פחות מ-22 אלף שקל למ"ר? מה עובר על קריית שרת בחולון

קריית שרת היא השכונה הגדולה ביותר בחולון. היא גם שכונה ותיקה, וככזו, יש בה בשנים האחרונות לא מעט פרויקטים של התחדשות עירונית. השכונה, שממוקמת בדרום-מזרח העיר, גובלת בשדרות ירושלים ואזור התעשייה מכיוון צפון-מזרח, מתחם ח'-500 מדרום, רחוב דוד אלעזר ושכונת קריית אילון ממערב ושכונת רסקו ב' מצפון. המחירים בשכונה נמוכים במעט מהממוצע בעיר, בעיקר בגלל בנייני השיכונים הישנים שעדיין יש בה, וירדו מתחילת השנה בשיעור גבוה יותר מהמגמה בחולון עצמה ובמדינה בכלל. כך למשל, ניתן למצוא בשכונה דירות במחירים של 22-21 אלף שקל למ"ר.

המחירים בשכונה כיום נעים סביב 27-25 אלף שקל למ"ר, לעומת כ-28 אלף שקל ב-2023. ב-2021 נעו המחירים סביב 23-22 אלף שקל, וב-2022 הם הגיעו לכ-25 אלף שקל למ"ר בממוצע. 

הנה מקבץ של עסקות שבוצעו בשכונה בזמן האחרון:

כותרת ראשית

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

בארץ | אדיר בן עמי | 17/11/2024

- כל הכותרות

לאומי עוצר את חגיגת הלוואות הקבלן: מהלך חכם או אצבע בעין של רוכשי ה...

הקרב הענק של ג'ייק פול ומייק טייסון: שבר שיאים אך מטיל ספק על יכולו...

ג'יי פי מורגן: כלכלת ארגנטינה צפויה לזנק ב-8.5% תחת מיליי

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

מירוץ נגד הזמן: סופר מיקרו נאבקת להציל את מעמדה בנאסד"ק

האם דוחות אנבידיה יצביעו על כיוון חדש לשוק?

בייטדאנס, חברת האם של טיקטוק, מוערכת ב-300 מיליארד דולר

משבר מתמשך: העסקים הקטנים בסין עדיין מתקשים להתאושש

לקראת פתיחת שבוע המסחר בוול סטריט - האנליסטים מנתחים

ספייס אקס כבר שווה 255 מיליארד דולר, איפה היא תהיה עוד שנה מהיום?

הבנקים קפצו ב-1.6% לקראת הדוחות; המדדים עלו עד 0.9%

הפיטורים ממשיכים: בואינג שלחה מכתבים ל-400 עובדים

הבורסה של אבו דאבי מזנקת - איך אפשר להשקיע בה ומהן המניות הבולטות?

ברק עילם עוזב את נייס בתזמון בעייתי - ממה מודאגים האנליסטים?

התמ"ג עלה ב-3.8% בחישוב שנתי; ירידה של 1% לעומת הרבעון המקביל

אלמוגים מכרה 173 דירות השנה. דירה ממוצעת עולה כמעט 2.5 מיליון שקל

איפה העובדים הזרים? תאגידי כוח האדם חוברים להתאחדות הקבלנים

אימאג'סט מדווחת על תוצאות הרבעון השלישי לשנת 2024

ICR קיבלה היתר בנייה לפרויקט בצפון ת"א - כמה עולה דירה ברמת אביב?

כלל ביטוח ופיננסים וענקית ההשקעות State Street Global Advisors משלב...

עוד תכניות

ברחוב אלעזר דוד דירה בשטח של 86 מ"ר נמכרה תמורת 2.35 מיליון שקל, לפי 27.3 אלף שקל למ"ר
ברחוב אח"י דקר דירה בשטח של 82 מ"ר נמכרה תמורת 1.82 מיליון שקל, לפי 22.1 אלף שקל למ"ר
ברחוב קרן קיימת לישראל דירה בשטח של 114 מ"ר נמכרה תמורת 2.59 מיליון שקל, לפי 22.7 אלף שקל למ"ר. 
ברחוב בית לחם דירה בשטח של 62 מ"ר נמכרה תמורת 1.74 מיליון שקל, לפי 28 אלף שקל למ"ר.
ברחוב סנה משה דירה בשטח של 64 מ"ר נמכרה תמורת 1.75 מיליון שקל, לפי 27.3 אלף שקל למ"ר.

