"היפהפיה הנרדמת": על פוטנציאל הנדל"ן במזכרת בתיה, קריית עקרון ובני עי"ש

"בני עי"ש, ישוב קטן של 7,000 איש הולך לגדול ל-30 אלף. יש בו פוטנציאל אדיר. לא הרבה שמעו עליו, אבל בני עי"ש והאזור שלו הופכים בשנתיים האחרונות למפלצת נדל"ן". מי שאמר את הדברים האלה הוא  אלון יוניאן, יו"ר הועדה המרחבית לתכנון ובניה זמורה, שאחראית על שלושה ישובים בסביבה. בנוסף לבני עי"ש, גם מזכרת בתיה וקרית עקרון כלולות במשולש הזה. פעם המועצה פיקחה על גן יבנה וגדרה, אבל היום הן בחוץ.

צמודי קרקע במזכרת בתיה (גוגל מאפ)

השיחה עם יוניאן נעשתה בעקבות בדיקה שמגלה כי מדובר באחד האזורים בעלי הפוטנציאל הגדול באזור השפלה. "עוטף רחובות", כפי שאנחנו מכנים אותו - אזור שבו המפה התחבורתית תשתנה בקרוב ואולי תעלה גם את מחירי הדירות.

בני עי"ש קרוי על שם הרב עקיבא יוסף שלזינגר, אבל בני המקום שמעו לאחרונה כי היישוב עתיד לשנות את שמו ל"שדות". השם הזה מוכר לכל חובב נדל"ן בעיקר בשנה האחרונה, בשל ריבוי המכרזים של רמ"י, שמרבה לפרסם מכרזים לבנייה רוויה אבל גם של צמודי קרקע. היישוב הזה, שמכיל לא מעט יוצאי העדה התימנית והרוסית, נמצא בפריים לוקיישן - הוא צמוד דופן לגדרה ועל פי הציפיות, הוא עשוי להגיע למחירי גדרה, שעומדים היום על 22-25 אלף שקל למ"ר. המחירים כיום בבני עי"ש נעים סביב 19-20 אלף שקל למ"ר, אבל ככל שהפיתוח יואץ, כך המחירים כנראה יעלו.

• הנחה של 890 אלף שקל על דירה בהנחה בכפר סבא
• במזכרת בתיה תשלמו 3 מיליון שקל לדירה. למה זה עדיין לא הסוף?

"לקח הרבה זמן, אבל בסוף הסכם הגג נחתם והוא מקדם את היישוב", מספר לנו יוניאן. "יש כמה סוגי מכרזים גם בניה רוויה, גם בית אבות, גם דיור להשכרה, מאות אלפי מטרים של שטחי תעסוקה ומסחר. היום צמודי קרקע זה מצרך מבוקש מאוד בין גדרה לחדרה, ולכן אנשים באים לכאן".

20 אלף שקל למ"ר. בני עי"ש (גוגל מאפ)

מה פוטנציאל הצמיחה של האזור? "קח את מזכרת בתיה. זה אזור מטורף, לאנשים ברמה סוציו אקונומית גבוהה. 28 אלף שקל למ"ר, זה הרבה מאוד כסף. לא יודע אם זה יפתיע, המחירים שם עוד יעלו וכדאי לקנות היום באזור. קודם כל, רוב הקרקעות פרטיות, בעוד שנתיים יקדמו תכנית לעוד 3,500 יחידות דיור, אבל השוס הוא שטח תעסוקה על תחנת הרכבת, כך שתוך שנתיים יתחילו עבודות חיבור של כביש 411 שמחבר מרחובות עד טל שחר, ארבעה נתיבים לכל כיוון. איפה נמצא הכסף? במפה התחבורתית. רוצים לבצע חיבור, מחלף, לכביש 6. מה זה אומר? שמזכרת בתיה תהפוך לפריים לוקיישן, עם חיבור מהיר לכביש 1, 3 ו-6. אין שום סיבה שהפוטנציאל הזה לא ימומש".

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מה קורה בקריית עקרון? "שם בונים הרחבה, 1,260 יחידות דיור דרך דירה בהנחה, כשהמחירים נעים סביב 18-19 אלף שקל למ"ר. קריית עקרון היא לא מה שהייתה פעם. אני גר ביד בנימין, המחירים כאן נעים סביב 19-20 אלף שקל למ"ר. האזור פה מדהים, אתה יכול להבין לבד מה הפוטנציאל. מי שחושב קדימה, יודע שבעוד עשור יגיע לכאן גם המטרו. הקרבה למרכז תחלחל, המחירים יעלו בקרוב ובעוד עשור. כל מפת התחבורה תשתנה. תחשוב מה יקרה: אפשר יהיה לגור בקריית גת או באר שבע או בנתיבות ואופקים ולעבוד במרכז, יש רכבת מהירה".

רוצו למזכרת בתיה. יוניאן (פרטי)

זה יצמצם פערים בין ת"א לפריפריה? "אני מעריך שהמחירים בתל אביב ימשיכו לעלות, אבל בצורה מינורית. חשבתי שתהיה עצירה מוחלטת בגלל המלחמה, אבל אנשים חשו בטוחים יותר לעבור למרכז שהוא אזור בטוח יותר ולכן המחירים עדיין יציבים. אני חושב שאזור השפלה יוביל את העליות, גם גדרה וגן יבנה הם אזורים טובים. עוטף רחובות זה אזור עם התפתחות מטורפת, כשיקימו בגדרה ובני עי"ש רכבת בעוד חמש שנים זה ישנה את הסביבה. אני מדבר על מחלף, כבישים מהירים. קריית עקרון צמודה למזכרת בתיה, וזה יקפיץ את המחירים בשני היישובים".

מה יקרה למחירי הנדל"ן ב-2024? "יעלו. הריביות עדיין גבוהות אבל ירדו, הביקוש יגדל, אבל ההיצע מאוד קשיח, כך שתהיה התפרצות ביקושים. ההיצע יילך ויקטן. ממה שאני יודע, רמ"י עצרו מכרזים כי הם מחכים שהביקושים יגדלו. לוקח זמן עד שיתחילו פרויקט, יש בעיה של חומרי גלם בעיקר בגלל החות'ים וזה תקע את נתיבי הסחר ומייקר עלויות הובלה. שלישית, בגלל המלחמה אי אפשר להעסיק פועלים. אין לך כוח עבודה, מחכים לעובדים זרים, אבל הם לא מגיעים במאסות".