מה יקרה לנדל"ן ב-2024? "תהיה התפרצות ביקושים"

לאן צועד ענף הנדל”ן והתשתיות? האם מחירי הדיור יעלו או יירדו? מה הולך לקרות אחרי המלחמה? את השאלות האלה שאלנו במסגרת פאנל נדל"ן מיוחד שנערך בוועדת ההשקעות של ביזפורטל, בהנחיית איציק יצחקי. בפאנל השתתפו: דן פרנס, מנכ”ל קרסו נדל"ן; עו”ד ענבל דוד, מנכ"לית ‘דירה להשכיר’ – החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה; ערן ניצן, יו”ר הוועדה המחוזית ת”א ומ”מ מחוז צפון; ליאור סוסונקין, מנהל מערך האשראי העסקי והתשתיות, מגדל ביטוח ופיננסים.

דן פרנס וענבל דוד בפאנל הנדל"ן (שלומי יוסף)

דן פרנס נשאל בפאנל עד כמה המחירים ירדו במהלך המלחמה וטען כי החברה שלו לא הורידה מחירים. "ב-2023 כל השנה הייתה מאד יוצאת דופן. הייתה דרמה והיו גם אינפלציה חוסר יציבות פוליטית, תוך גידול במספר משקי הבית החדשים - קצב רב שנתי של 55,000 שגדל ל-90,000, חלקו בגלל מלחמת אוקראינה רוסיה. מצד שני, יש גם התחלות של שינוי מגמה וקיטון בהתחלות בנייה. כל זה יצר הרבה מאד שינוים שמשפיעים, לכיוונים שונים. בתחילת השנה ראינו 80% מהעסקאות ואז חלה ירידה, אבל החל מנובמבר ועד עכשיו יש התאוששות יפה - אלה עובדות".

"כולנו יודעים שדירות הן מוצר הכרחי. בסוף, כל אחד צריך מקום לגור, אם זה בשכירות או בעלות. הביקוש הוא הכי קשיח", המשיך. "לגבי השפעת המלחמה - מסתבר היא מאד קצרת טווח. עם ישראל חזק ויש התאוששות. הריבית והאינפלציה הם סיפורים יותר משמעותים שהעלו חששות, אבל ההשפעה שלהן תחומה בזמן. אנשים מתרגלים. כל מי שצריך דירה, כח הקניה שלו קטן וצריך להתאים אותו לדירה שירצה לקנות. זה לוקח זמן, חצי שנה או 9 חודשים, ולכן זה מסביר את ההתאוששות שראינו. אנשים שרצו לקנות ב-3 מליון יקנהקנו ב-2.5 ומי שרצה לקנות ב-2.5 יקנה ב-2. שוק דירות היוקרה נפגע ודירות הבוטיק בקצב מכירות איטי".

• גיוסים ב-90FM: נחמה דואק תגיש את יומן החדשות היומי

פרנס נשאל לגבי ירידת המחירים לאחרונה בשוק הדירות בכלל ואצלו וענה בנחישות: "ראינו קצת ירידות מחירים פה ושם. אצלנו לא הורדנו מחירים ואנו חושב שלא נידרש לכך גם בשנה הקרובה".

ליאור סוסונקין, מנהל מערך האשראי העסקי והתשתיות של מגדל ביטוח ופיננסים התייחס לקשר בין הגופים המוסדיים לבין השקעות בנדל"ן ותשתיות. מגדל היא למעשה חברת הנדל"ן השלישית בגודלה בארץ בהינתן היקף ההשקעות  בנדל"ן לעמיתים. מגדל היא שחקנית באקוויטי של הפרוקיטים בתחום וגם שחקנית חוב - הלווואת לגופים האלו. 

איך המלחמה השפיעה על השקעות בתחום? "ההאטה התחילה עוד לפני כן. המלחמה כמובן משפיעה, אבל יש הזדמנויות. אנחנו ממשיכים להשקיע אבל יותר בזהירות. דירות להשכרה מממנות במסגרת הפרויקטים המשותפים גם משרדים. אם יש חוזה ארוך ראינו איך הנכס ממשיך לשלם ריבית ולפרוע חוב - גם אם תהיה ירידה בעולם המשרדים, אנחנו בוחנים את יכולת תשלום החוב והיא נראית בפרוקיטים שהשקענו בהם טובה. אנו מעורבים גם בתחום התשתיות, גם בהון וגם בחוב. השתתפנו במימון פרויקטי הרכבות הקלות, בכל אחת מאות מיליוני שקלים. יש ודאות תזרימית שאנו רואים אולו השקעות נכונות לתיקי השהקעות של העמיתים שלנו, הן בטוחות יציבות ועם תשואה טובה.

• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• משך הבנייה צפוי לרדת - זמן ההמתנה להיתרי בנייה יתקצר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ענבל דוד, שעומדת בראש דירה להשכיר - חברה ממשלתית לדיור לטווח ארוך, התייחסה לריבית שפגעה בתחום, אבל הסבירה שהיא אופטימית לגבי ההמשך. היא מדברת על עזרה של המדינה במכרזים לשיווק קרקעות, על תכנון ל-100 אלף דירות חדשות ועל החובה לבנות דירות להשכרה ארוכת טווח. "במכרזי דירה להשכיר יש 15,000 יח"ד להקמה, יש כבר 4,500 יחידות מאוכלסות כולל פרויקט גדול שמתאכלס עכשיו בירושלים, הדסה הקטנה, ועוד 4,000 יחידות במכרזים, וזה יילך ויגדל"

ערן ניצן, יו”ר הוועדה המחוזית ת”א ומ”מ מחוז צפון דיבר על החשיבות של שכירות בבעלות אחודה - כלומר, לקחת מבנה משרדים קיים ולהפוך אותו לדירות שמושכרות לטווח ארוך, או לשנות ייעוד של קרקע על מנת לבנות בניין כזה.  ניצן הסביר כי - "זה הפתרון בעולם, והוא יהיה הפתרון גם אצלנו"

בחזרה לפרנס. הוא דיבר גם על שוק המשרדים בו פעילה חברת קרסו. שוק המשרדים נפגע השנה, גם בתל אביב, כשאנחנו רואים יותר ויותר יחידות נבנות בערים כמו ראשון לציון ויזמים שלא מפסיקים לבנות אחרי שקנו קרקעות ב'הייפ' של 2021-2022.

"בעלות אחודה זה הפתרון ועירית תל אביב נרתמה לזה", מדגיש פרנס. "כל תכנית שיש בה ייעוד למגורים - 15% מהדירות מוקצות לדיור להשכרה ל-25 שנה לפחות. לגבי ענף המשרדים – זה ענף מאד מחזורי. השוק תמיד מגיב בדיליי, הקמת הפרויקט נמשכת שנים. היתה פריחה חריגה בתל אביב עם סיום הקורונה - עליה של עשרות אחוזים במחיר השכירטת והיה תיאבון גדול ליזמים שהקימו פרויקטים חדשים. עכשיו השוק הצטנן. אבל תמיד המשברים האלה התחילו והסתיימו והשוק לא החזיק פרויקטים ריקים לאורך תקופה.

פרנס התייחס גם לעובדה שהחברה שלו אינה ממונפת. יש לכך לא מעט סיבות, כמו העובדה שבפרויקטים של התחדשות עירונית הוא לא צריך לשלם על הקרקע. "אנו בעולמות הפינוי בינוי מ-2010", הוא הדגיש. "היום אנו בביצוע של פרויקטים. אמורים להתחיל עוד 1,100 יח"ד, רובן בפינוי בינוי. בעסקה כזו יש חוסר ודאות גדול עד תחילת הבניה תכנון התב"ע וההיתר. כשמתחילים לראות תקבולים אז הריבית לא משנה את הרווחיות הגולמית שלנו. ההוצאות הן על ערבויות חוק המכר השונות".

"יש פה אנשים שמבינים כלכלה טוב ממני, אני לא חושבת שנשאר באותה סביבת ריבית", הוסיפה דוד לרמת האופטימיות באולם. "השחקנים מסתכלים לטווח ארוך ולוקחים בחשבון ירידת ריבית במורד הדרך. מדובר בשחקני נדל"ן מניב, שיש להם אלטרנטיבות והם צריכים לבחור. קשה למכור היום והמחירים באיזושהי התמתנות. השחקנים חוזרים למגרש, כולל קבוצת עזריאלי. אולי הם מתמחרים קרקעות במחירם קצת יותר סולידיים אבל רואים אני אני צופה שהמגמה תמשיך".

ניצן אמר לסיום כי הוא חושב שתהיה "התפרצות ביקושים" בשוק הנדל"ן לאחר המלחמה.