הברבור השחור של שוק הדיור: דחיית הבחירות המוניציפליות

מתחילת השנה הייתה הבורסה בתל אביב רוויה בעיקר במסכים אדומים. אחרי האופטימיות המסורתית של חודש דצמבר (שלא נפגעה בשל המלחמה), הציג מדד תל אביב 125 בינואר ובעשרת הימים הראשונים של פברואר, תשואה שלילית של 3.15%-. מדד תל אביב נדל"ן, הכולל את החברות הגדולות מכל תחומי הנדל"ן, אף הציג תשואה שלילית עמוקה יותר: 4.72%-. יחד עם זאת, אם בודקים את מדד תל אביב בניה, הכולל את חברות הנדל"ן בתחום הבניה למגורים, המצב נראה הרבה יותר אופטימי. בטווח הזמן המדובר עמדה התשואה בתחום זה על אפס. כלומר, לדעת המשקיעים הבעיה היא בנדל"ן המניב בעוד שהמצב טוב יחסית בתחום הנדל"ן למגורים. 

מדוע אם כן, משקיעי חברות הבניה הם אופטימיים בעת הזו למרות שהשנתיים האחרונות היו לא פשוטות עבורם  בשל עליית הריבית והירידה בעסקאות? משקיעי חברות הבניה אופטימיים בעיקר בשל הגידול בהכנסות של החברות – כלומר, בשל עליית המחירים בשוק.

באופן כללי, גורמים רבים משפיעים על ענף הדיור למגורים - חלקם מוכרים יותר (כמו העדר פועלים כתוצאה מהמלחמה) וחלקם מוכרים פחות. במאמר זה נתמקד דווקא בגורם שלא מרבים לנתח אותו והוא - השפעת הבחירות המוניציפליות על משבר הנדל"ן.

כל מי שעוסק בנדל"ן יודע ששנת בחירות מוניציפליות היא בבחינת "שנה אבודה" בעולם הנדל"ן. כבר מספר חודשים טרם הבחירות, נכנסת הרשות המקומית לקיפאון ופרויקטים מתחילים להיעצר. אחת הסיבות הבולטות לכך היא שתשומת הלב הניהולית מוסטת מוועדת התכנון לקמפיין הבחירות. סיבה אחרת היא שראשי הרשויות המכהנים מעדיפים "להתרחק" תדמיתית מעולם הנדל"ן, בין אם בשל חשש מקמפיין הטבות לבעלי הון ובין אם בשל החשש מחרושת שמועות על עסקאות "תן וקח" שיכולות לפגוע בהם בחודשים הקריטיים של הקמפיין. הסיבה השלישית היא הרצון להימנע מטענות אפשריות לגבי "מחטף" שנעשה בהחלטות שהתקבלו בסמוך לבחירות, במקרה של החלפת ראש העיר. 

גם אחרי הבחירות ישנם כמה חודשי עצירה בתהליכי הבנייה: ברשויות בהן נבחר ראש רשות חדש, מתחלף לרוב גם ההון האנושי ברשות והוא נדרש "ללמוד את החומר" מחדש. יתכן גם וראש הרשות יביא עמו תפיסה חדשה שתוביל לנסיגה בפרויקטים ושינוי בתיעדוף.

אם במצבים רגילים הבחירות המוניציפליות מהוות משקולת על הקבלנים, ב-2024 המשקולת  עשויה להיות כבדה הרבה יותר: ב-2023 הבחירות נדחו פעם אחר פעם ותקופת השיתוק ברשויות המקומיות התארכה. גם קבלן שהצליח להתגבר על המחסור בעובדים, לתעדף פרויקטים ולהמשיך להתקדם, מצא את עצמו תקוע במחלקת ההנדסה ברשות המקומית. כלומר, לדחיית הבחירות המוניציפליות פעם אחר פעם יש מחיר. אמנם אין זה מחיר מיידי אך הוא צפוי לבוא לידי ביטוי בטווח הבינוני והארוך.

בחודשים האחרונים ראינו ירידה בהתחלות הבניה - הן צנחו ב-2023 עוד לפני המלחמה (אף כי נרשם שיפור ברבעון השלישי של השנה) ביחס לשנה הקודמת והן ממשיכות לצנוח גם כעת במהלך המלחמה. נתוני קצב הבניה השנתי בלמ"ס מראים כי ב-12 החודשים שבין אוקטובר 2022 לספטמבר 2023, החלה בנייתן של 61,620 דירות. נתון זה משקף ירידה של 14.4% לעומת 12 החודשים הקודמים. בתקופה זו ניתנו היתרים לבניית 73.2 אלף דירות, נתון המשקף ירידה של כ-7% לעומת 12 החודשים שקדמו להם.

במצב כיום, עוברות כ-7 שנים מתחילת תכנון פרויקט הבנייה ועד מסירת המפתח (מתוכן, על פי מבקר המדינה, אורך שלב ההיתרים כשנה ואף כפול מכך על פי נתוני ועדות התכנון). במצב זה, כל עיכוב משמעו הקטנת ההיצע בטווח הבינוני ועליית מחירים בשוק בהתאם לתנאי הביקוש מול היצע.

בשנת 2024 ישלים ענף הנדל"ן את תהליך ההסתגלות לפעילות ברמת ריבית גבוהה. החברות משנות את המודל העסקי שליווה אותן בשנה וחצי האחרונות ובעיות הנזילות ומנופי היתר יבואו כעת  לידי ביטוי. מי שיצלח את קשיי הנזילות, ימשיך לעבוד בענף שיש בו לא מעט עבודה במסגרת ההתחדשות שתידרש בצפון ובדרום וכן מחסור בדירות, שהתווסף בשנת 2023 למחסור אותו גוררת מדינת ישראל כבר למעלה מעשור. לא סתם המשקיעים במניות הדיור למגורים מרגישים אופטימיים. אנו מאמינים שחברות העוסקות בנדל"ן למגורים, שאינן נושאות מינוף גבוה ובעלות יחסי נזילות טובים, הן סקטור מעניין להשקעה אשר ימשיך להנות בתקופה הקרובה מהבלגן הקיים כרגע בשוק.