קיבלתם הודעה על הפקעת השטח שלכם באזור המטרו - כמה פיצויים תקבלו?
חברת נת"ע החלה בימים האחרונים בהליך הפקעת הקרקעות עבור פרויקט המטרו. הפרויקט נחשב לפרויקט תשתית התחבורה הגדול ביותר בישראל וכולל שלושה קווים, M2, M1, ו-M3, שישלימו את מערכת הסעת ההמונים בישראל. מכיוון שהוא עובד דרך 109 תחנות לאורך 150 ק"מ ובשטחן של 24 רשויות מקומיות, נדרש תהליך הפקעה - המדינה לוקחת קרקעות פרטיות ומשלמת פיצויים לבעלי הקרקע.
דוגמא להודעת הפקעה (נת"ע)
בשלב הראשון, יופקעו קרקעות במרכז הרשת, לטובת הקמת קו m1 וקו m3 בערים תל אביב, פתח תקווה, חולון, בת ים, אור יהודה, קריית אונו וראשון לציון. בשלב זה, לא יבוצעו הפקעות של בתי מגורים. הליך ההפקעות היה אמור להתחיל בסוף אוקטובר, אבל עם פרוץ המלחמה הוחלט להקפיא אותו. כעת, החברה החלה מחדש בתהליך.
- כל הכותרות
בשלב הראשון ישלחו כ-11 אלף הודעות הפקעה לבעלים הרשומים של הקרקעות במעל 800 חלקות בדרך. המדינה תודיע לבעלי הקרקע כי היא דרושה לטובת שימוש ציבורי ובעל הקרקע נדרש לפנותה. הנפקע יקבל פיצויים.
עקרונית, בעלי הקרקעות יוכלו לפנות לבית המשפט ולעתור נגד חוקיות ההפקעה אבל הדיון בהתנגדויות כבר נערך ומכיוון שהוחלט שעצם ההפקעות הפכו לעובדה, אפשר לערער רק על גובה הפיצוי ועל גובה ירידת הערך. זו כנראה הסיבה שבגללה נת"ע לא מטפלת בשלב הזה בבתי מגורים. היא יודעת שיש סיכוי שבית המשפט יעכב פינוי מדירות מגורים. עקרונית, גם כאשר תישלח הודעת פינוי בעוד מספר חודשים, המדינה תיתן לבעלי הקרקעות זמן סביר להתפנות, בדרך כלל כמה חודשים. במהלך המשא ומתן הזמן עשוי להיות ארוך יותר. לפי חוק המטרו, למדינה יש זכות להפקיע שטחים לשימוש אחר מלבד מגורים, כמו מסחר. במידה ובעל הקרקע לא יהיה מרוצה מהפיצוי, הוא יכול להגיש ערעור לוועדת ערר ולאחריה לערער גם בבית המשפט.
לגבי עניין הפיצויים, חשוב להדגיש כי הם מורכבים משני חלקים: פיצויי בגין ההפקעה עצמה ופיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בגין פגיעה בשווי הקרקע. במקרה הזה, יכול בעל קרקע שהמקרקעין שלו נפגעו לקבל פיצוי, למרות שבתי המשפט לא תמיד מאשרים זאת. זו הסיבה שבגללה אושרה לאחרונה תמ"א (תוכנית מתאר ארצית) 60, במסגרתה תצומצם הפגיעה בזכויות הבנייה על הקרקעות שכבר הופקעו. כלומר, באה המדינה ואומרת לרשות המקומית: שמרו על זכויות הבניה שכן נשארו באותה חלקה, גם אם צריך לבנות בניין גבוה יותר שקודם לכן לא היה ניתן אישור לבנות אותו כך.
לפי החלטה שהתקבלה, נת"ע תגדיל את שיעור הפיצוי בגין הפרויקט בשיעור של עד 25%, במקרה שבו בעל הקרקע יגיע להסכמה מהירה ללא צורך בהליך משפטי - זה מונע עיכובים מיותרים והוצאות של בתי משפט. במקרה הזה, מומלץ להצטייד בעורך דין ובשמאי. יחד עם זאת, מומלץ ואפשר להתווכח עם נת"ע על גובה הפיצוי, שכן הם גוזרים את ה-25% מתוך סכום כלשהו, ועליו ניתן לערער. אם תקחו עורך דין, הוא יוודא שההצעה עומדת ברף הנכון. כלומר, הדבר הקל שאפשר לעשות הוא להסכים לכל הצעה של נת"ע ובכך לחסוך כאב ראש מיותר - אבל במקים מסוימים, אפשר להתמקח ולקבל פיצוי הרבה יותר גבוה.
