מה קרה לנדל"ן בחולון ובת ים, האם המחיר באמת ירד ואיזו עיר מנצחת?
חולון ובת ים הן שתי ערים שמנהלות מלחמת נדל"ן בשנים האחרונות: הזליגה של תושבי חולון לבת ים מורגשת היטב. גם בעיריית חולון יודעים זאת. יש לכך סיבות מגוונות: המחירים בחולון היו גבוהים יותר משמעותית בעבר, אבל הפערים הצטמצמו ותושבי האזור למדו להכיר בערך החשוב ביותר בבת ים - חוף הים. גם הפקקים בעיר לא הוסיפו לחולון, שנמצאת תחת פרויקט של רכבת קלה.
קרקע יקרה באזור מתפתח. חוף בת ים (עיריית בת ים)
כתבות קשורות:
- פחות מ-22 אלף שקל למ"ר? מה עובר על קריית שרת בחולון
- סיפורו של רחוב בחולון - בכמה עלו המחירים?; לא מה שחשבתם
לחולון יש יתרונות, כמו קרבה מהירה לתל אביב, מערכת חינוך טובה, אבל גם בעיות. אין לה עתודות קרקע. מלבד שכונה אחת בהתהוות, לא תמצאו מגדלי מגורים חדשים. הצפיפות עד כדי כך גדולה, שלאחרונה התבשרו תושבי השכונה החדשה ח-500 כי הם יצטרכו להתגורר בדירות ללא חניה צמודה, אלא בחנייה ייעודית במרחק הליכה מהבית.
- כל הכותרות
בעוד שבבת ים הבנייה נמשכת, בחולון מבינים את החיסרון שבהיעדר קרקעות וצריכים לבנות לגובה. יחד עם זאת, יש נתון שמשותף לשתי הערים. המחיר הממוצע בחולון ירד בשנה האחרון ב-5% (5.3% בבת ים). בחולון, מספר העסקאות לדירות יד שנייה בשנה החולפת ירד משמעותית, 45% בערך, ובבת ים - ב-40%. יש ערים עם מצב גרוע יותר, אבל הן בהחלט במעלה הרשימה.
הנה עוד נתון שמשקף מדוע המחיר הממוצע לדירה ירד - לאנשים אין כסף, או יכולת החזר גבוהה, ולכן הם קונים דירות זולות יותר. זה לא קורה רק בבת ים או בחולון, אלא חלק מתופעה כוללת מאז העלאת הריבית. לפני שנה, דירה ממוצעת בחולון עלתה 2.2 מיליון שקל, אבל השנה היא ירדה בכמאה אלף שקל. בבת ים המצב דומה. המחיר הממוצע היה גבוה יותר, 2.3-2.4 מיליון שקל, והירידה היא של כ-120 אלף שקל.
צריך לקחת בחשבון שני תהליכים שקורים בערים האלו: בחולון נמכרות דירות משנת בנייה נמוכה יותר בממוצע. זה קורה כי בבת ים ממשיכים לבנות והדירות שנרכשות הן לשנים הבאות, בעוד שבחולון אין הרבה קרקעות ופרט לשכונה החדשה לא בונים יותר. דירות ישנות עולות בממוצע פחות מדירות חדשות (אם הנתונים דומים) והנה לכם הסיבה להתהפכות המגמה.
אז על דבר אחד סיכמנו: המחיר הממוצע לרכישת דירה בשתי הערים ירד. עכשיו נותר לבדוק האם המחיר הממוצע עבור אותה דירה ירד. מבדיקה שערכנו בשכונות השונות, גם באמצעות מחירי ההיצע בשוק, אפשר לראות שהמגמה דומה - ירידות של 5% במחירים ואף יותר אם בוחנים את שוק הדירות יד שנייה ללא ממ"ד. בחולון נשמעו לא מעט אזעקות במלחמה ואנשים מבינים שכל עוד היא בטווח הטילים, אין טעם לרכוש דירות ישנות, אלא אם מדובר בהנחה ריאלית של 20% ויותר על שווי השוק.
מחיר ממוצע למ"ר בחולון עומד על 27-28 אלף שקל למ"ר. בבת ים המחיר עומד על 28-30 אלף שקל למ"ר. יש כמובן אזורים בחולון שיקרים יותר מבת ים. אבל בממוצע בת ים הפכה ליקרה יותר.
מהנתונים עולה שהמחיר הממוצע לדירה שנרכשה בבת ים לא גבוה יותר רק משום שמדובר בדירות חדשות, אלא גם כשמשווים תפוחים לתפוחים - המחיר בבת ים גבוה יותר. איפה נראה את השונות? כנראה שבדירות הישנות. בשכונות הישנות בחולון מצאנו מחירים מעט גבוהים יותר מאשר בבת ים. כלומר, הציבור אומר: אם כבר קונים בבת ים, אנחנו רוצים יתרון - וזה אומר דירה חדשה.
