לא עוצרת: יותר מ-25 עסקות מפרוץ המלחמה ברמת ורבר בפתח תקווה

מחירי הדירות בשכונת רמת ורבר בפתח תקווה נעים סביב 25-24 אלף שקל למ"ר. השכונה צמודה לבלינסון ולעורקי תחבורה מרכזיים וכוללת הרבה מאוד בניינים שעוברים ויעברו התחדשות עירונית. המחירים בשכונה מבטאים את הציפייה להתחדשות עירונית ונראה שבסה"כ ולמרות המלחמה המחירים יציבים בחודשים האחרונים.

המחירים ירדו בדומה לממוצע הארצי בשנה האחרונה - בין 5% ל-10%, כשרוב העסקאות הן במחירים של קרוב לממוצע, אבל מצאנו גם גם כמה עסקות בודדות בסכמוים שגבוהים מ-35 אלף שקל, אך בהתחשב בכמות העצומה של עסקות שמתבצעות בשכונה, מדובר במשהו זניח. כמו כן, העסקאות במחירים גבוהים הן לרוב של דירות קטנות וכאלו שמיועדות להשבחה גדולה בעקבות התחדשות עירונית.

השכונה נמצאת ממש במרכז פתח תקווה, בסמוך לבית החולים בילינסון שנמצא ממערב לה, מדרום לציר ז'בוטינסקי ומצפון לרחוב ארלוזורוב.

הנה מקבץ של עסקות שבוצעו בזמן האחרון:

• ברחוב קלויזנר דירה בשטח של 112 מ"ר נמכרה תמורת ב-2.74 מיליון שקל, לפי 24.4 אלף שקל למ"ר
• ברחוב ח"ן דירה בשטח של 74 מ"ר נמכרה תמורת 2.38 מיליון שקל, לפי 32.1 אלף שקל למ"ר
• ברחוב צה"ל דירה בשטח של 114 מ"ר נמכרה תמורת 2.82 מיליון שקל, לפי 24.7 אלף שקל למ"ר. 
• ברחוב אנדרסן דירה בשטח של 120 מ"ר נמכרה תמורת 3.19 מיליון שקל, לפי 26.6 אלף שקל למ"ר.
• ברחוב עגנון דירה בשטח של 114 מ"ר נמכרה תמורת 3.2 מיליון שקל - לפי 28 אלף שקל למ"ר.

ב-2022-2021 נרשם זינוק של כ-30%-35%% במחירי הדירות ברמת ורבר, מכ-20 אלף שקל למ"ר לכ-26-27 אלף שקל למ"ר, ואולם ב-2023 היתה ירידה כאמור למחיר של כ-25 אלף שקל למ"ר. גם בשכונות הוותיקות האחרות בפתח תקווה היתה ירידה בשיעור דומה, כשלמיה פתח תקווה היא מהערים הבודדות במרכז שתוכלו לרכוש בה דירה של 2.5-3 חדרים במחיר של מתחת ל-2 מיליון שקל. 

מאז תחילת המלחמה בוצעו בשכונה לפחות 25 עסקות, שרובן הגדול נעשו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית שמבוצעים ברחבי השכונה, כלומר עסקות על הנייר. נראה שהלחימה לא עצרה את הפעילות ברמת ורבר וגם לא השפיעה יותר מדי על המחירים באזור. הרוכשים בשכונה הם משני סוגים - אלו שרוכשים בהתחדשות עירונית הם משפחות שרוצות לגור בדירות האלו (חלקן מאוכלסות וחלקן על הנייר) ואלו שרוכשים דירות ישנות הם גם רוכשי דירה ראשונה והרבה משקיעים.

• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות
• מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?

האבחנה בין דירות ישנות להשקעה ובין דירות חדשות למגורים קיימת גם בשכונות נוספות שעוברות תהליך של התחדשות עירונית. גם שכונות וותיקות בפתח תקווה ובכלל - בערים נוספות. ויש לזה השלכה גם על שוק השכירות. 

שוק השכירות בשכונה מציג תמונה שמחולקת לשניים - דירות שממוקמות בבניינים שעברו התחדשות עירונית, ומנגד דירות שנמצאות בבניינים ישנים. המחירים משתנים בהתאם, והשכירות הממוצעת לדירת ארבעה חדרים נעה סביב 5,500-5,000 שקל לחודש. התשואה שיוכלו משקיעים לקבל עבור דירה בשכונה נעה סביב 2.2%-2.6%. המשקיעים האלו יהנו מהתשואה על הנכס מדמי שכירות, אבל הם מצפים לרווח הגדול דרך ההשבחה במסגרת דירה בהתחדשות עירונית.

בהתחדשות עירונית, בעלי דירה מקבלים לרוב שטח נוסף של לפחות 20 מ"ר, מחסן, חניה, והשבחה של הבניין במעלית ובלובי, ובכלל - הבניין חדש, ובמקביל יש גם השבחה של כל הרחוב והשכונה. דירה של 60 מטר הופכת ל-80 מטר עם כל התוספות. גם אם המחיר למ"ר היה נשאר קבוע, ההשבחה היא ב-40% לפחות (80 מטר לעומת 60 מ"ר עם תוספת של חניה, מחסן ובניין חדש), והמחיר עולה וכך ההשבחה הכוללת עולה על 50%.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

אבל, כשהדיירים הקיימים מבינים שזה מה שהולך להיות הם כבר מתרגמים חלק מזה למחיר הנוכחי, וזו הסיבה שבהסתכלות לשנים האחרונות רואים עלייה בשיעור מרשים יותר במקומות שעוברים התחדשות עירונית לעומת יתר המקומות. שכונת רמת ורבר היא דוגמה טובה לכך.