מדד מחירי הדירות עלה ב-0.7% - זה לא שינוי מגמה, זו טעות סטטיסטית

מדד מחירי הדירות עלה ב-0.7% אחרי חודשים של ירידות והוא הפתעה גדולה. אפשר לנסות לטעון שהמדידה מוטה, אפשר לטעון שזה לא מה שקורה בשטח, אבל זה המדד וזה הנתון שהשוק מתיישר אליו. לאורך זמן ממושך אנחנו כותבים כאן על ירידות משמעותיות בשוק הדירות לעומת נתוני הלמ"ס שהציגו ירידות מינוריות. אבל, הלמ"ס היא הלמ"ס, יש לה את המידע המלא ביותר, המקיף ביותר, יש לה את היכולת לנטרל חריגים, יש לה מבט כולל על כל הארץ ועל אזורים ספציפיים. אבל יש בנתונים בעיות ועיוותים.  

הבעיות במדד מחירי הדירות

המדד של הלמ"ס הוא אומנם בהגדרה מוגבל, אבל הוא נקודת המוצא להתנהגות מחירי הדירות בארץ. בעיה מרכזית של המדד היא העיכוב בהצגת הנתונים. מדד מחירי הדירות שפורסם ב-15 בפברואר (לצד מדד המחירים לצרכן לחודש ינואר) מבטא את מחירי הדירות בנובמבר-דצמבר אשתקד, כלומר "ממוצע" של 1 בדצמבר. המדד הזה מבטא את תאריך הדיווח, אבל אנשים מדווחים על פי חוק בעיכוב של חודשים (ניתן עד 4 חודשים). כלומר, אנחנו מקבלים כעת מדד שמבוסס על נתונים מלפני כמה חודשים טובים. מעבר לכך, רק להמחשת בעיה נוספת, דמיינו שבתקופה מסוימת, הציבור מדווח על העסקאות אחרי 3-4 חודשים ובתקופה העוקבת הוא מדווח במהירות. נוצר מצב שאנחנו כצרכני הנתונים של הלמ"ס נקבל מדדים שלא מסודרים לפי תאריכים כרונולוגיים. הבעיות האלו מתוקנות בהמשך. הלמ"ס מקבלת את נתוני האמת ומתקנת את נתוני העבר. יש שינויים משמעותיים, אבל כמכלול כשבוחנים את ההשפעה על פני זמן היא מתקזזת. כלומר, יכול להיות שאפילו יש סטייה של 0.2% בחודש מסוים, אבל בחודש-חודשיים שאחרי תהיה סטייה בכיוון ההפוך.  בעיה נוספת של הנתונים היא שהם לא מבטאים את המימון. קבלנים נותנים לכם לרכוש דירה עם 5% הון עצמי והשאר על פני כמה שנים. יש כאן רווח מימוני גדול שמבטא בעצם הנחה גדולה. בלמ"ס לא בודקים אותה, אין להם את הכלים לבדוק אותה.  ויש עוד שתי בעיות מדידה. הראשונה והידועה נובעת מכך שדירה היא לא מוצר אחיד. זה לא תפוזים, זה לא מלפפונים, זה לא במבה. דירה שנמכרת היום שונה מדירה שנמכרה לפני 10 שנים. כל "המסביב" השתנה לגמרי, לובי, מעלית. גם בתוך הדירה, מקבלים מקבלנים הרבה יותר מאשר בעבר. גם בדירות יד שנייה אי אפשר להשוות כי מדובר על ערבוב של דירות שנבנו על פני עשרות שנים. האם מ"ר בדירה משנת 1960, שקול למ"ר בדירה שנבנתה בשנת 2023?  עוד עיוות מאותה המשפחה - עלויות השיפוצים. רכשתם דירה ב-2 מיליון שקל, השקעתם בשיפוץ 400 אלף שקל ומכרתם אחרי 7 שנים ב-3 מיליון שקל. מבחינת הלמ"ס המחיר עלה ב-50% (3 מיליון לעומת רכישה ב-2 מיליון שקל). אבל האמת היא שאם לוקחים בחשבון את עלות השיפוץ, המחיר עלה ב-25%. פער ענק שלא בא לידי ביטוי במדד ויוצר עיוות.  כל הבעיות עד כאן, אומנם משפיעות על מדד מחירי הדירות, אבל סביר שהן לא גורמות לו להציג על פני זמן מגמה שונה. כשמדד מחירי הדירות עלה ב-2022 בקרוב ל-20%, אז ברור שמחירי הדירות עלו. אפשר להתווכח על העוצמה. הבעיות-תקלות שהוצגו כאן מרככות את העלייה, זה אולי 12%, אבל זה לא מעוות לחלוטין את התמונה. אבל כשהמדדים סביב האפס, הבעיות האלו תופסות נתח יחסי גדול יותר. כשהמדד עולה 0.7% בחודש אחד, אחרי ירידה של 0.4%, וכמה חודשים של ירידות של עד 1%, אז מבחינת הציבור יש לנתונים משמעות אדירה - הם מעריכים שיש שינוי מגמה למרות שזה יכול להיות בגלל עניין של תמהיל הדירות ובעיות מדידה שהוצגו למעלה.   