בדקנו את התהליכים ברכישת דירות חדשות בשתי הערים. בבת ים נמכרות דירות שיהיו מוכנות ב-2027, בין היתר בפרויקט ברחוב בלפור, סביב 30-31 אלף שקל למ"ר. בחולון הכל מתנקז לשכונה אחת ושם המחירים דומים. איפה המחירים עולים? בבת ים קרוב לקו המים. שם המחירים עולים משמעותית ונעים בין 33-36 אלף שקל למ"ר, כשרוב הדירות נמכרות ברף הגבוה. בשכונה הזאת מצאנו רק לפני שנתיים דירות ב-24 עד 26 אלף שקל למ"ר, כך שהמחיר עלה ב-38% - הרבה יותר מהממוצע בארץ. הסיבות לכך הן כמובן המיקום האטרקטיבי והעובדה שקרוב לקו המים, עבור שכונה בהתפתחות, המחירים מאמירים בחלק הראשון של האכלוס.
לסיכום, נראה שהתשובה לפערי המחירים הממוצעים בשתי הערים ברור. העניין הוא אחר - מה תהיה המגמה בשתי הערים כאשר תהיה התפרצות ביקושים בעתיד? בבת ים, ההיצע גבוה יותר ותהיה תשובה לחלק מהביקושים. בחולון, היעדר הקרקעות יכול להוביל להיצע נמוך, וכשזה יקרה - הפערים יצטמצמו.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
11.בת ים עברה את חולון בסיבובdkhdj 26/02/2024 10:17הגב לתגובה זו0 0בגלל שאושרו בה תוכניות של תמא פינוי בינוי בלי הכרה בכל פינה יש מנוף ומורידים בניינים \ שכונות \ מתחמים שלמים. בגלל הקו האדום ובגלל בנייה חדשה על הים בחולון יש ראש עיר .... מוטי כבר 30 שנה שלא הזיז אבן של פינוי בינוי בניני רכבת בקוגל שרק עכשיו חתמו על פינוי בינוי ויצמן ולאון בלום אלה בנייני רכבת שלא זזה שם אבן חוץ מזה שהעיר נראית כמו עזה אחרי הפצצה בגלל הקו הירוק.סגור
-
10.מה לעשות שהאוצר תקוע עדיין במדיניות פסוידו סוציאליסטיתמה לעשות 24/02/2024 10:13הגב לתגובה זו0 0של בעלי דירות "עשירים" ושוכרי דירות "מסכנים", בעוד שהמצב רחוק מכך מאד .המדיניות הקיימת ומתחזקת היא להכביד על בעלי מספר דירות, גם אם כמה דירות שלהם שוות פחות מדירה ממוצעת בשוק, ומנגד לאפשר פטור מיסים מבעלי נחלה/פנטהאוס/דירת יוקרה ששווה עשרות מיליוני. הגיון עקום או מכוון?סגור
-
9.נכון חלקיתמאור 24/02/2024 10:09הגב לתגובה זו0 0משפרי הדיור תוקעים את השוק, כי מצד אחד הם מתקשים למכור את הדירה הקיימת, ומצד שני הדירות החדשות התייקרו והריבית עדיין די גבוהה. רוב העיסקאות נעשות בסביבות 2 מיליון ומטה, עיסקאות מעל 3 מיליון ממש בודדות ומחוז ת"א סובל במיוחד.סגור
-
8."התפרצות ביקושים" חחחחחחחח:)לא יקרה כבר 24/02/2024 10:06הגב לתגובה זו3 0חשבתי שירדתם מהמונח המגוכך והמנותק מהמציאות הזה. זה מונח מומצא של קבלנים שקרנים שכבר מזמן לא רלבנטי. מה שכן יש התפרצות של שקרי נדל"ן:)סגור
-
7.בחלון אין קרקעות ? בבת-ים יש ? כנראה שהכתב התבלבלבבא 24/02/2024 01:55הגב לתגובה זו0 0בבת-ים אין שום מגרש פנוי כבר שנים - העיר מוקפת מכל הכיוונים ואין לה לאן להתפתח . בחולון יש שטח ע נ ק. בכל הבניינים החדשים יש חניונים רבי קומות. אני מעורב בתחום אז אני יודע. מה שכן - כל משפחה שיש לה יותר מרכב אחד עלולה לא למצוא פתרון לרכב השניסגור
- טען עוד
-
6.מחירי סןף עונהאבי 23/02/2024 17:54הגב לתגובה זו0 7מחיר ממש מציאה בחולון .. ניתן לרכוש בא עדיין דירה ..סגור
-
5.יש יותר ערסים בבת יםמימו 23/02/2024 13:44הגב לתגובה זו3 0ריכוז ערסים פר מטר בבת ים גדול יותר מאשר בחולון וזו בעיהסגור
