הקבלן דורש 1,000 שקל מקדמה, ויש לכם דירה בעכו. האם זה מפתה?
על רקע הירידה החדה בביקושים בשנה האחרונה, בסוף השבוע דיווחה קבוצת שובל על על מכירת עשרות דירות בתוך חצי שעה במסגרת כנס מכירות באונלייןבפרוייקט בעיר עכו.
כך רכשו דירות בפרויקט. נתוני המכירות
התרחיש הזה מיד העלה תמונה מהעבר, בו עשרות אנשים היו עומדים בתור כדי להילחם על דירה בפרויקטים של גינדי בגלל הנחות מפתות. מצב כזה לא יקרה היום, גם לא בעתיד הקרוב. הביקושים צנחו, המחירים עלו משמעותית מאז שגינדי מכרה דירות ב-800 אלף שקל בפריפריה, ההכוח עבר לצד הקונים. הדיווח של שובל הוא אותנטי, אבל השאלה המתבקשת במקרה הזה היא להבין מדוע עשרות רוכשים הסתערו על הפרויקט בזום והאם המחיר באמת כל כך נמוך?
- כל הכותרות
עכו מקימה לאחרונה שכונה החדשה, שערי עכו, הצמודה לקיבוץ שומרת. החברה ערכה כנס זום עם 227 איש, כאשר 68 מהם כבר שריינו דירה לעצמם דירה בתוך חצי שעה. כשהביקושים בשפל, היזמים מוצאים פתרונות יצירתיים. שובל מכרה ללקוחות דירה עם מקדמה של 1,000 שקל בלבד. זה היה פריסייל שבו הרוכשים שרכשו דירה בזום החייבו לשלם 79 אלף שקל עבור דירות 4 חדרים במעמד החוזה ואת היתרה - באכלוס. בשיחה נאמר להם שהבנק המלווה הוא לאומי ויש לחברה גב כלכלי חזק. גם אם מחר הרוכש לא ירכוש את הדירה, הוא שילם מקדמה כל כך נמוכה, הוא בעצם קנה אופציה לרכישת דירה.
שני דברים צריך לזכור בשעה שבה מדברים על תשלום מקדמה נמוכה: 1. מחיר המע"מ יעלה ב-2025. 2. יותר חשוב - המחיר צמוד למדד תשומות הבנייה. צריך לחשוב טוב האם הפיצוי שאתם מקבלים עבור דחיית התשלום שווה את ההפרש שתשלמו בעתיד. עם זאת, בפרוקיטים רבים שדוחים את התשלום לסוף - אין הצמדות.
לפני שנצלול למחירים בעיר עכו, כמה מילים על המחירים בפרויקט. מה שהוצע לרוכשים היה דירות בפרויקט פארק צמרת (בשכונה החדשה, שמסתעפת בצורה נוחה יחסית לכיוון הקריות, חיפה, עכו, נהריה וכרמיאל), של 3-7 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. המחיר: החל מ-1.355 מיליון שקל לדירת 3 חדרים.
השאלה היא האם זה מחיר חריג כלפי מטה ביחס לעיר עכו. על מנת לקבל פרופורציה, לקחנו את המחיר הממוצע למטר בעיר, שעומד על 12,500 שקל. המחיר הזה נמוך ביחס למחיר שהוצע בפרויקט אבל יש לזכור שני דברים: בעכו נמכרות הרבה מאוד דירות ישנות, מה שמוריד את המחיר הממוצע, ובנוסף - מדובר בדירת 3 חדרים, כך שהמחיר הממוצע למטר בה אמור להיות יותר גבוה מאשר בדירת 5 חדרים (שוליות לגודל).
הפרויקט בעכו (יחצ)
בדקנו את מחירי הדירות שנמכרו בפרויקטים שבנייתם החלה, בתנאי שהרכישה התבצעה החל מחודש דצמבר האחרון, ולא בחודשים לפני המלחמה שלעתים לא משקפים את המחיר הממוצע היום. המחירים שמצאנו היום 13-16 אלף שקל למטר, כלומר גבוהים משמעותית מהמחיר הממוצע למטר בעיר עכו. ככל שמדובר על דירות קטנות, של 3 חדרים, קיבלנו אפילו מחיר גבוה יותר, שנע סביב 16-17 אלף שקל למ"ר. כלומר, עבור דירת 80 מ"ר אמור המחיר הממוצע לעמוד על 1.28-1.36 מיליון שקל - אלה המחירים בפרויקט בברנר ובכוכב הצפון. חשוב לציין כי כל הפרויקטים שבדקנו אינם נמצאים על קו המים. חלקם נמצא במרחק קצר מהחוף, אבל לא שוכנים בקו הראשון, מה שעלול לייקר את מחיר הדירות ב-30%-20%.
