400 משכורות ויש לכם דירה בתל אביב; איפה הכי קל לקנות דירה ואיך החרדים קונים דירה בקלות יחסית?

שורה ארוכה של אינטרסנטים מעלים את מחירי הדירות במשך שנים. האינטרסנטים הראשיים הם בעלי הדירות עצמם (ואלו רובנו). בעלי הדירות מהווים כ-70% מהאוכלוסיה. כשמחירי הדירות עולים הם-אנחנו מתעשרים, זה עושר שנמצא בקירות, אבל אפשר לתרגם אותו להלוואות, ולכסף בכיס. רבים הפכו את זה למזומנים (בעיקר בלקיחת הלוואות) ורבים נהנו מתחושת העושר בזכות ההשבחה בשנים האחרונות.

בשנה האחרונה זה התהפך ועדיין כשבוחנים את המחירים על פני זמן  מקבלים עליות מרשימות - בשלוש השנים האחרונות מחירי הדירות עלו 20%-25%.  בתוך בעלי הדירות יש גם כאלו עם מספר דירות, יש גם חברי כנסת, שרים, ראשי עיריות. האינטרס שלהם ברור. בנוסף יש את הקבלנים והיזמים שמרוויחים ככל שמחירי הדירות עולים, יש שמאים, עורכי דין בתחום, אדריכלים ועוד רבים שנהנים מהעליות בתחום. במצב כזה, האם יש סיכוי לירידת מחירים ממושכת? כנראה שרק תוכנית ממשלתית אמיתית וחזקה של שרים חזקים ונחושים תעשה משהו. כל עוד התוכניות הן נקודתיות, והיצע הדירות לא גדל באופן משמעותי, אז עודף הביקוש, משמע המחסור בדירות, יוביל בהמשך לעליות מחירים.

כל זה עשוי להשתנות אם הרוכשים יגידו עד כאן! אנחנו כבר לא מסוגלים למחירים האלו. זה התחיל בשנה שעברה, רבים עברו לשכור דירות, רבים הבינו שהם לא יכולים לקנות דירה באזורי הביקוש ונדדו דרומה או צפונה. אבל עדיין יש עסקאות. מצד אחד, אנשים מדברים על יוקר המחייה, על קשיים כללכיים ומצד שני - רוכשים דירות במחירים גבוהים.  ואלו שרוכשים מחממים את השוק. אז יש הרבה שחיכו בשנה האחרונה, אבל חלקם מאוכזב על רקע המדד האחרון שביטא עליות מחירים (למרות שהוא סוג של טעות סטטיסטית - הרחבה), חלקם מעריך שהמחירים בהמשך בדרך למעלה. הם יחזרו לשוק ויחממו אותו עוד יותר. הם יקחו משכנתא שתשעבד את החיים שלהם לנכס, הרבה יותר גדולה וכובלת מהמשכנתא שההורים שלהם לקחו. הצעירים של היום חיים סביב המשכנתא. היא זו שמנהלת אותם ואת חייהם. זה לא היה ככה בעבר וזה שובר שיאים חדשים.
 

מחירי הדירות בישראל גבוהים מאשר באירופה

בדקנו את מחירי הדירות הממוצעים בערים מרכזיות מול ההכנסה החודשית באותו האזור. התחלנו בבדיקה ארצית. מחיר ממוצע לדירה בישראל - כ-2 מיליון שקל. השכר הממוצע מסתכם ב-12.5 אלף שקל בחודש. ומכאן שצריך 160 חודשים כדי לרכוש דירה בישראל. הנתון הזה לא באמת ריאלי כי מדובר בהכנסה ברוטו, ובנטו מדובר על סכום נמוך משמעותית. מעבר לכך - אין אנשים שכל ההכנסה נטו שלהם מופנית לרכישת דירה. אחרי הכל, צריך לחיות - אוכל, חשמל, ארנונה, לבוש ועוד ועוד. ולמרות כל הכשלים במדד הזה הוא חשוב כי הוא מלמד על יחסיות - ישראל מול העולם.

ואנחנו במקום לא טוב. ישראל יקרה באופן יחסי כמעט לכל מדינה שתשוו אליה, תל אביב כבר יקרה מערי הבירה של אירופה בבדיקה היחסית לשכר. אצלנו צריך לעבוד לפחות ב-30% יותר (מבחינת תקופה בחודשים) כדי להגיע לדירה מאשר במדינות שנחשבו יקרות בעבר כמו גרמניה, צרפת, בלגיה, הולנד. 

 

שכר ברוטו - שכר נטו - הכנסה פנויה; מה הכי חשוב? 

