הנתונים מוכיחים: משקיע בת"א מרוויח פי 5 על דירה לעומת משקיע בבאר שבע

משרד האוצר רוצה לקבע בחוק את מס הרכישה למשקיעים. הרעיון שעומד מאחורי זה הוא שבמשרד באמת מאמינים שאלפי משקיעים שישבו על הגדר בתקווה לראות את מס הרכישה יורד, יבינו שהבשורה לא תגיע - וירכשו דירות. הורדת מס הרכישה, אם היתה מגיעה, משקפת פער של 3% ביחס למחיר הדירה. כשדירה בת שלושה חדרים ממוצעת למשקיעים באזור דרום נמכרת במיליון שקל, לא נראה שמדובר בצעד דרסטי. המשקיעים לא מחשבים צעדים בגלל 30 אלף שקל - הם לא עושים את הצעד הזה בגלל סיבות אחרות, כמו ריבית גבוהה. ירידה של 1% בריבית בשנה הקרובה תחזיר יותר משקיעים לשוק ממה שהוא איבד בשל החלטה כזו. על הרקע הזה, נשאלת שאלה חשובה שאת התשובה לה ניתן למצוא בגרפים - איפה כדאי לקנות דירה להשקעה, והאם הדרום אטרקטיבי כמו פעם?

השקעה בדרום זה לחלשים? בניין בתל אביב (גוגל מאפס)

מבט על הנתונים שפרסם הכלכלן הראשי לגבי הרבעון השלישי מעלים תהיות לגבי עתיד המשקיעים בשוק הנדל"ן. הנתון המעניין הוא מכירות המשקיעים לפי אזורים - שם נרשמו ירידות משמעותיות במכירות - בין 22%-24% באזורי ירושלים וחיפה, לצניחות של 37% ו-39% באזורי תל אביב ונתניה, בהתאמה.

הסיבה לכך, לפי האוצר, פשוטה: שני אזורים אלה מאופיינים בשבח ריאלי גבוה במיוחד בדירות שמוכרים המשקיעים. לפי הכלכלן הראשי, כ-9% מסך הדירות שמכרו המשקיעים ברבעון השלישי הניבו להם הפסד הון ריאלי (המחיר שבו נמכרה הדירה פחות המחיר שבו נרכשה, צמוד למדד). הבעיה היא שהמדד הזה לא מחשב גם הוצאות השבחה, מס רכישה ששולם, הוצאות עורך דין, תיווך או שמאי (שמנוכים מהשבח), ולכן בפועל הוא אמור להיות גבוה יותר.

בהשוואה לרבעון המקביל ב-2022, נרשמה עלייה של כ-4% בשיעור הדירות שנמכרו בהפסד. לפי הכלכלן הראשי "בולט במיוחד אזור באר שבע, עם עלייה של 6.5% בשיעור זה, שהביא את רמתו ל-21% מסך הדירות שמכרו המשקיעים ברבעון השלישי - השיעור הגבוה ביותר בהשוואה ארצית".

על פי הממצאים, שלוש ערים דרומיות מובילות עם שיעורים גבוהים יחסית של מכירות בהפסד הון ריאלי: באר שבע עצמה מובילה רשימה זו, כש-31% מהדירות שנמכרו על ידי המשקיעים באזור זה הניבו להם הפסד הון ריאלי. בהשוואה לרבעון המקביל, זו עלייה משמעותית של 10%. אחריה מדורגות ערד ואשקלון, כששיעורי המכירות בהפסד בהן הגיעו ל-14% ו-12%, בהתאמה.

בעוד שבערד לא חל שינוי משמעותי בשיעור זה לעומת הרבעון המקביל ב-2022, באשקלון מדובר בעלייה משמעותית.

אז מי בכל זאת הרוויח? רווח ההון הריאלי הממוצע בדירות שמכרו המשקיעים ברבעון השלישי של 2023 היה 828 אלף שקל. מדובר ברווח הון ריאלי ממוצע של 345 אלף שקל באזור באר שבע, ורווח הון ריאלי ממוצע של 1.8 מיליון שקל שנרשם בדירות שמכרו המשקיעים באזור תל אביב.

הפערים, לפי הכלכלן הראשי, לא נובעים רק מהעובדה שעלייה של 1% במחירי הדירות בתל אביב גבוהה יותר, בשקלים, מאשר עלייה של 1% בבאר שבע, אלא גם מהעובדה שלפיה שנות ההחזקה בדירות על ידי משקיעים באזור תל אביב רבות משמעותית יותר מבאזור באר שבע. כך למשל, הדירות שמכרו המשקיעים באזור תל אביב ברבעון השלישי הוחזקו על ידם בממוצע 30 שנה - כפול ממשקיעי באר שבע.