למה הנדל"ן בראשל"צ צולל ב-12% בשנה והאם עדיין יקר לקנות בת"א?
כמה עולה לקנות דירה בישראל? מנתוני הלמ"ס אפשר לראות בבירור כי המחיר הממוצע לרכישת דירה בארץ עומד על 2.153 מיליון שקל - גידול בהשוואה למחיר הממוצע ברבעון הקודם (2.104 מיליון שקל). אתם בוודאי שואלים את עצמכם היכן אפשר לקנות דירה ב-2 מיליון שקל מלבד הפריפריה ואיך זה מסתדר עם הנתונים של דירות היוקרה בגוש דן.
ירידה משמעותית. בניין בראשל"צ (תמר מצפי)
ובכן, צריך לזכור שהנתון הזה מושפע גם ממעבר אוכלוסיה מרכישת דירות באזורי ביקוש לפריפריה. הפריפריה מתרחבת, השמיכה מתארכת והרכישות של דירות זולות יחסית בקריית גת ונתיבות משנה את מפת הנדל"ן בישראל. הוא מושפע כמובן גם מרכישות משקיעים, שהקטינו אמנם באופן משמעותי את החשיפה שלהם, אבל עדיין קיימים בשוק.
- כל הכותרות
לפני שנצלול לנתונים, לקחנו את רשימת הערים שרשמו את הזינוק הגבוה ביותר ואת הצלילה הגדולה ביותר כדי לספק נתונים חשובים. ובכן, בראש הרשימה עומדת רמת גן (8.6%) ואחריה פתח תקוה (7.3%), בית שמש (6.4%) ובאר שבע (4.2%). לעומת זאת, ירידות משמעותיות במחיר הממוצע נרשמו בראשון לציון (11.7%), שפשוט צוללת בשנה האחרונה. בבת ים (5.3%), חולון (5.0%) וכפר סבא (3.6%) נרשמו ירידות מתונות יותר.
הירידה בראשון לציון אינה מפתיעה, אבל הנתון החריג בהחלט כן. אין הרבה אזורים בארץ, בטח לא אזורי ביקוש במרכז הארץ, שחווים ירידה טראומטית כל כך. אז מה קרה כאן? ראשית, נערכו 13 הגרלות למחוסי דיור. המחיר הממוצע למ"ר בראשון לציון עומד היום על 27 אלף שקל למ"ר, בעוד שהמחיר הממוצע בהגרלות שנערכו במאי-יוני אשתקד, היה כמעט בלתי נתפס ונחשב לגבוה ביותר (יחד עם נתניה). כך למשל, חלק מהנרשמים התחרו על דירות 3 חדרים במחיר של פחות ממיליון שקל ו-5 חדרים ב-1.5 מיליון שקל - אלה מחירים שלא קיימים גם באזורי פריפריה והובילו לירידה. מצד שני, מדובר כאן על מאות דירות בלבד, כך שאין שקשה לומר כי זו הסיבה העיקרית לירידה המחירים בראשון לציון. ייתכן וחלק מכך הוא הזינוק הגדול ב-2021. ברבעון הראשון של השנה דווח על זינוק של כמעט 15% במחיר. יכול להיות שהארביטראז' מתחיל לחלחל לקונים, אחרי הזינוק הגדול.
בחזרה לנתונים. חשוב לציין כי הנתון של עלייה במחיר הממוצע של הדירות במחירי מתרחש למרות המגמה של מעבר אוכלוסיה לפריפריה. גם כשלוקחים בחשבון את נתוני הרבעון הרביעי של 2022 רואים כי נרשמה עלייה - המחיר הממוצע היה אז 2.076 מיליון שקל. כשמחברים את כל הנתונים (כלומר, הנתונים האלה והירידה המינורית במחירי הדירות מדצמבר 2022 לדצמבר 2023) אפשר להבין שהתרסקות לא הייתה כאן ומה שהוריד את המחירים כלפי מטה הוא הירידה בביקוש באזורים מסוימים, כמו תל אביב וירושלים, שם מחירי הדירות הגבוהים ירדו.
ויש עוד דבר שצריך לזכור: הנתונים האלה מושפעים, כאמור, ממבצעים כמו דירה בהנחה, רכישות משקיעים ועוד. לכן, מדובר בתמונה כללית אבל לא בהכרח משקפת את שוק הדיור. כדי להיכנס יותר לעומק, בחנו את המחיר הממוצע בערים הגדולות ברבעון האחרון ולקחנו את הנתונים של לפני שנה כדי להשוות למחיר הממוצע. לפי הנתונים, אפשר לראות את הירידה באזור תל אביב - אנשים קנו דירות ב-300 אלף שקל פחות. את הנתונים של פברואר אשתקד שמנו לכם בסוגריים. הנה:
תל-אביב - 3.905 מיליון שקל (4.217 מיליון שקל בפברואר 2023).