על פי הבדיקה צריך 13 שנים של שכר ברוטו כדי לרכוש דירה, וכ-18-19 שנים של שכר נטו כדי לרכוש דירה. בפועל, בהינתן ההנחה שההכנסה הפנויה היא 30% מהשכר של עובד ובהנחה לא שמרנית ששני בני הזוג מרוויחים את השכר הממוצע וחוסכים 30%, מקבלים שלוקח 28 שנים כדי לקנות דירה. הנתון הזה מתחבר עם מה שקורה בשטח. לוקחים משכנתא, מחזירים על פני שנים דרך ההכנסה הפנויה ומגיעים לדירה במקרה הטוב אחרי תקופה כזו. האם בני 25-30 צריכים להשתעבד ל-30 שנה? 

יש היום מודלים שמתפתחים כאן בהדרגה של שכירות ארוכת טווח. מבטיחים יציבות של שנים רבות בדירה עם שכר דירה ברור ועלייה סבירה מדי שנה. זה יקרה. זה שכיח בכל העולם המערבי, אבל עדיין זה אצלנו במספרים קטנים. פתרון אחר שעוזר לרבבות אלו תוכניות מסובסדות - מחיר למשתכן ודירה בהנחה. מקבלים דירה ב-20%-30% הנחה ויותר. הבעיה שזו הגרלה - יש זוכים ויש פי 10 שלא זוכים והופכים לממורמרים ומתוסכלים יותר. 
 

בירושלים ובני ברק הכי קשה לקנות דירה

מהמצב הארצי נעבור לירושלים ובני ברק. בני ברק חרדית, ירושלים מעורבבת - חרדית-דתית-חילונית. השכר בערים האלו נמוך מאשר הממוצע ולכן כאשר מחלקים את המחיר של דירה ממוצעת בעיר בשכר הממוצע בעיר, מקבלים שנדרש מעל 300 חודשים של משכורת כדי לרכוש דירה בעיר.

בירושלים שהיא עיר מאוד הטרוגנית מבחינת מחירים ואוכלוסיות דירה ממוצעת עולה 3 מיליון שקל והשכר הממוצע באזור 10 אלף שקל. בבני ברק מחיר דירה ממוצעת עומד על 2.5 מיליון שקל והשכר הממוצע כ-7.5 אלף שקל. בבני ברק ובעולם החרדי בכלל רוכשים דירה גם בזכות גמ"ח. מתחתנים מקבלים תמיכה מהקהילה (גמ"ח) ואז בשוטף מחזירים ותורמים לקרנות הגמ"ח שצוברות הון גדול וכך משרתות את הזוגות החדשים. מדובר בקרנות של מיליארדים שבלעדיהן לא היה ניתן לרכוש דירות במגזר החרדי. 

 

תל אביב - 400 חודשי עבודה כדי לקנות דירה

דירה ממוצעת בתל אביב כבר עולה 4.8 מיליון שקל. כדי שעובד בשכר ממוצע ארצי יוכל לקנות אותה הוא צריך  384 חודשי עבודה - 32 שנים. כדי לקנות אותה על אמת דרך הכנסה פנויה של שני בני זוג, צריך - 66 שנים. לא ריאלי כמובן לזוג עם שכר ממוצע, וזה עוד לפני עלות הריבית, והוצאות עתידיות על ילדים. 

הגרים בתל אביב מרוויחים יותר מהממוצע - כ-18.2 אלף שקל וזה אומר שהם מגיעים מהר יותר לדירה בתל אביב, אבל עדיין מדובר על תקופה לא נתפסת. מספר החודשים שהם נדרשים לעבוד כדי לרכוש דירה עומד על 264 חודשים. 22 שנים. 

אם נניח שזוג שמשתכר את השכר הממוצע בעיר מצליח לחסוך 30% מהשכר נטו (שזה נתון סביר, אך לא טריוויאלי) בשביל דירה, הרי שנקבל שיש לו 7-8 אלף שקל שמופנים מדי חודש לדירה. המשמעות שייקח לו 600 חודשים לקנות דירה ממוצעת בעיר. 50 שנה. גם כאן צריך כמובן להוסיף את עלויות המימון ולהתייחס לגידול בהוצאות על פני השנים (הרחבת המשפחה ועוד), אם כי צפוי שגם השכר שלהם יעלה.

המסקנה המתבקשת היא שבלי הון עצמי שמגיע דרך חיסכון מעבודה של כמה שנים טובות ו/או תמיכה מההורים, זה כמעט בלתי אפשרי לקנות דירה בתל אביב. אבל תל אביב ובכלל המרכז הוא לא האזור היחיד. בפריפריה האפשרויות רבות וזולות יותר.

בבאר שבע וחיפה נדרשים מתושבי העיר 120 חודשי עבודה לרכישת דירה. אבל אם מגיע תל אביבי  לרכוש דירה (שמשתכר את הממוצע בתל אביב) הוא יכול ב-75-80 חודשים לקנות דירה ממוצעת. 