הכוונות של הלמ"ס טובות - אבל התוצאה בעייתית

כלומר, הכוונות הטובות של הלמ"ס עלולות בעצם לייצר במקרה זה תקלה אדירה בשוק שהוא בהגדרה שוק שמונע מפסיכולוגיה יותר מכלכלה. רבבות של אנשים שיושבים על הגדר וממתינים להמשך ירידות במחירי הדירות עלולים להגיד - "זהו, המגמה השתנתה", ולרוץ לקנות דירות. אין כאן טענה ללמ"ס, הנתונים מוגבלים, וייאמר לזכות אנשי הלשכה שהם מדגישים ואומרים זאת בכל פרסום, אבל עם נתונים כל כך חשובים ומשפיעים צריך לנהוג אחרת. במיוחד שחלק מהבעיות במדידה מייצרות בהגדרה עליות מחירים. כלומר, ישנה הסטייה שנובעת מהתזמון והיא כאמור מתוקנת על פני זמן, אבל ישנן הסטיות האחרות כלפי מעלה שנותרות קבועות.   

הבעיה הגדולה ביותר בנתונים

אתחיל בדוגמה. דירה ברמת גן, 2 חדרים, 55 מ"ר, היתה שווה לפני שלוש שנים 1.4 מיליון שקל. לפני שנה היא היתה שווה כ-1.9 מיליון שקל. בחודש שעבר היא נמכרה ב-2.15 מיליון שקל. המחיר של הדירה הזו עלה 13% בשנה שעברה בעוד שבשוק היו ירידות מחירים. המחיר של הדירה הזו זינק בשלוש שנים מעל 50%, בשעה שעל פי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס העליות היו 20%-25%.  המחיר של הדירה הזו עלה בזכות התחדשות עירונית. הגיעו לבניין יזמים, החתימו את הדיירים על תוכנית השבחה, שבסופה דירת 2 החדרים תהפוך ל-3 חדרים עם מרפסת וממ"ד, בבניין תהיה מעלית. בקיצור, בניין חדש. זה תהליך של 5-7 שנים, אבל עליית הערך מחלחלת די מהר וככל שהזמן עובר (ומתקבלים חתימות, אישורים וכו') היא מתכנסת לשווי העתידי של הדירה.  המקרים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית מקיפים את המרכז ויוצרים עיוות גדול במדד מחירי הדירות. עליית המחירים בדירה הזו מתגלגלת לנתוני הלמ"ס, אבל היא לא נובעת מעלייה שקשורה לשוק הדיור או למו"מ בין המוכרים לקונים. היא נובעת מכך שפשוט מדובר במכירה של נכס אחר! מוכרים דירה פלוס אופציה להשבחה או השבחה עתידית ששווים הרבה כסף.  אם מנטרלים את האופציה להשבחה, את המתנה שמקבלים בעלי הדירות האלו, מקבלים שבשנת 2021-2022 עליית מחירי הדירות צנועה משמעותית. מקבלים שלאורך כל התקופה שההתחדשות העירונית התעצמה, המרכיב הזה במדד מחירי הדירות עלה ויצר עיוות כלפי מעלה. זה אולי מסביר חלק מהפערים בין הנתונים שלנו מהשטח לנתוני הלמ"ס - ירידות בשטח בשנה האחרונה של 5%-10% בעוד בלמ"ס זה אחוזים בודדים. למעשה, הלמ"ס צריכה (לא בטוח שהיא יכולה) לייצר שני מדדים - מדד מחירי הדירות לבעלי הדירות שכולל את ההשבחה מהתחדשות עירונית, ומדד מחירי הדירות לרוכשי דירות שאינו כולל את ההשבחה הזו, שכן היא לא נוגעת אליו. אלו עליות חריגות כי המוצר כבר שונה לחלוטין. אם תרצו - נוצר כאן אבסורד שהתחדשות עירונית שבאה להקל על רוכשי הדירות (בנייה לגובה של רבבות דירות באזורי המרכז), בעצם מזיקה להם דרך העלאת מחירי הדירות. ככל שמרכיב העסקאות בהתחדשות עירונית גדול יותר כך ההשפעה על המדד כולו גדולה יותר. בזמן המלחמה - באוקטובר, נובמבר, דצמבר, היו מעט עסקאות באופן יחסי. רוכשי הדירות הפוטנציאליים ישבו על הגדר. משקיעים חיפשו הזדמנות. משקיע קנה את הדירה ברמת גן שהוזכרה למעלה, כי המחיר שלה ירד לעומת חודשים קודמים. המוכר יודע שהוא יכול לחכות ולקבל את כל ההשבחה, אבל הוא צריך את הכסף. ולמרות שמחירה ירד, היא בעצם העלתה את מדד מחירי הדירות, כי היא לא באמת מבטאת מחיר עסקת מכירה לדירת 2 חדרים ישנה, אלא לדירת 3 חדרים חדשה.  אז המדד הוא לא פייק, הוא אמיתי, אבל מאוד מוגבל ויוצר בעיה גדולה - הוא יכול ליצור גל של רוכשים שהתאכזבו מכך שהמחירים ירדו. המדד הזה יוצר תודעה, כנראה מוטעית באופן מסוים, והוא יכול להיות נבואה שמגשימה את עצמה. כולם מבינים ששוק הדירות נמצא במצב מורכב, שהתחלות הבנייה בירידה וזה ישפיע על מלאי הדירות ויקטין היצע בהמשך. כולם מבינים שהביקושים קבועים וצפויים להימשך. במצב כזה, היה חשש גדול מעליות בהמשך. נראה שאף אחד לא ציפה שזה יגיע כל כך מהר ולא מהסיבות הנכונות.   

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• מספר המשרות הפנויות לא השתנה בחודשים האחרונים