ירידת מחירים? מלחמה? בשיכון בבלי בתל אביב כמעט אין שינוי

מחירי הדירות בשכונת בבלי בתל אביב נעים סביב 77-74 אלף שקל למ"ר בממוצע. השכונה נמצאת במיקום מצוין בצפון תל אביב, מזרחית לדרך נמיר, וצמודה לפארק הירקון מצפון. מדרום היא גובלת בדרך ההלכה ומזרח לה עוברים נתיבי איילון. השכונה הוותיקה, שנוסדה בשנות ה-60, היא אחת היוקרתיות בעיר. היא מונה כ-10,000 נפשות ועוברת בשנים האחרונות תנופת פיתוח והתחדשות עירונית. מאז שפרצה מלחמת חרבות ברזל נרשמו בשכונה ארבע עסקות למכירת דירות בלבד, אך נראה כי רמת המחירים הגבוהה נשמרת גם בהן.

השכונה חווה בשנים האחרונות גל של בנייה, בעיקר כתוצאה מהתחדשות עירונית, אך גם של פרויקטים יוקרתיים שהוקמו על השטח שהיה פעם גבעת העמל בדרום השכונה, אחרי מאבקים משפטיים רבים. באחד הפרויקטים החדשים שהוקמו בה בשנים האחרונות, נמכרו דירות חדשות במחיר הממוצע של 63-59 אלף שקל למ"ר בין אפריל ליולי 2022. הדירה האחרונה שנמכרה בפרויקט זה היתה יקרה באופן משמעותי מהאחרות: דירת ארבעה חדרים, בשטח של 102 מ"ר, בקומה שישית מתוך שמונה, נמכרה תמורת 75 אלף שקל למ"ר, ובסך הכל 7.65 מיליון שקל. העסקה הנ"ל בוצעה בנובמבר 2022. בסוף 2021 נמכרו דירות בבניינים שכנים תמורת 50 אלף שקל בממוצע למ"ר. כלומר, המחיר בבבלי עלה מ-2021 ל-2022 בכ-20% - בהתאם לעלייה הממוצעת בישראל בתקופה זו.

הנה מקבץ של עסקות שבוצעו בזמן האחרון:

ברחוב הזוהר דירה בשטח של 43 מ"ר נמכרה תמורת 3.25 מיליון שקל, לפי 75.6 אלף שקל למ"ר
ברחוב הרב נסים דירה בשטח של 146 מ"ר נמכרה תמורת 9.1 מיליון שקל, לפי 62.3 אלף שקל למ"ר
ברחוב יוסף פעמוני דירה בשטח של 75 מ"ר נמכרה תמורת 6.1 מיליון שקל, לפי 81.3 אלף שקל למ"ר. 
ברחוב סנהדרין דירה בשטח של 134 מ"ר נמכרה תמורת 10.35 מיליון שקל, לפי 77.2 אלף שקל למ"ר.

בתחילת 2021 המחירים בשכונה עוד נעו סביב 53-48 אלף שקל למ"ר בממוצע, אך מאז עלו לרמות של 75-67 אלף שקל למ"ר בממוצע, ונראה שהשנה שעברה, שבה נרשמו עצירות ואף ירידות מחירים כמעט בכל הארץ, לא השפיעה מאוד על המתרחש בשכונה השלווה. המחירים בה נשארו ברמות גבוהות, כולל מאז תחילת המלחמה, ורשמו ירידות קלות בלבד. דירות ישנות נמכרות בבבלי למשקיעים במחירים גבוהים גם כן - גם בגלל שמדובר בתל אביב, גם בגלל המיקום הנהדר של השכונה לצד הפארק והספורטק, וגם בגלל הציפייה לפרויקטים של התחדשות שיגיעו לבסוף גם אליהן.

האבחנה בין דירות ישנות להשקעה ובין דירות חדשות למגורים קיימת גם בשכונות נוספות שעוברות תהליך של התחדשות עירונית. גם שכונות ותיקות של תל אביב ובכלל - בערים נוספות. ויש לזה השלכה גם על שוק השכירות. 

שוק השכירות בשכונה מציג תמונה שמחולקת לשניים - דירות שממוקמות בבניינים שעברו התחדשות עירונית או פרויקטים יוקרתיים, ומנגד דירות שנמצאות בבניינים ישנים. המחירים משתנים בהתאם, והשכירות הממוצעת לדירת ארבעה חדרים נעה סביב 11,000-9,500 שקל לחודש. התשואה שיוכלו משקיעים לקבל עבור דירה בשכונה נעה סביב 1.3%-1.4%. המשקיעים האלה ייהנו מהתשואה על הנכס מדמי שכירות, אבל הם מצפים לרווח הגדול דרך ההשבחה במסגרת דירה בהתחדשות עירונית. התשואה כאן אינה גבוהה, אבל במקרה של דירה ישנה שתעבור התחדשות הדבר עשוי להשתנות. במקרה של דירות חדשות, הרי שמדובר בתשואה לא אטרקטיבית במיוחד.

בהתחדשות עירונית, בעלי דירה מקבלים לרוב שטח נוסף של לפחות 20 מ"ר, מחסן, חניה, והשבחה של הבניין במעלית ובלובי, ובכלל - הבניין חדש, ובמקביל יש גם השבחה של כל הרחוב והשכונה. דירה של 60 מ"ר נהפכת ל-80 מ"ר עם כל התוספות. גם אם המחיר למ"ר היה נשאר קבוע, ההשבחה היא ב-40% לפחות (80 מ"ר לעומת 60 מ"ר עם תוספת של חניה, מחסן ובניין חדש), והמחיר עולה וכך ההשבחה הכוללת עולה על 50%.

אבל, כשהדיירים הקיימים מבינים שזה מה שהולך להיות הם כבר מתרגמים חלק מזה למחיר הנוכחי, וזו הסיבה שבהסתכלות לשנים האחרונות רואים עלייה בשיעור מרשים יותר במקומות שעוברים התחדשות עירונית לעומת יתר המקומות.