בלב הבועה: מה עשתה המלחמה למחירים בלב תל אביב?

מחירי הדירות בשכונת לב תל אביב שבמרכז העיר עולים על 65 אלף שקל למ"ר בממוצע  השכונה נמצאת מדרום לשכונת הצפון הישן, מצפון לשכונות נחלת בנימין, דרום רוטשילד וכרם התימנים. ממזרח לשכונה נמצאות השכונות שרונה ויד חרוצים וממערב היא מגיעה עד לחוף הים. ב-2021-2020 עוד נעו המחירים סביב 57-55 אלף שקל למ"ר בממוצע, ואילו ב-2022 נרשם זינוק לרמת מחירים ממוצעת של 70-65 אלף שקל למ"ר, בדומה לרמה שקיימת כיום. מאז שפרצה המלחמה בוצעו בשכונה 27 עסקות, במחירים דומים לאלה שהיו לפניה.

למרות שבשנה האחרונה היו ברחבי הארץ ירידות מחירים של עד 10%, באזור הזה מדובר על ירידה של אחוזים בודדים.

בהיבט של תוכנית הרובעים של תל אביב, שכונת לב תל אביב נכללת ברובע 5, שהתוכנית לגביו אושרה להפקדה בנובמבר 2022. התוכנית כוללת בנייה של עד חמש קומות במסגרת של התחדשות עירונית בתחומי העיר הלבנה, ואילו מחוץ למתחם זה ניתן יהיה לבנות עד שבע קומות ברובע זה, לפי התוכנית. הדבר כמובן משליך על השווי של הנכסים בשכונה, שכן כמו תמיד התחדשות משביחה אותם ונותנת בסוף התהליך לבעלי הדירות נכס חדש וגדול יותר.

הנה מקבץ של עסקות שבוצעו בשכונה בזמן האחרון:

ברחוב רבנו תם דירה בשטח של 69 מ"ר נמכרה תמורת 4.6 מיליון שקל, לפי 66.6 אלף שקל למ"ר ברחוב המליץ דירה בשטח של 64 מ"ר נמכרה תמורת 4.5 מיליון שקל, לפי 71.4 אלף שקל למ"ר ברחוב רוטשילד דירה בשטח של 30 מ"ר נמכרה תמורת 2.05 מיליון שקל, לפי 68.3 אלף שקל למ"ר.  ברחוב נחמני דירה בשטח של 60 מ"ר נמכרה תמורת 5.1 מיליון שקל, לפי 77.2 אלף שקל למ"ר. ברחוב מזא"ה דירה בשטח של 45 מ"ר נמכרה תמורת 3.5 מיליון שקל, לפי 77.7 אלף שקל למ"ר.

מאז שפרצה מלחמת חרבות ברזל בוצעו בשכונה 27 עסקות, כך שעושה רושם שאין עצירה של ממש. גם המחירים עצמם נעים סביב המספרים שהיו לפני שהחלה המלחמה. מבין העסקות שבוצעו בלב תל אביב בחודשים האחרונים, היו כמה בולטות שנעשו בבניינים שעוברים התחדשות עירונית, תמורת מחירים גבוהים במיוחד: כך למשל בעסקה שבוצעה בדצמבר האחרון ברחוב רש"י נמכרה דירת ארבעה חדרים בשטח של 106 מ"ר תמורת 7.3 מיליון שקל, ברחוב מרכז בעלי המלאכה נמכרה דירה אחרת באותו החודש, בשטח של 125 מ"ר עם חמישה חדרים, תמורת 9.11 מיליון שקל.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות

המחירים בשכונת לב תל אביב גבוהים או גבוהים מאוד, כיאה לשכונה ששוכנת בלב העיר היקרה ביותר בישראל. ההשפעות של גיל הדירה קיימות גם כאן, גם בהקשר של התחדשות עירונית, אך הפערים במחיר נראים דרמטיים פחות פה. ההבחנה בין דירות ישנות להשקעה לבין דירות חדשות למגורים קיימת גם בשכונות נוספות שעוברות תהליך של התחדשות עירונית. גם שכונות ותיקות של תל אביב ובכלל - בערים נוספות. ויש לכך השלכה גם על שוק השכירות. 

שוק השכירות בשכונה מציג תמונה שמחולקת לשניים - דירות שממוקמות בבניינים שעברו התחדשות עירונית או פרויקטים יוקרתיים, ומנגד דירות שנמצאות בבניינים ישנים. המחירים משתנים בהתאם, והשכירות הממוצעת לדירת ארבעה חדרים נעה סביב 11,000-10,500 שקל לחודש. התשואה שיוכלו משקיעים לקבל עבור דירה בשכונה נעה סביב 2.5%-2.8%. המשקיעים האלה ייהנו מהתשואה על הנכס מדמי שכירות, אבל הם מצפים לרווח הגדול דרך ההשבחה במסגרת דירה בהתחדשות עירונית, ובחלק מהמקרים מדובר בדירות שכבר עברו את התהליך הזה.

בהתחדשות עירונית, בעלי דירה מקבלים לרוב שטח נוסף של לפחות 20 מ"ר, מחסן, חניה, והשבחה של הבניין במעלית ובלובי, ובכלל - הבניין חדש, ובמקביל יש גם השבחה של כל הרחוב והשכונה. דירה של 60 מ"ר נהפכת ל-80 מ"ר עם כל התוספות. גם אם המחיר למ"ר היה נשאר קבוע, ההשבחה היא ב-40% לפחות (80 מ"ר לעומת 60 מ"ר עם תוספת של חניה, מחסן ובניין חדש), והמחיר עולה וכך ההשבחה הכוללת עולה על 50%.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

אבל, כשהדיירים הקיימים מבינים שזה מה שהולך להיות הם כבר מתרגמים חלק מזה למחיר הנוכחי, וזו הסיבה שבהסתכלות לשנים האחרונות רואים עלייה בשיעור מרשים יותר במקומות שעוברים התחדשות עירונית לעומת יתר המקומות.