בלי התחדשות עירונית: מה קורה בקריית בן גוריון בחולון?
קריית בן-גוריון היא שכונה גדולה בדרום חולון, הגובלת באזור התעשייה. מחירי הדיור בה עולים כל הזמן. בשנות ה-80 היא נתפשה כשכונת יוקרה, אבל כיום יש בעיר שכונות חדשות ויקרות בהרבה ממנה, והבעיה שלה היא בעיקר הצפיפות - זו אחת השכונות הצפופות ביותר, לא רק בחולון אלא בכל אזור המרכז. אחד היתרון המרכזיים שלה הוא הקרבה לרכבת הקלה. בקריית בן גוריון ניתן לרכוש דירת ארבעה חדרים תמורת 2.5-2.4 מיליון שקל, ודירת חמישה חדרים (בשטח של כ-115 מ"ר) תמורת 2.8-2.7 מיליון שקל. מדובר על רמת מחירים של 26-24 אלף שקל למ"ר.
השכונה גובלת מצפון בשכונות קריית רבין וג'סי כהן, ממזרח עם מתחם ח'-500, מדרום עם אזור התעשייה המערבי של ראשון לציון וממערב עם מוזיאון אגד ונתיבי איילון. מאז שפרצה מלחמת חרבות ברזל בוצעו בשכונה שבע עסקות בלבד.
רוב הבניינים בקריית בן גוריון הוקמו בשנות ה-80 וה-90, ואין בה כיום פרויקטים של התחדשות עירונית. לכן מחירי הדירות בשכונה הומוגניים יותר. הבניינים החדשים ביותר בה הוקמו בתחילת שנות האלפיים. ב-2020 נעו מחירי הדירות בשכונה סביב 19-18 אלף שקל למ"ר. ב-2021 עלו המחירים לאזור של 22-20 אלף שקל למ"ר, ואילו ב-2022 הם נעו סביב 26-24 אלף שקל למ"ר. בשנה שעברה נרשמה בשכונה ירידת מחירים קלה, והם היו סביב 25-23 אלף שקל. מתחילת 2024 בוצעו בשכונה רק שלוש עסקות, המשקפות המשך של מגמת הירידה, אך מכיוון שמדובר במספר נמוך כל כך של עסקות, קשה לדעת אם אכן מדובר במגמה של ממש.
- כל הכותרות
השכונה מורכבת בעיקר מבנייני מגורים, אך יש בה גם כמות קטנה של צמודי קרקע, והשוק שלהם מצוצם מאוד. בשנתיים האחרונות בוצעו רק שתי עסקות למכירת בתים מסוג זה - האחרונה באוגוסט 2023 וזו שלפניה באפריל 2022. מאז שפרצה מלחמת חרבות ברזל בוצעו בשכונה עשר עסקות למכירת דירות - לא מספר גבוה במיוחד לשכונה שנחשבת צפופה, עם דירות רבות. מאז שפרצה המלחמה, מצד אחד נראה שהדירות הישנות, שלא מצוידות בממ"ד, מבוקשות פחות כרגע למגורים. מנגד נראה שיש מי שרואים בדירות כאלה יעד מצוין להשקעה עבורם.
הנה מקבץ של עסקות שבוצעו בשכונה בזמן האחרון:
ברחוב משה דיין דירה בשטח של 90 מ"ר נמכרה תמורת 1.99 מיליון שקל, לפי 22.1 אלף שקל למ"ר
ברחוב יהושע רבינוביץ' דירה בשטח של 109 מ"ר נמכרה תמורת 2.88 מיליון שקל, לפי 26.3 אלף שקל למ"ר
ברחוב בן גוריון דירה בשטח של 98 מ"ר נמכרה תמורת 2.23 מיליון שקל, לפי 22.7 אלף שקל למ"ר.
ברחוב אורי צבי גרינברג דירה בשטח של 91 מ"ר נמכרה תמורת 2.27 מיליון שקל, לפי 24.9 אלף שקל למ"ר.
המתחם שממזרח לקריית בן גוריון, ח'-500, הוא עתודת הקרקע האחרונה בעיר, שהדרך היחידה שנותרה לה חוץ ממנו כדי לצמוח היא לגובה - בהתחדשות עירונית. במתחם זה יש יותר מ-4,000 דונם (לפי ההערכות, ייבנו עליו כ-17 אלף יחידות דיור, כלומר תוספת של 60-50 אלף תושבים חדשים לעיר). המתחם נמצא לא הרחק מהשכונה ומכביש 4. בדרך כלל שכונה חדשה מעלה את המחיר הממוצע בעיר, אך יכולה להשפיע לא מעט על המחיר הממוצע בקריית שרת - כלפי מטה. אנשים בדרך מעוניינים להשתדרג. המעמד הבינוני קונה דירות חדשות, והדבר עשוי להביא לכך שהביקוש לדירות בסביבת קריית בן גוריון יירד. ואולם לאור מצוקת הדיור בארץ בכלל ובאזור המרכז בפרט, ממש לא בטוח שזה מה שיקרה בפועל. זה תלוי במשתנים רבים נוספים, אבל בגדול - קרוב לוודאי שחלק מהתושבים יעזבו לשכונה החדשה שתוקם. השאלה היא כמה.
הקו הירוק של הרכבת הקלה של אזור המרכז צפוי לעבור בעתיד ברחוב שמחה ארליך בקריית בן גוריון, ויקשר את השכונה למערב ראשון לציון, תל אביב והרצליה. הקו נמצא כיום בשלבי הקמה.
התשואה על דירות בשכונה בעת המכירה שלהן היא סבירה. כך למשל, דירת חמישה חדרים ברחוב יהושע רבינוביץ', בשטח של 109.5 מ"ר נמכרה עם רווח של 76 אחרי 13 שנה ושבעה וחודשים. בעסקה אחרת, דירה אחרת באותו הרחוב, עם ארבעה חדרים, בשטח של 88.4 מ"ר, ברווח של 55% אחרי תשע שנים. בעסקה נוספת, שבוצעה ברחוב גן גוריון לדירת חמישה חדרים בשטח של 119.2 מ"ר, נמכרה ברווח של 218% אחרי 20 שנה ותשעה חודשים.
שוק השכירות בקריית בן גוריון אינו שוקק חיים מדי. ישנן דירות המוצעות להשכרה, אך לא בכמות גדולה במיוחד. דירות ארבעה חדרים מושכרות כיום בשכונה במחירים שנעים סביב 6,700-6,300 שקל לחודש. עבור משקיעים מדובר בדירות שישיאו תשואה נאה למדי של 3.7%-4.0% עבורם.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
2.שכונה מעולה שקטה וקרובה להכוליצחק 06/03/2024 06:48הגב לתגובה זו0 4המקום הכי טוב בחולון קרוב לכול הכבישים רכבת סופרים קניון זהב ועודסגור
-
1.חיפה עיר בתנופה המחירים בזינוק במיוחד בשכונות החוף (ל"ת)בתייה 05/03/2024 17:33הגב לתגובה זו0 3סגור
