מה עולה יותר - דירה ישנה וצפופה בתל אביב או חדשה בבת ים?
בנק ישראל החל לעלות את הריבית ברבעון השני של 2022. מאז עברה כשנה וחצי, מה שהוביל לירידה במספר העסקאות. אם לוקחים את נתוני השנה שעברה ומתמקדים ברבעון השלישי שהסתיים ממש לפני המלחמה, אפשר לראות מגמת התאוששות - ירידה של 26% ברכישת דירות לעומת ירידה של לפחות 41% ויותר מ-50% ברבעונים הקודמים.
מה עדיף, לגור כאן או בדירה צפופה בת"א? מגדלים בבת ים (מצלאווי)
הירידות בפריפריההירידה במספר העסקאות בשוק החופשי הקיפה את כל האזורים, אבל בפריפריה נרשמו שיעורי ירידה חדים מהממוצע הארצי. הערים חדרה וטבריה, שאמנם כבר לא נחשבות לפריפריאליות בשל המצב שיצר שוק הנדל"ן, מציגות את הירידה בחדה ביותר במספר העסקאות - 40%. מאז, כך מדווחים מתווכים באזור, חלה עלייה משמעותית בעיקר בשל הורדת הריבית, אבל הנתון הזה מלמד כי הן הערים שמובילות את הרשימה בירידה במספר העסקאות.
- כל הכותרות
חשוב לציין, בחדרה יש כמה שכונות חדשות. אין הסבר הגיוני לירידה כל כך משמעותית במספר העסקאות מלבד ביקוש נמוך שנובע מזינוק במחירים ב-2021 ו-2022 שהשפיע מאוד על הרוכשים וגרם למחירי חדרה להתחיל להתקרב למחירי נתניה. נכון, זה עדיין רחוק, והצרפתים שקונים על חוף הים בגבעת אולגה עדיין לא נוהרים אליה כפי שקורה באזור נת/600 ועיר ימים בנתניה, ועדיין - הירידה החדה במספר העסקאות מלמדת שאולי הזינוק האדיר במחירים, סביב 35% בשנתיים בשכונות החדשות וכ-25% בשכונות הישנות, היה מהיר מאוד.
מה קרה במרכז?
לעומתן, שיעור הירידה המתון ביותר במספר העסקאות נרשם באזור המרכז, שם נרשמה לפי נתוני האוצר ירידה של 17%. אפשר ללמוד מכך על התמונה הכללית בנוגע לפריפריה - בעוד שמספר העסקאות עמד על 49% מסך העסקאות ברבעון הראשון של 2023, הוא ירד ל-46% ברבעון השלישי. כלומר, ההשקעה בפריפריה, כפי שאפשר ללמוד גם מנתונים אחרי שפרסמנו, היא לא בהכרח משתלמת כמו בתל אביב. מי שקנה דירה בתל אביב הרוויח פי 5 יותר מאשר משקיע בבאר שבע, גם בגלל שאחוז השינוי בא לידי ביטוי בצורה חדה יותר בשקלים.אבל לא רק על הרבעון השלישי באנו לדבר איתכם, אלא גם על הרבעון האחרון של 2023 שעמד בצל פרוץ מלחמת "חרבות ברזל". לפי הנתונים שם, יש ירידה נוספת במשקל העסקאות בפריפריה עד שיעור של 44% מסך העסקאות - זו הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2022.
אבל באזורי הביקוש במרכז הארץ, המאופיינים ברמות מחירים גבוהות משמעותית, נרשם שפל באחת הערים. מדובר ברחובות, אחד האזורים הדומיננטיים ביותר ברכישות משפרי הדיור והזוגות הצעירים. רק בשני רבעונים נרשמה רמה נמוכה יותר של עסקאות מאז תחילת שנות האלפיים - זה קרה בשני הרבעונים הראשונים של 2023 ולקראת סוף השנה המספרים ירדו עוד יותר.
אזור בולט נוסף הוא תל אביב. מלבד העיר הזו, רק עיר נוספת אחת - בת ים, רשמה עליה. מחירה הממוצע של דירה חדשה באזור תל אביב עמד ברבעון השלישי על 4.9 שקל. מחירה הממוצע של דירה יד שניה היה 2.8 מליון שקל - גבוה ממחירי הדירות החדשות שנמכרו באזור רחובות.
לפי המספרים אפשר לראות כי המחיר הממוצע של הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי באזורי הביקוש היו גבוהים נומינלית ב-2.4% בהשוואה למחיר הממוצע ברבעון השלישי של 2022. ממצאים דומים עולים גם מניתוח המחיר החציוני.