בקריית שרת גרים כיום כ-14.5 אלף איש. השכונה עצמה משופעת באטרקציות למשפחות עם ילדים: החל ממוזיאון הילדים, דרך פארק המים ימית 2000 ועד לפארק פרס שבשטחו נמצאים מתחם הלה פארק והיכל הקרח. כל אלה נמצאים במרחק הליכה לחלק לא קטן מתושבי קריית שרת. כמו כן, יש בשכונה את תיכון קריית שרת המוכר.

ח'-500 היא עתודת הקרקע האחרונה בעיר, שהדרך היחידה שנותרה חוץ ממנה לצמוח היא לגובה - בהתחדשות עירונית. במתחם זה יש יותר מ-4,000 דונם (לפי ההערכות, ייבנו עליו כ-17 אלף יחידות דיור, כלומר תוספת של 60-50 אלף תושבים חדשים לעיר). המתחם נמצא לא הרחק מהשכונה ומכביש 4. בדרך כלל שכונה חדשה מעלה את המחיר הממוצע בעיר, אך יכולה להשפיע לא מעט על המחיר הממוצע בקריית שרת - כלפי מטה. אנשים בדרך מעוניינים להשתדרג. המעמד הבינוני קונה דירות חדשות, והדבר עשוי להביא לכך שהביקוש לדירות בסביבת קריית שרת יירד. ואולם לאור מצוקת הדיור בארץ בכלל ובאזור המרכז בפרט, ממש לא בטוח שזה מה שיקרה בפועל.

זה תלוי במשתנים רבים נוספים, אבל בגדול - קרוב לוודאי שחלק מהתושבים יעזבו לשכונה החדשה שתוקם. השאלה היא כמה. בפרויקטים החדשים בשכונה, המחיר למ"ר עובר את ה-30 אלף שקל. דירת ארבעה חדרים, ישנה יותר או פחות, תעלה סביב 2.5 מיליון שקל, אבל חדשה תגיע לסביב 3 מיליון שקל.

האפ ניתן בשכונה למצוא דירות ישנות בפחות מ- מיליון שקל? התשובה היא כן, אבל הן מתמעטות והולכות. קריית שרת מוכרת בזכות הבניינים שיש בה משנות ה-70, שכוללים דירות שמחיריהן נעים סביב 24-21 אלף שקל למ"ר. אלה אמנם בניינים בני 50 שנה, ושמאית יכול להיות שפחת של 2% בשנה יעלה שאלות באשר לשווי דירה שכזו, אבל ייתכן שהיא שווה הרבה יותר ממה שנדמה לכם. לדירות כאלה, שנבנו לפני 1980, יש פוטנציאל לפינוי בינוי. ככאלה, הן עשויות להיות שוות יותר. אחרי הכל, מה רע בלקחת דירה עם תוספות של זכויות בנייה והטבות מיסוי, כמו פטור מהיטל השבחה?

יותר מ-50 פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי השכונה כבר נמצאים בשלבים שונים. כך למשל, צמח המרמן ו-RMA הודיעו בדצמבר האחרון כי גייסו את הרוב הנדרש מבין הדיירים של מתחם הכולל 204 דירות שמיועדות להיהרס. במקומן ייבנו כ-700 דירות חדשות במגדלים ובניינים מרקמיים. העירייה מסייעת ליזמים, ואדריכל העיר מלווה את החברות בהליכי האישור של התוכנית.

שוק השכירות בשכונה מתחלק לשני אזורים - מערב השכונה ומזרחה. בחלק המערבי, החדש יותר, ניתן למצוא דירות ארבעה חדרים להשכרה במחירים שנעים סביב ממוצע של 5,300-5,000 שקל לחודש. בחלק המזרחי, הוותיק יותר, מחירי דירות ארבעה חדרים ינועו סביב 5,000-4,800 שקל לחודש. בחלק זה של השכונה ההיצע של דירות להשכרה קטן בהרבה לעומת החלק המערבי. ייתכן שבגלל שמדובר בחלק שבו יש בניינים ישנים יותר, שעוברים התחדשות, ולכן יש מבחר קטן יותר של דירות. התשואה למשקיעים עבור דירות בשכונה תנוע סביב 2.3%-2.65%, תלוי במשתנים שונים כמו גיל הבניין, פוטנציאל ההשבחה (התחדשות עירונית), כיווני אוויר ונוף ועוד.