"עד 10%": כך מחלחלות הירידות בשוק השכירויות לר"ג, גבעתיים וחולון

בזמן שמחירי השכירויות באזור תל אביב לא מפסיקים לרדת, נראה כי ההשפעה מתחילה לחלחל גם ליישובי הסביבה. הירידה במחירי השכירות בתל אביב מגיעה בהלימה עם הורדת מחירי השכירות בערים כמו רמת גן, גבעתיים, חולון, בת ים והסביבה. השאלה היא למה זה קורה.

ירידה דרמטית. דירות ישנות ברמת גן (מורן ישעיהו)

"מחירי השכירויות ברמת גן ירדו, בין 10%-5%, תלוי באזור", אומר לנו המתווך אבי קדושים מרמת גן. "יש לכך כמה סיבות. ראשית, בחורף אנשים נוטים פחות למעברים, זה יצר ירידה טבעית במחיר לעומת חודשי הקיץ. סיבה שניה: יש מלחמה. צריך לזכור שאנשים פחות עוברים עכשיו. המצב הכלכלי לא טוב, אני שומע על יותר אנשים שהתלבטו אם לשכור והלכו להורים. יש לי הרבה דירות ריקות שאני לא מצליח להשכיר. יש עוד סיבות: אנשים לא עובדים עכשיו, לחלק קשה להחזיק מעמד במקומות כאלה. הם עוברים לגור עם ההורים או במקומות יותר זולים או עוזבים את רמת גן. לא ברור להם מה יהיה בחודשים הקרובים, אז הם נזהרים".

את הירידה המשמעותית אפשר למצוא בתוך רמת גן - שם המחירים יורדים ברף העליון של הטווח. "מה שקרוב לפארק, אנשים איכותיים עם כסף שבאים לקנות או לשכור, יורד פחות. אבל בתוך רמת גן, במקומות הצפופים כמו שכונת הגפן, רמת יצחק, שדרות ירושלים, כל האזורים האלה - המחיר יורד יותר. איפה שיש פחות חניות, איפה שהרבה יותר צפוף - יש ירידה גדולה יותר של 10%. במקומות כמו שיכון ותיקים המבוקשת יש ירידה של 5%".

• לגור ליד הים ובמרחק נגיעה מתל אביב – היתרונות שבמגורים בבת ים
• "האם מחירי הדירות בבת ים בדרך למטה?"

אחת התופעות שנראות לאחרונה באזור הוא בדיקה של צעירי רמת גן שרוצים לעבור לתל אביב. פער המחירים, לטענתם, הצטמצם מאוד בגלל הירידות שחוותה תל אביב. "מאז עליית הריבית, גם מחיר המכירה נתקע. אנשים לא לוקחים משכנתא בריביות כאלה גבוהות, הם מחכים על הגדר שהריבית תרד", מציין קדושים.

בגבעתיים למשל זיהינו תופעה דומה. מחירי השכירויות יורדים במקומות צפופים ויורדים פחות באזורי ביקוש. "הסמטאות שיוצאות מרחוב הכנסת, גולומב, ריינס, דרך גבעתיים וההגנה, חנה סנש - שם המחירים יורדים ב-10% כי יש שם פחות חניה. יש את הבניינים מהמקומות היוקרתיים, כמו בורוכוב, כמו שיכון ותיקים - יש ביקוש אדיר. שם מחיר השכירות ירד פחות, 5%".

קפצנו לחולון, ושם גילינו שמדובר במשבר אמיתי. לפי ההערכות, מחירי השכירויות ירדו בשיעור דרמטי בחלק מהשכורות. "שוק השכירויות - מכת מוות. דירות שהיו מושכרות ב-4,600 מושכרות באזור 4,100. ירידות ברמה של 10%, ואותו תהליך קורה גם בבת ים עכשיו", אומר לנו אורן כהן, מתווך באזור חולון-בת ים ויבנה הירוקה.

• 7 שנים אחרי ההגרלה: דירות באור יהודה נמכרות כמעט כפול
• מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

"אתה צריך להבין שאין כמעט שוכרים היום. אם הדירות הם בלי ממ"ד, רף הביקוש יורד משמעותית. אתן לך דוגמא: יש לי דירת גג בקריית בן גוריון שהייתה מושכרת ב-8,500, אבל היום לא מצליחים להשכיר אותה ב-7,700. גם רף הביקורים הוא דל מאוד. יש לכך כמה תשובות: אנשים ממש חוששים לעשות צעדים, גם בשוק המכירות. אם בשוק המכירות יש זריקת עידוד קלה, כאן השוק מת. בלי ממ"ד אי אפשר גם למכור, לא רק להשכיר. אנשים אוהבים לעמוד במקום, כל מי שאתה מדבר איתו מסתכל קדימה, הוא לא שוכר דירה כי הוא חושש מהתרחבות המערכה בצפון".

אבל בסוף הם צריכים קורת גג. "יש להם, אז הם לא מבצעים שינויים, לא זזים מהדירות שיש להם. המון אנשים מחפשים דירות עם ממ"ד ונוטשים דירות ישנות בחולון. דירות של 3,600 היום מפורסמות ב-3,200 ואני לא מצליח להשכיר אותן. דבר אחד ימחיש את מה שקורה בשוק: אני מקבל פחות לידים ואני משקיע יותר פרסום. הירידה בביקושים צנחה משמעותית. זאת אומרת שכנראה שגם הורדת המחיר היא לא לב העניין".

מה קורה בבת ים? "תופעה דומה. יש לי דירות שהיו מושכרות ב-3,600 שקל והיום אני לא מצליח להשכיר ב-3,200 שקל. הדירה נוספת שהייתה מושכרת ב-3,900 אני לא מצליח להשכיר גם כשאני מוריד את המחיר. מרכז העיר יורד בבת ים, רחוב מ"ג, הרב הרצוג והסביבה - שם נרשמת ירידה".

יש משקיעים בשוק? "לא, בכלל לא. אין מה לדבר עליהם. במכירות אגב המצב סטטי. עשיתי עסקה באזור ח-501, דירה חדשה, של 4-5 שנים, דירה שנמכרה לפני שנה ב-3.76. אותה דירה נמכרה לאחרונה ב-3.52. זו דירה זהה בקומה 12 - 240 אלף שקל פער. מעל 6% ירידה בחולון".

ביבנה הירוקה המצב זהה? כי מדובר בדירות חדשות והביקוש לממ"ד עולה. "נמכרה עכשיו דירת 5 חדרים ברחוב הדוגית סביב 2.7 מיליון שקל, דירות שאנחנו יודעים שזהות נמכרו ב-2.9 לפני שנה. אנחנו רואים באזור פער של 6% למטה. יבנה הירוקה. מי שחושש מהמצב הביטחוני זה בעיקר נשים. הן לא יסכימו לעולם לעבור לדירה בלי מרחב מוגן. אגב, מה שלא נפגע הם דירות 4-5 חדרים עם ממ"ד. אלה לדעתי לא נפגעו בגלל. הירידה שעליה דיברתי היא בעיקר בדירות הקטנות ללא ממ"ד והיקרות מאוד, שם יש ירידות".