פחות מ-22 אלף שקל למ"ר? מה עובר על קריית שרת בחולון

קריית שרת היא השכונה הגדולה ביותר בחולון. היא גם שכונה ותיקה, וככזו, יש בה בשנים האחרונות לא מעט פרויקטים של התחדשות עירונית. השכונה, שממוקמת בדרום-מזרח העיר, גובלת בשדרות ירושלים ואזור התעשייה מכיוון צפון-מזרח, מתחם ח'-500 מדרום, רחוב דוד אלעזר ושכונת קריית אילון ממערב ושכונת רסקו ב' מצפון. המחירים בשכונה נמוכים במעט מהממוצע בעיר, בעיקר בגלל בנייני השיכונים הישנים שעדיין יש בה, וירדו מתחילת השנה בשיעור גבוה יותר מהמגמה בחולון עצמה ובמדינה בכלל. כך למשל, ניתן למצוא בשכונה דירות במחירים של 22-21 אלף שקל למ"ר.

המחירים בשכונה כיום נעים סביב 27-25 אלף שקל למ"ר, לעומת כ-28 אלף שקל ב-2023. ב-2021 נעו המחירים סביב 23-22 אלף שקל, וב-2022 הם הגיעו לכ-25 אלף שקל למ"ר בממוצע. 

הנה מקבץ של עסקות שבוצעו בשכונה בזמן האחרון:

ברחוב אלעזר דוד דירה בשטח של 86 מ"ר נמכרה תמורת 2.35 מיליון שקל, לפי 27.3 אלף שקל למ"ר ברחוב אח"י דקר דירה בשטח של 82 מ"ר נמכרה תמורת 1.82 מיליון שקל, לפי 22.1 אלף שקל למ"ר ברחוב קרן קיימת לישראל דירה בשטח של 114 מ"ר נמכרה תמורת 2.59 מיליון שקל, לפי 22.7 אלף שקל למ"ר.  ברחוב בית לחם דירה בשטח של 62 מ"ר נמכרה תמורת 1.74 מיליון שקל, לפי 28 אלף שקל למ"ר. ברחוב סנה משה דירה בשטח של 64 מ"ר נמכרה תמורת 1.75 מיליון שקל, לפי 27.3 אלף שקל למ"ר.

בקריית שרת גרים כיום כ-14.5 אלף איש. השכונה עצמה משופעת באטרקציות למשפחות עם ילדים: החל ממוזיאון הילדים, דרך פארק המים ימית 2000 ועד לפארק פרס שבשטחו נמצאים מתחם הלה פארק והיכל הקרח. כל אלה נמצאים במרחק הליכה לחלק לא קטן מתושבי קריית שרת. כמו כן, יש בשכונה את תיכון קריית שרת המוכר.

• מעל רבע מהאנשים שרכשו דירה להשקעה בבאר שבע הפסידו כסף - כמה בת"א?
• כמה תעלה דירת 3 חדרים חדשה בחולון? השכונה הזו בדרך למהפך

ח'-500 היא עתודת הקרקע האחרונה בעיר, שהדרך היחידה שנותרה חוץ ממנה לצמוח היא לגובה - בהתחדשות עירונית. במתחם זה יש יותר מ-4,000 דונם (לפי ההערכות, ייבנו עליו כ-17 אלף יחידות דיור, כלומר תוספת של 60-50 אלף תושבים חדשים לעיר). המתחם נמצא לא הרחק מהשכונה ומכביש 4. בדרך כלל שכונה חדשה מעלה את המחיר הממוצע בעיר, אך יכולה להשפיע לא מעט על המחיר הממוצע בקריית שרת - כלפי מטה. אנשים בדרך מעוניינים להשתדרג. המעמד הבינוני קונה דירות חדשות, והדבר עשוי להביא לכך שהביקוש לדירות בסביבת קריית שרת יירד. ואולם לאור מצוקת הדיור בארץ בכלל ובאזור המרכז בפרט, ממש לא בטוח שזה מה שיקרה בפועל.

זה תלוי במשתנים רבים נוספים, אבל בגדול - קרוב לוודאי שחלק מהתושבים יעזבו לשכונה החדשה שתוקם. השאלה היא כמה. בפרויקטים החדשים בשכונה, המחיר למ"ר עובר את ה-30 אלף שקל. דירת ארבעה חדרים, ישנה יותר או פחות, תעלה סביב 2.5 מיליון שקל, אבל חדשה תגיע לסביב 3 מיליון שקל.

האפ ניתן בשכונה למצוא דירות ישנות בפחות מ- מיליון שקל? התשובה היא כן, אבל הן מתמעטות והולכות. קריית שרת מוכרת בזכות הבניינים שיש בה משנות ה-70, שכוללים דירות שמחיריהן נעים סביב 24-21 אלף שקל למ"ר. אלה אמנם בניינים בני 50 שנה, ושמאית יכול להיות שפחת של 2% בשנה יעלה שאלות באשר לשווי דירה שכזו, אבל ייתכן שהיא שווה הרבה יותר ממה שנדמה לכם. לדירות כאלה, שנבנו לפני 1980, יש פוטנציאל לפינוי בינוי. ככאלה, הן עשויות להיות שוות יותר. אחרי הכל, מה רע בלקחת דירה עם תוספות של זכויות בנייה והטבות מיסוי, כמו פטור מהיטל השבחה?

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

יותר מ-50 פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי השכונה כבר נמצאים בשלבים שונים. כך למשל, צמח המרמן ו-RMA הודיעו בדצמבר האחרון כי גייסו את הרוב הנדרש מבין הדיירים של מתחם הכולל 204 דירות שמיועדות להיהרס. במקומן ייבנו כ-700 דירות חדשות במגדלים ובניינים מרקמיים. העירייה מסייעת ליזמים, ואדריכל העיר מלווה את החברות בהליכי האישור של התוכנית.

שוק השכירות בשכונה מתחלק לשני אזורים - מערב השכונה ומזרחה. בחלק המערבי, החדש יותר, ניתן למצוא דירות ארבעה חדרים להשכרה במחירים שנעים סביב ממוצע של 5,300-5,000 שקל לחודש. בחלק המזרחי, הוותיק יותר, מחירי דירות ארבעה חדרים ינועו סביב 5,000-4,800 שקל לחודש. בחלק זה של השכונה ההיצע של דירות להשכרה קטן בהרבה לעומת החלק המערבי. ייתכן שבגלל שמדובר בחלק שבו יש בניינים ישנים יותר, שעוברים התחדשות, ולכן יש מבחר קטן יותר של דירות. התשואה למשקיעים עבור דירות בשכונה תנוע סביב 2.3%-2.65%, תלוי במשתנים שונים כמו גיל הבניין, פוטנציאל ההשבחה (התחדשות עירונית), כיווני אוויר ונוף ועוד.