עסקאות אחרונות:

תל אביב 

• דירת 3 חדרים, רחוב חיים בר לב, שכונת כפיר, 65 מ"ר,קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב- 1,850,000 ש"ח 
• דירת 2.5 חדרים ברחוב הגיחון ביפו , 40 מ"ר, ללא מעלית ללא חניה נמכרה ב- 1.53 מיליון שקל
• השכרה: דירת 3 חדרים ברחוב דה האז בכיכר המדינה, 100 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, עם מעלית וחניה ,הושכרה ב- 8,500 שקל לחודש

שוהם

• דירת גן 5 חדרים, רחוב תירוש, 150 מ"ר, גינה 160 מ"ר, קומת קרקע מתוך 2, חניה, מעלית, נמכרה ב- 5,240,000 ש"ח 
• דירת 5 חדרים, רחוב תירוש, 120 מ"ר, מרפסת 18 מ"ר, קומה 1 מתוך 2, חניה, מעלית, נמכרה ב- 4,000,000 ש"ח 

באר שבע 

• דו משפחתי 3 חדרים, רחוב גרשום שלו, 67 מ"ר על מגרש של 250 מ"ר, חניה, נמכר ב- 1,250,000 ש"ח 
• דירת 4 חדרים, רחוב קלישר, שכונה ג', 67 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב- 655,000 ש"ח 
• דירת 3 חדרים, רחוב ברנפלד, שכונה ו' הישנה, 70 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב- 745,000 ש"ח 
• דירת גן 3 חדרים, רחוב בן מתתיהו, שכונה ד', 56 מ"ר, גינה 20 מ"ר, קומת קרקע מתוך 3, נמכרה ב- 860,000 ש"ח 

קרית מלאכי

• דירת 4 חדרים, רחוב ז'בוטינסקי, 95 מ"ר, מרפסת 10 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, נמכרה ב- 1,320,00 ש"ח 
• דירת 4 חדרים, רחוב ויצמן, 70 מ"ר, קומה 3 מתוך 4,נמכרה ב-970,000 ש"ח 
• דירת 3.5 חדרים, רחוב הגפן, 110 מ"ר, מרפסת 15 מ"ר, קומה 1 מתוך 13, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,580,000 ש"ח 

רעננה

• דירת גן 4.5 חדרים, רחוב שפינוזה, 138 מ"ר, גינה 185 מ"ר, קומת קרקע מתוך 2, חניה, מעלית, נמכרה ב- 4,250,000 ש"ח 
   

​כפר סבא

• דירת 4 חדרים, רחוב הנשר, שכונת האוניברסיטה, 104 מ"ר, מרפסת 10 מ"ר, קומה 1 מתוך 5, חניה, מעלית, נמכרה ב- 3,150,000 ש"ח

ירושלים

• דירת 4 חדרים, ברחוב שמחה הולצברג בפסגת זאב, 90 מ"ר+ 6 מ"ר מרפסת, קומת קרקע מתוך 5, ללא מעלית, עם חניה, נמכרה ב- 1.9 מיליון שקל
• דירת 3.5 חדרים ברחוב אבא חילקיה בקטמון הישנה, 73 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא חניה, ללא מעלית, מחסן 7 מ"ר, נמכרה ב-2.65 מיליון שקל
• השכרה-  דירת 3 חדרים ברחוב שלום עליכם בטלביה, 80 מ"ר+ 10 מ"ר מרפסת, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית, ללא חניה, הושכרה ב-8,500 שקל לחודש
• דירת 2.5 חדרים ברחוב הפסגה בשורש, 55 מ"ר+ 5 מ"ר מרפסת, קומה 6 מתוך 6, עם חניה, מעלית, מחסן 5 מ"ר, הושכרה ב- 4,500 שקל לחודש

פרדס חנה

• קוט'ג דו משפחתי 6 חדרים, ברחוב יהלום , 160מ''ר בנוי על 250 מ''ר מגרש, 6 מ"ר מחסן, 2 חניות, נמכר ב- 3.55 מיליון שקל
• דירת 3 חדרים, ברחוב עסיס, 82 מ''ר, קומה 1 מתוך 4 , עם מעלית וחניה , נמכר ב- 1.43 מיליון שקל
• דירת 4 חדרים ברחוב אתרוג, 100 מ''ר + 12 מ''ר מרפסת , קומה 13 מתוך 15, 8 מ''ר מחסן, עם מעלית וחניה, נמכר ב- 2.11 מיליון שקל
• דירת 5 חדרים, ברחוב נטע , 116 מ''ר בנוי + 15 מ''ר מרפסת, קומה 3 מתוך 8 ,3 מ''ר מחסן, עם מעלית וחניה, נמכר ב– 2.76 מיליון שקל
• השכרה - דירת 4 חדרים, ברחוב נטע, 100 מ''ר +12 מ"ר מרפסת, קומה 6 מתוך 8 עם מעלית וחניה, הושכרה ב- 4,800 שקל לחודש