הרצליה - 3.584 מיליון שקל (לא התפרסמו נתונים).
רמת גן - 2.947 מיליון שקל (2.872 מיליון שקל)
ירושלים - 2.883 מיליון שקל (2.75 מיליון שקל)
כפר סבא - 2.822 מיליון שקל (2.882 מיליון שקל).
עכשיו תראו מה הפער לעומת ערים בהן המחירים נמוכים:
באר שבע - 1.166 מיליון שקל (1.104 מיליון שקל).
חיפה - 1.551 מיליון שקל (1.52 מיליון שקל).
אשקלון - 1.654 מיליון שקל (1.35 מיליון שקל).
כפי שניתן לראות, המחיר בין תל אביב מצטמצם בהשוואה להרצליה ורמת גן. בהייפ של 2021-2022, זה היה נראה לא הגיוני לרכוש דירה בתל אביב בפחות מארבעה מיליון שקל, אבל משהו קרה בשוק. השאלה היא איך המגמה הזאת תושפע בימים שאחרי המלחמה, ואפילו כבר עכשיו - אנשים זונחים דירות ישנות ללא ממ"ד והדירות שנרכשו בתל אביב במחיר הזה נבנו הרבה לפני 1992. זה, כמובן, יכול לגרום לעלייה במחיר הממוצע בטווח הארוך.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
9.אין בכלל ירידות מחירים - זה רק נדמה לכםהתאחדות הקבלנים 26/02/2024 14:01הגב לתגובה זו0 0הניתוח של ראשון לציון, חולון ובית ים מעניין. אלו ערים שהתאפיינו בשני סוגים עיקריים של קונים: 1. מעמד ביניים שלא יכול היה להרשות לעצמו את מחירים תל אביב, רמת גן וגבעיתיים. 2. משקיעים ממעמד הביניים, במחירים שנעו בין 1 מיליון ל 2 מיליון שח, שציפו לקפיצה במחיר. אוכלוסיה סאת הכי מושפעת מהמצב הכלכלי ומעליית המימון, העסקאות בחלקן הפכו ללא כדאיות. מי שלא מממש, מעמיק את ההפסד הצבור.סגור
-
8.כל השוכרים ברחו, רק טילים כל היום בראשלצ (ל"ת)יוני 25/02/2024 23:04הגב לתגובה זו0 0סגור
-
7.כל המדינה בררה גם רמת אביב גרק;1 25/02/2024 20:50הגב לתגובה זו1 0הכל זה תחושת העליונות בתכלס בררהסגור
-
6.ראשל"צ היא עיר של שפונים, כולם שם ממושכניםאיש 25/02/2024 18:57הגב לתגובה זו2 0עד הראש ועליית הריבית הכי פגעה בהםסגור
-
5.האמת שיש בראשון לציוןיוחאי 25/02/2024 11:47הגב לתגובה זו4 2אתמול בשבת הלכתי לבקר בצפון ראשון מזרח איפה שיש מסעדות והכל כמו בעזה אין חניה הכל מפוקק קשה להכנס למסעדה כי יש טור ארוך של ממתינים מקום עם תוכן אפס בלי טעם ובלי נוף וזה מה יש להציע לקהלסגור
- טען עוד
-
4.כתבה מוזרה...יניב עמנואל 25/02/2024 09:50הגב לתגובה זו0 0ראשון לציון מאבדת כ 0.25 אחוז, בשנה סוגרת 3 אחוזסגור
-
3.היעד הבא שכונת חוף לפני השבחה קריית חיים מערבית חיפה (ל"ת)ראובן 25/02/2024 05:34הגב לתגובה זו1 3סגור
-
לא חושב. קרוב לחיזבאללה (ל"ת)שלומיד 26/02/2024 07:27הגב לתגובה זו1 0סגור
-
חיפה עיר בתנופה המחירים בזינוק במיוחד בשכונות החוף (ל"ת)דני 25/02/2024 08:14הגב לתגובה זו0 3סגור
-
חיפה עיר מקוללת צריך לעשות לכולה פינוי בינוי (ל"ת)גדי 26/02/2024 09:30הגב לתגובה זו1 0סגור
-
2.מעניין הקבלנים לא מפסיקים לבכות ואתם טוענים לעלייהישראלי מודאג 24/02/2024 22:20הגב לתגובה זו3 0אז לא הבנתי המחירים עולים והם בוכים או שאתם חושבים שהמחירים עולים ואף אחד לא באמת קונה ואז הם בוכים.סגור
-
1.ראשל"צ מלאה דירות ישנות וללא ממד, או שבתמ"א 38/1התשובה 24/02/2024 12:21הגב לתגובה זו3 1אז ברור שהמחיר הממוצע נמוך מאד. ועוד שיווק מסיבי של דירות בהנחה, ברור בהמחיר הממוצע יורד.סגור
