מציאות? עשרות דירות ב-400 אלף שקל נמכרות בדרום מאז תחילת השנה

העלאת הריבית האגרסיבית מאז השנה שעברה הורידה את הביקושים, ואם זה לא מספיק - באה מלחמה והנחיתה את הגרזן על שוק הנדל"ן, שסובל מחוסר חמור בפועלים. הורדת הריבית נתנה מעט תקווה לשוק, אבל אז הגיעה ההחלטה של משרד האוצר להותיר את מס הרכישה על כנו. באוצר מצפים שזה יוביל את המשקיעים לקחת החלטה: או שיירדו מעסקאות השקעה בשל מס הרכישה הגבוה, 8%, או שיבינו שזאת המציאות החדשה ויתחילו לקנות דירות במחירים נמוכים.

הזדמנות? דירות ישנות בשלומציון בבאר שבע (גוגל מאפ)

הביקוש לדירות בלי ממ"ד במהלך המלחמה הצטמצם בצורה משמעותית וההערכה היא שמחירי הדירות ללא ממ"ד יירדו ב-10% לפחות ביחס לדירות עם ממ"ד, ויגיעו עד ל-20% באזורים שמוגדרים כבעלי חשיפה משמעותית לפגיעת רקטות או טילים אחרים.

כל אלה הובילו למציאות בזמן המלחמה. אנשים מכרו דירות ללא ממ"ד ורכשו דירות עם ממ"ד, אחרים קנו אותן - משקיעים או אנשים שידם אינה משגת ולא יכולים להתחייב לדירה גדולה או חדשה יותר עם ממ"ד. זה פתח שוק מיוחד, של דירות זולות, עם מרכיב סיכון. 

• באר שבע: המלצה על הקמת 450 דירות להשכרה בשכונה ג'
• שכונת פארק הנחל, באר שבע – שאלות ותשובות

עסקאות לדוגמה:

• ברחוב אלכחייל בירוחם נרכשה דירת 3 חדרים בקומה 3, 51 מ"ר, ללא ממ"ד, במחיר של 430 אלף שקל. העסקה נעשתה בחודש האחרון והרוכש שילם כ-8,400 שקל למ"ר, בהתאם למחיר הממוצע בעיר, אבל מכיוון שמדובר בדירה קטנה, היא מתומחרת מעט נמוך. באותו בניין נרכשה כשבוע אחרי המלחמה דירה זהה, אבל בקומה ראשונה, ב-30 אלף שקל פחות. אלה שתי עסקאות שבהחלט משקפות את המצב באזור, כך שאם נתקלתם במודעה בטיקטוק שמספרת לכם על עסקת החלומות, דירה של 450 אלף שקל בהנחה משמעותית - אל תאמינו, אלה המחירים באזור.

 

• בערד נחתמה לפני מספר ימים עסקה עבור דירת 2 חדרים בקומה ראשונה. הבניין עם פוטנציאל התחדשות משנת 1980 והמחיר בהתאם - 12 אלף שקל למ"ר. 520 אלף שקל על דירת 43 מ"ר.

שוק הדירות הישנות בבאר שבע מתחיל להתעורר לאחרונה. בחודש האחרון נרשמו ארבע עסקאות בסכומים נמוכים במיוחד, כולן עסקאות של דירות ישנות משנות ה-70-80 ללא ממ"ד. חשוב לציין שדירות כאלה נמכרו גם לפני המלחמה, במחירים כמעט זהים. הבשורה היא ההתעוררות של השוק הזה. אסור לטעות ולהסתכל רק על צד המשקיעים או הרוכשים. בסוף, לעסקה יש שני צדדים וצריך להבין למה המוכרים רוצים להיפטר מהדירות. בסוף, חשוב לזכור: תמיד יש קונה לכל דירה - השאלה היא באיזה מחיר. במקרה הזה, נראה כי הקפאון בשוק ולחץ המלחמה הובילו את המחיר מעט כלפי מטה. במחירים האלה, גם ירידה של 3%-2% היא משמעותית.

הנה עוד עסקאות בבאר שבע שנעשו בחודש האחרון:

• מינץ 36, 56 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 400 אלף שקל.
• אליהו הנביא 2, 34 מ"ר, 2 חדרים, קומה 10 - 430 אלף שקל.
• מצדה 138, 31 מ"ר, 2 חדרים, קומה 3 - 465 אלף שקל.
• התלמוד 119, 61 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 490 אלף שקל.

גם בדימונה נרשמה עלייה מסוימת ברכישת דירות ללא ממ"ד, במחיר נמוך יחסית. עסקה מעט חריגה נעשתה ברחוב בן גוריון 17. 330 אלף שקל בלבד שילם הרוכש בחודש שעבר תמורת 2 חדרים בקומה 1. זו דירה קטנה וישנה, המחיר הממוצע בעיר עומד על 9,100 שקל למ"ר, ואין סיבה למכור במחיר של פחות מ-8,700 שקל למ"ר. בדקנו מה יש באזור - בעיקר בנייני רכבת. הבניין הזה ממוקם בדיוק מול כניסה לבית ספר. יכול להיות ששילוב תנועת הרכבים ברחוב ובית הספר שממוקם ממש ממול הורידו מעט את המחיר, יכול להיות שזה הלחץ של המוכרים לרכוש דירה עם ממ"ד. לא משנה מה הסיבה - המשקיע הרוויח. הוא דווקא יספר לשוכרים שלו שהילדים שלהם בסך הכל צריכים לחצות את הכביש ולא להתארגן בהסעות.

עוד עסקאות בדימונה: האורן 41, 40 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 - 460 אלף שקל. שדרות יגאל אלון 86, 36 מ"ר, 2 חדרים, קומה 2 - 500 אלף שקל. השקד 49, 46 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 530 אלף שקל. הריח 275, 53 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 540 אלף שקל.

• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• משך הבנייה צפוי לרדת - זמן ההמתנה להיתרי בנייה יתקצר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"