שכר הדירה בירידה, האם זו הזדמנות לשכור דירה ואיך זה משפיע על מחירי הדירות?

עד לפני חצי שנה, על כל דירה להשכרה בתל אביב, היה ביקוש של פי כמה. כשדירה התפנתה, המשכיר היה עושה שופינג בין רשימה ארוכה של שוכרים. זה היה שוק של "משכירים". בחודשים האחרונים הכוח עבר לשוכרים - זה שוק של "שוכרים".

בתל אביב זה הכי בולט, אבל זה כך גם בכל הערים הסמוכות - רמת גן, גבעתיים, חולון, בת ים וערים נוספות. הסיבה היא המלחמה. שוכרים לא רוצים דירות בלי ממ"ד. בשביל מה לשכור דירה כזו כשיש סיכוי לא מבוטל שתהיה לחימה ממשוכת ואולי גם חזית צםונית מאיימת. צעירים מעדיפים להישאר עם ההורים בדירה לרוב בטוחה יותר ולא דירה ישנה ובלי ממ"ד. 

וכך נוצר מצב שאלפים רבים חזרו למשפחות. במקביל, המילואימניקים שיצאו למלחמה, לא המשיכו את חוזי השכירויות שלהם. גם כשהם חוזרים הביתה ומשתחררים זה להורים. מעבר להכל יש גם את העניין הכלכלי - להתחייב עכשו לשכירות של שנה כשיש אי וודאות כלכלית, זה לא נכון. צעירים לא מרגישים בטוח. הלימודים באוניברסיטה נפתחו באיחור, מקומות העבודה מגמגמים - צרייכם עובדים מצד אחד, אבל יש הרבה שמפטרים. ובכלל - מי יודע אם לא יקראו לו שוב למילואים. סביר שהוא יחזור עוד כמה חודשים לשטח. בתקופה של חוסר ביטחון, שומרים על הכסף, מכינים כרית ביטחון.

על רקע זה, הבדיקות שלנו בשטח מראות תמונה ברורה - שכר הדירה יורד. בין 5% ל-10% בערים הסמוכות לתל אביב ובתל אביב כ-10%. האם זה יימשך? האם זה ייעצר או שאולי יהיה תיקון למעלה?

שכר הדירה - לאן?

אפשר היה להעריך שהחזרה של המילואימניקים לבית ופתיחת שנת הלימודים תאושש את שוק השכירות וזה לא קרה. זה ממחיש שהעניין עמוק יותר. האנשים לא מרגישים בטוח להתחייב לשנה קדימה. אי הוודאות גדולה מדי כדי לקבל החלטות כאלו. זה זמן מלחמה. אבל אז עולה שאלה - לא כדאי לנצל את ירידת המחיר ולקבע שכר דירה בזול?

כנראה שרובם חובים שעדיין לא. המלחמה יכולה להתרחב, טילים יכולים ליפול על המרכז, רוב הדירות להשכרה בלי ממ"ד. הדירות האלו נותרות ריקות. המשכירים רודפים אחרי שוכריםזה יכול להשתנות.

זה תלוי בכמה זמן תימשך הלחימה, זה תלוי בזירה הצפונית. אם נניח וזו הנחה לא פשוטה, שהמלחמה תסתיים בחצי השנה הקרובה וגם יהיה פתרון מדיני בצפון מול חיזבאללה, סיכוי טוב שהיציבות הביטחונית תחזור ושהמחירים יחזרו לעלות. אבל, בינתיים בכל חודש שעובר, המצב הכלכלי מורע וכאן יש מגמות לכאורה סותרות.

אותם צעירים שחזרו לבתים חוסכים יותר, נצבר להם בהדרגה הון. מצד שני, הכלכלה צפויה להיחלש בהדרגה. זה אומר שבאופן יחסי, וזה לא רק לגבי הצעירים, זה בכלל - הציבור חוסך יותר בגלל המצב וזה עשוי ללמד שכאשר המצב יחזור להתאושש, יהיה לאנשים יותר כסף לבזבז. זאת נקודת אור להמשך.

בינתיים - מי שרוצה לסגור דירה בשכר דירה לטווח ארוך, אולי יראה בתקופה הזו הזדמנות. אחרי עליות בשכ"ד של 25% ויותר ב-3-4 השנים האחרונות, ירידה של 10% היא בהחלט משמעותית. אבל לאלו שרוצים לשכור לשנה, אין כאן בעצם מוטיבציה גדולה לשכור דירה כעת. הם יעדיפו לחכות עד יעבור זעם.

איך שכר הדירה משפיע על מחירי הדירות?

כאשר שכר הדירה יורד התשואה של המשקיעים יורדת. זה אומר שהמשקיעים הפוטנציאלים ובעלי הדירות להשקעה מחזיקים בנכס שמניב תשואה נמוכה יותר. המוטיבציה של בעלי נכסים כאלו למכור עלולה לעלות, המוטיבציה של רוכשים פוטנציאלים יורדת, אלא אם המחיר יירד. 

שכר דירה בירידה לוחץ את מחייר הדירות כלפי מטה. אבל, יש גורמים נוספים - ההאטה הכלכלית והריבית שעדיין גבוהה לצד הלחץ של הקבלנים (לחצי מימון וירידה בהיקף העסקאות) מביאים לללחץ על המחירים. אבל יש גם סיבות שעלולות להעלות את המחירים.

הריבית בירידה, אם כי לא בקצב שהוערך תחילה. זה אומר שהשקעות סולידיות כבר פחות אטרקטבייות מבעבר וזה יוביל משקיעים להתעניין בשוק השכירות. כמו כן, הוצאות המימון של הקבלנים והיזמים ירדו. מעבר לכך, וחשוב מאוד - הבנייה ירדה. קצב הבנייה ירד, המלאי צפוי לרדת בהמשך, זמן הבנייה התארך. כל אלו מובילים לכמות דירות פנויות למכירה שתלך ותקטן.

הביקוש לדירות, וננטרל תקופות כמו מלחמה שבהם הביקוש יורד, הוא קבוע. על פי ההערכות של הגורמים הכלכליים בממשלה ובאוצר הביקוש הוא  בין 50 ל-60 אלף דירות בשנה. כשהקבלנים בונים פחות, נגיע למצב ששוב הביקושים יהיו מעל ההיצע. זה מצב שידחוף לעליות מחירים. 

הממשלה מנסה להילחם במשוואת הביקוש והכוונה שלה לספק דיור מוזל בגליל ובנגב. זה עשוי להיות פיתרון חלקי, לא בטוח שהוא יפתור את עודפי הביקושים למרכז.