויקט יאושר הוא צריך רווחיות צפויה של לפחות 15%. מרבית הפרויקטים אינם מראים רווחיות צפויה גבוהה בהרבה, אם כי, קבלנים שרכשו קרקעות ובנו עליהן בעשור האחרון הרוויחו הרבה גם בזכות עליית ערך הקרקע. 

אז נכון, בתקופה שבה המחירים עלו באופן מהיר כנראה שהיו הרבה חברות בנייה שהצליחו לסיים פרויקטים עם רווחים תפעוליים גבוהים יותר ורואים גם בדוחות של החברות הנסחרות שיש כאלו שהרוויחו 20% ומעלה. מצד שני, בהרבה מקרים, פרויקטים מסתיימים עם רווחיות נמוכה יותר. כך שהמרווחים בענף הבניה אינם נראים חריגים, מה שלכאורה מצביע על כך שהענף הוא תחרותי למדי.
 

כל קבלן הוא מעין מונופול

בכלכלה, סוג כזה של תחרות נקרא תחרות מונופוליסטית – יש מגוון של פירמות שמתחרות על הלקוחות, אבל המוצרים של כל אחת מהפירמות שונים מאלו של המתחרות. במצב כזה, לכל פירמה יש באופן אוטומטי כוח שוק מסוים, ולכן המחיר תמיד גבוה יותר מאשר בתחרות.

דמיינו שכונה שבה פועלים שלושה קבלנים וזה לא מצב חריג בארץ. דמרי ופרשקובסקי למשל בנו שכונות כמעט לבד. האם שלושה קבלנים זה תחרות? האם אין תיאום בינהן. אם בשכונה הזו צפויות 300-500 דירות והן הקבלנים היחידים, מישהו יכול להשפיהסיכוי שתהיה תחרות אמיתית הוא נמוך. הסיכוי שיש תיאום אפילו לא מכוון - הוא גבוה. 

300-500 רוכשי דירות בשוק שלרוב הוא עם עודף ביקוש בשכונה חדשה - זה מתנה גדולה ליזמים. הם מוכרים את הדירות כמו לחמניות בעיקר כי אין באמת תחרות. לא בונים 10-15 קבלנים ולא בכמויות גדולות, אלא בהדרגה. שלב א', שנה-שנתיים ועוברים לשלב ב' לשנתיים, וככה מקימים שכונה שהמחירים בה רק הולכים ועולים.

בשוק הדיור, מה שעוד יותר מסבך את התחרות, זה הבדלי כוח מקומיים בין יזמים. בהרבה מקרים, חברות גדולות מסוגלות לרכוש מספר פרויקטים באותו אזור. לעיתים, פירמות רוכשות את הזכות לבנייה של שכונה שלמה. במקרים כאלו, הפירמות בדרך כלל לא מבצעות את כל הפרויקטים ביחד, אלא מבצעות אותן אחד אחרי השני. זה אומר שכל החלטה של הפירמה לגבי פרויקט מסוים, תשפיע לא רק על המכירות בפרויקט הזה, אלא גם בכל הפרויקטים שהיא מתכננת לבצע מאוחר יותר באותו אזור.

זה אומר שלעיתים, פירמה תמנע מהורדת מחירים בפרויקט מסוים גם אם הביקושים יורדים, מכיוון שהמנהלים יודעים שהורדת מחירים תשפיע גם על המחירים בפרויקטים העתידיים שלה באותו אזור. העלאת מחירים, לעומת זאת, זה יתרון כפול: גם רווח יותר גדול בפרויקט הנוכחי, וגם מחירים גבוהים יותר בפרויקטים הבאים. זה אומר שהמהירות שבה היזמים מגיבים לשינויים בתנאי השוק היא לא סימטרית. כשיש ביקוש, המחירים עולים כמו מעלית. כשהביקושים יורדים, המחירים יורדים באיטיות כמו נוצה.

אז נכון שביחס לחלק גדול מהשווקים האחרים בישראל, התחרות בשוק הדיור נראית יחסית גבוהה. אבל זאת לא תחרות כמו בין סוג גבינה אחד לאחר. זאת תחרות בין יצרנים שכל אחד מהם מוכר מוצר אחר, ולכן לכל אחד מהם יש מונופול על המוצר שלו. בנוסף, ברמה המקומית, בחלק גדול מהמקרים יצרנים מתחרים עם עצמם, ולכן אין להם אינטרס להוריד מחירים, אבל הם תמיד ישמחו להעלות אותם. אז אם כל הכבוד לתחרות, בשוק הדיור זה לא תמיד נכון שבתחרות הלקוח משלם פחות.

ד"ר אביחי שניר
המחלקה לכלכלה, אוניברסיטת בר-אילן