נת"ע כבר הפקיעה קרקעות בשכונת כפר שלם בתל אביב, אך התושבים התנגדו לכך ודרשו פיצוי מוגדל. כתוצאה מכך, הליך הפינוי הסתיים רק כעבור ארבע שנים, בשנת 2022, ובאוצר העריכו כי בכל חודש עיכוב הנזק יעמוד על 100 מיליון שקל.
בנוסף, יש לבדוק גם מה המס שישולם בגין קבלת הפיצוי. עקרונית, פיצוי הפקעה חייבים במס שבח, אבל מדובר במחצית המס לעומת זה שהיה חל אם הייתם מוכרים את הנכס שלא בדרך הפקעה. למשל, נניח שמס השבח בו הייתם חייבים אם הייתם מוכרים את הנכס היום ולא הייתה תכנית פוגעת היה 300 אלף שקל, תשלמו 150 אלף שקל בלבד בעבור הפיצוי.
קווי המטרו (נת"ע)
את פיצויי ההפקעה לא מגישים לוועדת תכנון ובניה, אלא לוועדה מיוחדת לפיצויים שהוקמה כדי לדון רק בנושא המטרו. בדרך כלל, על מנת לאמוד את סכום התביעה, צריך להיעזר בעורך דין ושמאי ועדיף לפתוח בתהליך בצורה מהירה, מאחר ואחרי שלוש שנים לא יהיה אפשר לתבוע. חשוב לציין כי אם הפקיעו חלק מהקרקע בלבד, אבל החלק השני נפגע, עדיין אפשר לתבוע פיצוי. קחו מקרה בו לאדם יש אפשרות לבנות וילה בשטח של 200 מ"ר חד קומתית על שטח של 300 מ"ר ומפקיעים מחצית מהחלה, כך שהזכויות שיש לו בחלק יתבטלו. ברור שבמקרה כזה הוא יקבל פיצוי מלא. לגבי סכום הפיצויים, כמובן שהוא משתנה מאזור לאזור, מתכנית לתכנית, בהתאם לשטח שהופקע, לזכויות הבניה בו ועוד. זה יכול להתחיל בעשרות אלפי שקלים בודדים ולהגיע על מאות אלפים ויותר.
לגבי ההפקעה, חשוב מאוד לבדוק מה יישאר ממנה אחרי ההפקעה. אם למשל הופקע שטח ואחרי ההפקעה זכויות הבנייה או עלויות הבנייה ישתנו, אתם בבעיה. במקרה כזה מומלץ לקחת שמאי. דוגמא: לפעמים אדם מקבל היתר לבנות 2 יחידות בגודל מגרש מינימלי של 1 דונם או יחידה על חצי דונם. גם אם הופקעו 10% בלבד, וכעת הוא יכול לבנות יחידה אחת בלבד, הוא מאבד כמחצית מהשווי. במקרים אחרים, לא ניתן לבנות בכלל בקרקע ולכן אפשר להתמקח על גובה הפיצוי.
כדי להבין מדוע יש כ-11 אלף בעלי קרקעות, חשוב להבין עד כמה רחבה היא הפריסה של המטרו. קו המטרו M1 יכלול 31 תחנות. הוא יתחיל בצומת חולון ומשם ימשיך דרומה עד אזור רמלה לוד, כשהוא עובד דרך ראשון לציון, באר יעקב, נס ציונה ורחובות. קו המטרו M2 יכלול כ־22 תחנות ויעבור דרך חולון, בת ים, תל אביב, גבעתיים, רמת גן, בני ברק, גבעת שמואל, פתח תקוה והמועצה האזורית דרום השרון. קו M3 יכלול 25 תחנות, החל מהרצליה ועד בת ים, כולל שלוחה לנתב"ג, כשהוא עובר בכל בתי החולים באזור - אסותא, שיבא ובלינסון ובאזורי התעסוקה של הרצליה פיתוח, רמת החייל, קריית אריה בפתח תקוה וגם בחולון ובת ים.
לסיום, חשוב לזכור כי לא תוכלו לתבוע אחרי שלוש שנים מאישור התכנית. שלוש שנים מאישור תכנית קווי המטרו הראשונים יסתיימו ביולי 2025, כך שאם לא תזרדזו, לא תוכלו להגיש תביעה בעתיד. אם אתם בעלי קרקע והתכנית השפיעה עליהם, זה הזמן לקחת עורך דין ולהתחיל במגעים עם נת"ע. סביר להניח שהפיצוי שתקבלו יהיה גבוה בהרבה משכר הטרחה שלו.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
1.לא מבין את הטיפשות הזאת יכולים להפוך את הרכבת הקלה למנש 18/02/2024 14:24הגב לתגובה זו0 0למטרו כי יש כבר התכנות , נראה לי שכל ההפקעה הזאת נועדה לפגוע בנו האזרחים ובעלי הקרקעות שממתינים שנים על גבי שנים למימוש הזכויות ובניה בקרקעות שרכשנו במיטב כספנו.סגור