-
אתה טעהמד זחיח 26/02/2024 08:22הגב לתגובה זו0 0אנחנו בבתים מודדים את המטר אחרת מחולון.יתר קטן אצלנו.זה מוריד דרסטית את הצפיפותסגור
-
זה לא נכון.אצלנו בבת ים מודדים את המטר אחרתרב מודד מולטייסטר 25/02/2024 23:37הגב לתגובה זו0 0ולכן הצפיפות נמוכה מחולון.סגור
-
ערסים יש בכול המדינה יותר ויותר וכמה שנותנים להם במקלערסים 24/02/2024 10:04הגב לתגובה זו0 0על הראש לא מזיז להם בקלפי, בגלל ריגשי הנחיתות ושנאת המצליחים...לכאורהסגור
-
4.לא יכול לעמוד במחירים האלו!! מטורף! הזיה! 28 אלף למטר!!חחחחחחחחחחחחחח 23/02/2024 13:02הגב לתגובה זו14 0הכל יקררררררררררררר מה זה??????? "מחיר ממוצע למ"ר בחולון עומד על 27-28 אלף שקל למ"ר. בבת ים המחיר עומד על 28-30 אלף שקל למ"ר" למי יש כל כך הרבה כסף??????????????????? מה אני רוטשילד??????????????????????????? גם אם המחירים ירדו ב 30%-40% לא יהיה לי או לרוב המכרים שלי מספיק כסף לקנות!!!!!!!!!! החיים פה יקרים אשששששששששששששששששששששששששששששששששששששששששסגור
-
זאת המסקנה מהמחקר האחרון שלך במכון ויצמן (ל"ת)אנונימי 23/02/2024 22:18הגב לתגובה זו0 5סגור
-
זאת המסקנה שלי מהכניסה האחרונה לחשבון הבנק שלי חחחחחחחח (ל"ת)חחחחחחחח 24/02/2024 12:44הגב לתגובה זו3 0סגור
-
3.איך בכתבה אחד ההנחהששון 23/02/2024 12:36הגב לתגובה זו14 0"מדוע המחיר הממוצע לדירה ירד - לאנשים אין כסף, או יכולת החזר גבוהה" מסתדת עם האמירה "מה תהיה המגמה בשתי הערים כאשר תהיה התפרצות ביקושים בעתיד"? על בסיס מה כבודו ממציא כאן סיפורים של התפרצות ביקושים? צופה הורדת ריבית בחזרה לאפס או סתם כתבת פימפום?סגור
-
2.אין שום משמעות למדידה נומינלית במטבע פיאט, בבקשה מספיק.כלכלן ותיק 23/02/2024 12:15הגב לתגובה זו1 0כסף פיאט הוא כרטיס בכיוון אחד (למטה). עם הזמן הוא הופך למעין נייר טואלט. הדולר איבד מערכו כ98% במונחי זהב (כסף אמיתי, פיזי) מאז 1971 - השנה בה תקן הזהב בוטל וניתן היה להדפיס דולרים ללא הכרה ובלי כיסוי. בשקל המצב לא שונה בהרבה, והוא עבר גלגלולים (לירה, שקל, שקל חדש) על מנת לטשטש את השחיקה המטורפת לאורך זמן. אם מודדים את הנדל"ן עם שקלים ישראבלוף, הוא עלה יותר מ300% בשלושים שנה. אם מודדים בעזרת מטבעות זהב או סילבר, כסף פיזי אמיתי שאיתנו כבר אלפי שנים, מגלים שלאורך 30 שנה הנדל"ן ללא שינוי. על מנת להעלות את הנדל"ן במונחי זהב צריך ריבית אפסית/שלילית ריאלית, וזה אכן קרה בתקופה הזאת. אבל לאורך זמן בריבית נורמלית הוא כלל לא עלה כאשר מודדים אותו בכסף אמיתי. זה קריטי להבדיל בין עליית ערך אמיתית בנכס לבין שחיקה מטורפת מצטברת בשטרות שאיתם מודדים כל דבר. בבקשה ביזפורטל תעזרו לחנך את הציבור בזה. יש בורות נוראית.סגור
-
1.הנדסת התודעהאנונימי 23/02/2024 12:14הגב לתגובה זו12 0מחירי הדירות עלו משמעותית בשנים האחרונות בכל העולם בשל ריבית אפס, אנחנו בשלב ההתפכחות, מספיק עם כתבות בשביל הקבלנים - כל השוואה עמומה של מחירים אינה מייצגת שום דבר, דירה ב 24 (ישנה, חלון לכביש...) לא דומה לדירה ב 31 (חלון לים, קומה גבוהה וחניה...)די מספיק- תנו למחירים לרדתסגור