אז האם הדירות נמכרו במחיר נמוך, עד כדי כך שהיה משתלם לרכוש דירה באונליין? יכול להיות שלרכוש דירה ב-1.355 שקל זו פריבילגיה, מה גם שעמוד המכירות נראה מרשים, אבל בעכו אפשר למצוא מחירים כמעט זהים. כלומר, יכול להיות שהפרויקט איכותי יותר, ועדיין - לא מדובר בהורדת מחיר של 10%. צריך להבין משהו כשמדברים על הנחות בקרב יזמים: הרווח היזמי עומד לרוב על 18%-15%. אל תצפו ואל תאמינו כשיזם אומר לכם שהמחירים אצלו ירדו ביותר מ-10%. אם הוא עשה זאת, זה היה אחרי שהקפיץ את המחיר קודם. אם הורידו לכם 15% במחיר הדירה, זו נורת אזהרה.
מה היינו ממליצים? לשחק עם הקבלנים. בעכו נמכרים כעת לפחות 3 פרויקטים בסדר גודל הזה. איפה היתרונות שאתם יכולים לחפש? תשלום מקדמה נמוכה (כפי שקורה בפרויקט של שובל) והשאר במסירה, ניסיון לקבע את המע"מ (הקבלנים לא יכולים להוריד את המע"מ ב-2025, אבל הם כן יכולים לספק לכם תחשיב חדש של מחיר הדירה ובכך למנוע את העלייה במחיר) ולבדוק היטב מה אתם מקבלים מסביב: מטבח משודרג, מחסן וחניות הם שלושה מרכיבים שהקבלן תמיד יכול לשחק איתם. תזכרו את זה גם ברגע שבו המשווק מציע לכם דירה במחיר שאי אפשר להשיג באזור.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
8.השכונה החדשה בעכו . תהיה מטורפתכל מי שיעשה עכשיו עיסקב בעכו עשה את עיסקת חייב . ו 05/03/2024 22:19הגב לתגובה זו0 1כל מי שיעשה עכשיו עיסקב בעכו עשה את עיסקת חייב . והפרויקט הטוב בעכו הוא כוכב הצפון של לאטי ! בדוק . אני קניתי שם .סגור
-
7.אחלה עסקהרמי 29/02/2024 22:43הגב לתגובה זו0 1לפני כמה שנים צחקו עלי שקניתי דירה בביאליק באפקה באזור בית הקברות, אז כן חברה שכונה חדשה עשיתי מאות אלפים ורצתי לקנות דירה מדובל בעכו כי שכונה תהיי מטורפתסגור
-
6.הימור עם הפסד ודאישומי 27/02/2024 14:38הגב לתגובה זו3 0שמים 1000 שח במזומן וקונים ג'יטון של מיליון שח בתקווה שעד המסירה, אם תתרחש בכלל, המחיר יעלה.אבל זה לא יקרה.סגור
-
5.יקר (ל"ת)כלכלן 27/02/2024 11:52הגב לתגובה זו1 0סגור
-
4.אין לי כסף לקנות בסופרמרקט - כל הזמן משווה מחירים!!!!!!ישראל 27/02/2024 11:37הגב לתגובה זו8 0אפילו בחלומות אני לא חולם על דירה - יקררררררררררררררררררררר לי!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!סגור
- טען עוד
-
3.בועהדניאל 27/02/2024 11:14הגב לתגובה זו17 3אמא של הבועות 3 חדרים לא יותר מ 600 אלף 4 חדרים לא יותר מ 750 אלף 5 חדרים לא יותר מ 900 אלף לא שקל יותרסגור
-
מוכר?יהושוע 27/02/2024 15:14הגב לתגובה זו0 1מוכר את הדירה שלך ? במחירים האלו שאתה מציע אני בא לקנות.סגור
-
2.איך אפשר לשחק עם הקבלנים ?צביקה 27/02/2024 10:14הגב לתגובה זו4 0מחכה כבר שנתים לדירה שקניתי לפני 4 שנים .סגור
-
1.סה"כ בערך 2.4 מיליון99 27/02/2024 10:09הגב לתגובה זו3 0לפי חישוב של משכנתא ל 30 שנה, פלוס הצמדות, ותשלומים נוספים כמו שמאי, ביטוח וכד'.סגור
-
אלטרנטיבהמבל 27/02/2024 13:48הגב לתגובה זו0 1אם אתה לא קונה אתה שוכר. גם מחיר הדירה עצמו עולה ומשמש כבטוחה לימים רזים. סהכ ממול המשכנתא וביטוח חיים וריבית יתרון לקנייה.סגור
