המע"מ עולה - מה יקרה למחירי הדירות ומה עם מי שכבר רכש?

מחירי הדירות נמצאים השנה בעלייה. הם אמורים לעלות סביב 8% ויש חשש שאולי התגברות הביקושים תוביל לעלייה נוספת. אם זה לא מספיק, שיעור המע"מ יעלה החל מה-1 בינואר 2025 ל-18% לעומת מע"מ של 17% כיום. מעבר להשפעה על יוקר המחיה, השאלה הגדולה היא מה תעשה העלייה במע"מ למחירי הדירות, האם זה הולך לפגוע ברוכשים ובכמה?

מה יעשו הרוכשים? דירות בבנייה (שלומי יוסף)

מה יקרה למחירי הדירות?

לפני שנסביר, כמה מילים על המגמה בשוק הנדל"ן בחודשים האחרונים, או ליתר דיוק מתחילת השנה שעברה: ההעלאה האגרסיבית של הריבית גרמה לירידה בהיקף העסקאות ובמחירי הדירות ב-2023. המלחמה הובילה לירידה נוספת בהיקף העסקאות בחודשים הראשונים, ואז בתחילת השנה השוק תיקן. השנה מחירי הדירות חזרו לעלות. על פי ההערכות, הם יעלו בשיעור של 8%. אנחנו עדיין לא עדים להתפרצות ביקושים אמיתית (ולא בטוח שתגיע, יכול להיות שהיא פשוט הדרגתית).

העלאת המע"מ עלולה להשפיע בכמה מישורים על הרוכשים: היא עלולה להוביל לעלייה במחירי הדירות בשל התוספת - התייקרות המע"מ. זה מתורגם בפועל לעלייה של 0.85% במחיר הדירה. הקבלנים מתכוונים לנצל את העלייה במע"מ לעליית מחירים. זה יהיה תירוץ להעלאה של 2%-3%,  הרי זה שוק של עודף ביקוש, מי יסתכל על 2%, מי יחשב בדיוק כמה היה צריך לעלות. יש תמריץ להעלות מחירים אז מעלים.

מתווכים עימם שוחחנו העריכו כי זה עשוי להוביל להתפרצות ביקושים מוקדמת, בעיקר בחודשים הקרובים. הסיבה לכך היא שרוכשים, שישמעו מהיזמים כי המחיר עומד לקפוץ החל מה-1 בינואר, ירצו לקנות במחיר הישן. כלומר, מה שנראה בשוק, להערכתם, הוא מגמה של רכישת דירות מואצת שעשויה להשפיע לא רק על עליית המחיר בעקבות שיעור המע"מ, אלא תגדיל את הביקושים ומשם את המחיר בכלל.

השאלה היא מה יקרה החל מה-1 בינואר. עליית המע"מ תייקר את מחיר הדירה, והשאלה היא מאיזה "בסיס" היא תייקר. החודשיים הקרובים יהיו קריטיים מבחינה זו. 

כך או אחרת, היזמים ינסו לנטרל את עליית המע"מ דרך מבצעים, כי מה שלא קונים דרך מבצעי מימון, אפשר למכור דרך מבצעי מע"מ. בשלט הבא תוכלו לראות מה שיכון ובינוי עושים בימים האחרונים:

החברה הודיעה כי תקזז את עליית המע"מ הצפויה בינואר 2025 עבור כל הרוכשים דירה עד סוף שנת 2024. בזכות מבצע זה, לדברי החברה, צפויים הרוכשים לחסוך עשרות אלפי שקלים לקראת העלייה הצפויה במע"מ, מה שמהווה הטבה משמעותית בעלות הכוללת של רכישת הדירה. כל זאת, הם אומרים, בנוסף לפטור מהפרשי הצמדת המדד לכל תשלום שישולם במועד, ושובר קנייה בשווי 15,000 שקל לרכישת מוצרי חשמל.

אז איך אפשר לדעת שהמבצעים האלה אמיתיים, שלא נותנים לכם מבצע על חשבון מבצע אחר? או שלא נותנים מבצע אחרי שהמחירים כבר עלו? בגדול, קשה מאוד לדעת. יזם יכול להפחית את ההנחה ממחיר הדירה, לתת מבצע פחות טוב, ובמקביל - להוריד את מחיר המע"מ.

חשוב להדגיש כי הקבלנים יספרו לכם ש"אנחנו מורידים לכם אחוז ממחיר הדירה". זה, כמובן, לא נכון. נדגים במספרים. נניח שמחיר דירה עמד על 2.5 מיליון שקל כולל מע"מ של 17%. מחיר הדירה עם מע"מ של 18% יהיה 2,521,367 שקל. כלומר, בפועל מדובר על עליה של 0.85% - פחות מאחוז. 

בשורה התחתונה, הקבלן סופג פה עלייה של 21 אלף שקל - אבל זה כלל לא דרמטי. למה? כי הוא רגיל בשנה האחרונה לתת מבצעי מימון של 80-100 אלף שקל. אם ניכנס רגע לנעליים הגדולות של משווק נדל"ן בכיר, אפשר להמיר את זה בשדרוג מטבח, בשינויי חשמל או בשינוי מינורי אחר שהקבלן נותן. האם נראה קבלן מסוים מודיע על הורדת הרווח היזמי בשיעור מינורי כל כך? אנחנו סבורים שלא.

מה יקרה למי שרכש דירה?

לגבי רוכשי הדירות החדשות: צריך לזכור שרובם חתמו על חוזה מכר, אבל עדיין לא שילמו את הסכום הכולל. לכן, היזמים מגנים על עצמם מפני עליית שיעור המע"מ ו"מבטחים את עצמם" מפני עליית שיעור המע"מ באמצעות סעיף המקנה להם זכות לגבות את ההפרש בעת עליית שיעור המע"מ. כלומר, אם אדם רכש דירה ב-3 מיליון שקל ושילם 15% בעת רכישת הדירה, כלומר 450 אלף שקל, ואת היתרה הוא אמור לשלם בעוד 3 שנים, סכום המע"מ שיתווסף לו יהיה גבוה יותר ומחיר הדירה יגדל. 

אבל יש עוד נקודה חשובה שצריך לקחת בחשבון בנושא המע"מ: אנחנו לא יודעים בשלב הזה איך תימשך מכאן המלחמה. הסלמה עלולה להשפיע לרעה על רמת הביקושים ומחירי הדירות. מצד שני, יזם עימו שוחחנו השבוע בשיחה שלא לייחוס סיפר כי "המחירים ישתנו בוודאות ב-1 בינואר". ייתכן שבסופו של דבר, דווקא מי שרכש דירה במהלך המלחמה ושילם מחיר נמוך - יצא נשכר. פעם אחת בשל המחיר הנמוך יחסית ומבצעי הקבלנים, ופעם שנייה בשל המע"מ שעדיין נותר השנה על 17%.