מה קרה לנדל"ן בבית שמש והאם המחיר הממוצע באמת עלה ב-6%?

נתוני המחיר הממוצע לדירה בערים השונות בישראל לא ממש הפתיעו: הערים הגדולות נמצאות בראש, אבל הנתונים שמתחבאים מאחוריהם מספרים את הסיפור האמיתי. מספר ערים רשמו עלייה מרשימה במחיר הממוצע של הדירות, אחת מהן היא בית שמש. המחיר הממוצע בה עלה ב-6.4% ברבעון הרביעי של 2023 לעומת הרבעון המקביל אשתקד, אבל זה עדיין לא מבשר על עלייה אמיתית.

22 אלף שקל למטר. דירות בבית שמש (יחצ)

בית שמש היא עיר שנמצאת בהתפתחות, וככזו - היא בונה יותר בניינים חדשים. ערים שבונות יותר, מציגות נתונים שיכולים מעט להטעות: המחיר הממוצע למטר עולה בגלל שהמחירים בבניינים החדשים גבוה יותר. ככל שמספר העסקאות בבניינים החדשים גדל, כך גדל גם המחיר הממוצע. יש רק שתי ערים שבהם המחיר הממוצע עלה יותר, ובשתיהן מספר התחלות הבנייה גבוה יחסית והוא כולל גם תמ"א - רמת גן ופתח תקוה. 

אז מה קרה בבית שמש? ראשית, הנתון שאתם לא רואים במספרים הוא דירה בהנחה. בבית שמש, בניגוד לערים רבות, אין מסלולים של דירה בהנחה מאז 2022. זה אומר שהמחיר בשנה שעברה לא הושפע מירידה כלפי מטה. דירה בהנחה הוא נושא שחשוב מאוד לדבר עליו. לפי הלמ"ס, מחירי הדירות ירדו בשנה שעברה ב-3.9%, כשמה שלא כלול בפנים הוא המבצעים של הקבלנים, כך שהירידות בפועל גבוהות יותר. מצד שני, גם מחירי הדירות בדירה בהנחה מושכים את המחיר כלפי מטה. מה קורה בערים אחרות? המחיר הממוצע למ"ר יכול להיות גבוה יחסית, ואז הוא יורד משמעותית בגלל המכרז. לכן, צריך להסתכל על נתונים כשהם נקיים ממכרזים כאלה, שבחלק מהמקומות מובילים לירידת מחיר של עד 900 אלף שקל.

בראשל"צ, למשל, המחיר הממוצע ירד בכמעט 12%, אבל הוא הושפע מאוד מדירה בהנחה. הדירות נמכרו שם במחירים של 17-19 אלף שקל למטר, אבל לפני הנחה של 20% או 300 אלף שקל. כלומר, בפועל המחיר הממוצע עומד על 27 אלף שקל למ"ר, אבל אם תקחו את ההנחות תביאו מה הוריד את המחיר הממוצע בעיר.

בבית שמש המצב לא כזה. המחיר הממוצע למ"ר עומד על 22 אלף שקל. במסגרת הפרויקט ששווקו לחסרי דיור, המחיר הממוצע ב-2021-2022 עמד על פחות מ-10 אלף שקל למ"ר. במקביל, אפשר לראות שמחירי הדירות החדשות בבית שמש עומד על 21-23 אלף שקל. זה אומר שהמחיר הממוצע אכן משקף את מה שקורה בעיר.

בית שמש, למי שלא מכיר, מחולקת לשכונות א' (הנקודה הגבוהה ביותר), ב' (הנמוכה ביותר), ג', ד', וה'. פערי המחירים בין השכונות, א' שבה דתיים לאומיים, ב' שידועה באופיה הקיצוני וג' שמורכבת מכמה זרמים שונים. מה שאפשר לומר על כולם, זה שהמחירים ברוב האזורים יותר מאשר הממוצע הארצי. רק ב-2019-2022 הם עלו בכ-50%, כשניכר שגם הירידות פסחו אליה. בעוד שבחלק מהמקומות הירידות באו לידי ביטוי ב-7%-6%, בבית שמש שמוכרת דירות ב-1.4-1.5 מיליון שקל והביקוש נותר גבוה מהממוצע.

כל הסיבות האלה, הובילו לעלייה במחיר הדירות בבית שמש. כאשר אין השפעה של דירות בהנחה, אפשר לומר בביטחון: מדובר בהשקעה מצוינת למי שנכנס אליה ב-3 השנים האחרונות. מה לגבי ההמשך? נראה שבית שמש תנוע בהתאם למגמה הארצית. אם המחירים אכן יעלו אחרי הורדת הריבית, בית שמש עשויה לטפס יותר, כל זאת בהנחה שלא נראה את מחירי דירה בהנחה מושכים את המחיר הממוצע כלפי מטה.

עסקאות אחרונות בבית שמש (כולן מסוף ינואר):
נאות אביב - בית שמש, 120 מ"ר, 5 חדרים, קומה 6 - 2.4 מיליון שקל.
בית שמש הירוקה, 79 מ"ר, 3 חדרים, קומה 4 - 2.11 מיליון שקל.
אפי קפיטל, 115 מ"ר, 4 חדרים, קומה 6 - 2.43 מיליון שקל.
נופיה בית שמש, 122 מ"ר, 5 חדרים, קומה 11 - 2.76 מיליון שקל.
הנורית 31, 72 מ"ר, 4 חדרים, קומת קרקע (בניין מ-1970) - 1.75 מיליון שקל.