בפריפריה נרשמה עלייה במחיר הממוצע של הדירות החדשות, בשיעור אף גבוה יותר מאשר במרכז (עליה נומינלית של 5.4%, למרות שיש כאן התעלמות משינויים באיכות הדירות). עוד נמצא בנתוני האוצר, כי הדירות החדשות שנרכשו ברבעון השלישי של 2023 הן במרכז והן בפריפריה, הינן "איכותיות" יותר מאשר אלו שנרכשו ברבעון המקביל בשנת 2022. יתכן וממצא זה מוסבר בין היתר בעליית הריבית החדה במשק, המקשה על משקי בית פחות מבוססים לרכוש דירות חדשות. לפי הנתונים, פלח השוק של דירות יד שניה הוא זה שממתן את הירידה במדד מחירי הדירות של הלמ"ס. נמצא כי דירות יד שניה שנרכשו הן במרכז והן בפריפריה היו איכותיות פחות מאלו שנרכשו ברבעון המקביל - ממצאים מנוגדים לאלו שנרשמו בפלח השוק של הדירות החדשות.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
10.תל אביבנורית 18/02/2024 14:52הגב לתגובה זו0 1תל אביב יקרה מאדסגור
-
9.בהעליה בבת ים היא תוצאה של הרכבת הקלה, היום עדיף להשקיעבמרכז 18/02/2024 10:24הגב לתגובה זו0 1בבת ים יותר מת"א, דירות חדשות וים מפנק במחיר הרבה יותר נוח ולהגיע ברגע לת"אסגור
-
8.כותרת על בת-ים והכל בליל של מילים ומספריםממש לא ממוקד מה זאת הכתבה הזאת ?זו לא עיתונאות זה 18/02/2024 08:39הגב לתגובה זו2 0ממש לא ממוקד מה זאת הכתבה הזאת ?זו לא עיתונאות זה קישקושסגור
-
7.מדינה מזוהמתשונא מוסלמים 17/02/2024 22:26הגב לתגובה זו0 0מדינת ישראל מוצפת בצ ואה אי סלמית איזה אסוןסגור
-
6.כמה שקרים יש בישמכלאבו זויביק 17/02/2024 22:03הגב לתגובה זו0 0מדינה מזוהמת ב מוסלמים 30 אחוז מוסלמים שרק רוצים לשחוט את היהודים שחיים בישרטלסגור
- טען עוד
-
5.למה?מה? 17/02/2024 21:45הגב לתגובה זו2 0עושים השוואות בין דירות ישנות וצפופות לחדשות, ובינתיים לא מדברים על המחירים המטורפים. פמפמו לנו במשך זמן, שיש "מחסור" בדירות. שימו לב, מעתיק לכם מגלובס (לדעתי יש שם המון כתבות פמפום והפחדה, אבל בכל זאת...) פרסום מה-14 לפברואר 2024. להבנתי, מדובר רק על דירות חדשות, בלי יד שנייה, משקיעים וכדומה. תחליטו בעצמכם לאיזה כיוון הנדל"ן הולך בקרוב. ויותר חשוב, תחליטו למי להאמין... לראול? ללמ"ס? לנגיד? לקבלנים? לכתבים? חכם, עיניו בראשו! הנה קטע מהכתבה - "המבצעים לא מושכים רוכשים מעל כולם, יזמי הנדל"ן של תל אביב נמצאים בבעיה הכבדה ביותר, שם היצע הדירות החדשות שעל המדף עמד על 7,830 נכון לסוף 2023, מספיק לכמעט 7 שנים של מכירות. אחריה נמצאת ירושלים, שם ישנן 5,467 דירות לא מכורות, ששוות לשנתיים מכירות. במקום השלישי נמצאת נתניה, שבה יש היצע של 3,706 דירות לא מכורות, קצב של 4.5 שנות מכירה. עוד ערים בולטות ביחס גבוה בין היצע דירות לקצב מכירות הן רמת גן ובית שמש, שם היצע הדירות שקול למכירות של יותר מ־3 שנים, לעומת זאת, בחיפה, ראשון לציון, פתח תקווה, באר שבע ואשקלון היחס נע בין שנה לשנתיים מכירות."סגור
-
4.חיפה עיר בתנופה המחירים בזינוק במיוחד בשכונות החוף (ל"ת)ראובן 17/02/2024 17:51הגב לתגובה זו1 2סגור
-
3.הנתונים המוטעים של הנדלן - והכשל העיתונאיהתאחדות הקבלנים 17/02/2024 15:44הגב לתגובה זו1 1סוד ידוע לכל הוא שבחודש דצמבר, כל החברות הקבלניות יצאו במבצעי "רצח" על מנת שלפר את מצב הדוחות הכספיים שלהן. תביאו 5% תביאו 7% (קנדה ישראל) תביאו 10% כמעט כולם, וכלן מי שנמצא בשוק הדירות כיום הוא בעיקר עשירונים 8 עד 10, ואולי מעבר. נתונים אלו של דירות יוקרה מעוותים את הסטטיסטיקה, בשל מיעוט רכישות. אך, נדמה שאת הקונצנזוס העיתונאי הדבר לא "מטריד כלל" למה? למה? להזכיר רק הכתבה, אבל ממש בסוף בסוף בסוף, את העיוות שנוצר בשוק, למה לא לעמוד בראש חוצות ולציין זאת כלפי כולי עלמה?!סגור
-
2.איזה כיך במגדלים בבת יםאביאל אניס 17/02/2024 15:22הגב לתגובה זו1 4קומה מעל עבריין בכיר ידוע אחד קומה מתחת עבריין בכיר ידוע אחר אחלה שכנים ואחלה עיר (גם ראש העיר עבריין לשעבר)סגור
-
1.תלוי מול מי נלחמים, אם נגד החיזבאלה אזי דירה עם ממ"ד (ל"ת)שנהיה שודיה כדאי ת"א 17/02/2024 14:04הגב לתגובה זו0 0סגור
-
ראש העיר הנוכחי לא עבריין,אדם מעולה (ל"ת)גור אריה 17/02/2024 20:04הגב לתגובה זו0 0סגור
