בדיקת ביזפורטל: מחירי המשרדים ירדו ב-15%; מה יקרה בשנה הקרובה?

שוק המשרדים מאבד גובה. זה התחיל כבר לפני שנה וחצי במשרדים קטנים  ולא יוקרתיים וזה חילחל עם העלאת הריבית לכל המקומות. מדוחות החברות הגדולות קשה לזהות זאת - הן ממשיכות לטעון בתוקף שבאזור הביקוש במרכז תל אביב המחירים עמידים, אבל גם הן מודות שבאזורים אחרים יש ירידות מחירים ושטחים רבים פנויים. 

אלא שבפועל, הירידות הגיעו לכל מקום, רק שהעוצמה שלהן שונה ממקום למקום. רגע לפני התייחסות למקומות הספציפיים, חשוב להבין את התופעה החשובה שהתרחשה בשנים האחרונות - בעוד שבעבר שוק המשרדים לא היה נגיש למשקיעים פרטיים, בעשור האחרון התפתחה שיטת מכירה למשקיעים פרטיים שרוכשים משרדים קטנים. היזם מחלק את הקומות לחלקים קטנים יחסית ומוכר למספר משקיעים פרטיים כל קומה ולא לחברה או עסק גדול. בדרך הזו הוא מקבל סכום גבוה יותר כי המחיר למ"ר בעסקאות קטנות גבוה יותר, ומעבר לזה, יש לו מבול של עסקאות - המשקיעים הפרטיים הפנימו שמדובר בהשקעה עם תשואה טובה מתשואת שוק הדירות (אלא שיש כאמור גם סיכונים).

 

הדילמה של המשקיעים

בשיטה הזו נכנסו על פי ההערכות לשוק כ-30-40 אלף משקיעים פרטיים (הערכה שמרנית) וכדאי לזכור שהמחיר למ"ר משרד לרוב נמוך משמעותית מהמחיר למ"ר של דירה. המשקיעים השקיעו סכום נמוך יחסית, קיבלו מימון וייצרו תשואה לא רעה. אלא שיש בשיטה הזו מספר בעיות - בעוד ששכר דירה מדירת מגורים פטור ממס, הכנסות שכר דירה על משרד חייבות במס. יש גם מס רכישה גבוה יותר מאשר על דירה, ועדיין בהינתן התשואה שהיתה כפולה היתה זרימה של רבבות משקיעים לתחום.

המשקיעים האלו השיגו תשואה של 8%-10% על הנכס ולקחו מימון (שהיה זול) עד 70% מערך הנכס (לרוב 50%) וכך ייצרו תשואה דו ספרתית. עכשיו הרבה מהם נמצאים במצב הפוך - אין שוכר, הריבית עלתה ויש הוצאות שוטפות של ארנונה ותחזוקה. התשואה שלילית, צריך להוציא כסף מהכיס. יש המוני משקיעים כאלו שנמצאים במצב כזה. חלקם מחכים, חלקם מוריד מחירים באופן משמעותי, יש כבר מקומות שמכניסים שוכר בסכום נמוך במיוחד העיקר שישלם את הארנונה וההוצאות השוטפות. 

המשקיעים האלו הם אומנם לא הומוגניים, יש בינהם כאלו שממש לא אכפת להם לחכות בלי שוכר חצי שנה ואפילו שנה, אבל יש בינהם כאלו שמאוד לחוצים. הם מורידים את  שכר הדירה ומחירי המשרדים. בנוסף למשקיעים הפרטיים יש חברות נדל"ן מניב גדולות שזה תחום העיסוק שלהן ואז ההתנהלות שלהן תלויה במצב הפיננסי. מי שרוצה לשדר עוצמה מתעקשת על המחירים, אבל סובל בתפוסה. הרוב כבר מתגמשים במחיר.

זה תלוי כמובן גם למי מושכר הנכס ובאיזה חוזה. חוזים ארוכי טווח הם סגורים וחברות גדולות שנהנו מביקושים למשרדים יכלו לסגור חוזים לטווח ארוך. זה מציל אותן כעת ומדובר במעצמות הנדל"ן הנסחרות בבורסה - במקרים רבים המנגנון האוטמטי וחוסר היכולת של השוכר לעזוב חוזה שמתחדש, מביאים לאבסורד - שכר דירה מאוד גבוה בחוזים קיימים לעומת שכר דירה נמוך משמעותית בחוזים חדשים. 

למשקיעים הפרטיים אין את הפריביליגייה הזו. הם משכירים לרוב לשוכר בודד, לרוב קטן-בינוני ולרוב בהסכם מתגלגל קצר - שנה פלוס שנה. המשקיעים האלו נמצאים בהתלבטות גדולה כשבינתיים ערך הנכס שלהם בירידה ומדובר בירידות משמעותיות - משרדים להבדיל מבתים-דירות הם השקעה מסוכנת, הם יכולים גם לאבד 20% ו-30%. נכון, הם גם עם סיכוי לתשואה גבוהה, אבל אנחנו כבר יודעים שזה הולך ביחד.

משקיעים שממונפים מתחילים לדאוג, ולנסות למכור את הנכס, מנגד, הביקוש למשרדים מצד משקיעים הוא קטן. כמעט כולם מעריכים שלפני שתגיע התאוששות יש עוד לאן לרדת. 
 

למה מחירי המשרדים יורדים?

מבדיקת ביזפורטל עולה כי עסקאות של משרדים בתקופה האחרונה מבטאות ירידה של 15%-10% בשנה האחרונה. יש מקומות עם ירידות חדות יותר. הירידות האלו נובעות מכמה סיבות:
 

• עודפי היצע של משרדים
• ירידה בביקוש למשרדים
• עליית הריבית
• ירידה בשכר הדירה

עודפי היצע של משרדים - על פי ההערכות של מומחים בתחום יש עודף היצע מאוד גדול של מעל 100 אלף מ"ר בתל אביב ורמת גן ומעל 1 מיליון מ"ר באזורי הביקוש. יש מתחמי משרדים בפתח תקווה, ראשון לציון, חולון, רמת גן שהושקו לפני שנה-שנה וחצי והתפוסה שלהם היא סביב 40%.  ב.ס.ר בפתח תקווה, LYFE בבני ברק-רמת גן, מתחם ה-1000 בראשון לציון עם שיעורי תפוסה נמוכים משמעותית מהציפיות. 

מעבר לכך, בונים עוד משרדים בהיקף שיתבטא בתוספת של כחצי מיליון מ"ר בשנה במשך ה-3-4 השנים הבאות. בינתיים נראה שהבנייה הזו תוביל להרבה "פילים לבנים", נכסים שהושקעו בהם מיליארדים שלא יניבו תשואה. 

ירידה בביקושים - אנחנו במלחמה, אחרי חולשה בהייטק ובמשק בכלל. ועם אי וודאות לגבי ההמשך. מצד אחד יש חשש גדול, מצד שני צריך לזכור שהכלכלה הישראלית חזקה ומדברים על החזרה של העסקאות והאקזיטים בהייטק לצד ההנפקות בהמשך לגאות בנאסד"ק. זה בהחלט יכול להציל את המצב, נזכיר לכם שבגאות של 2020-2021 היו משרדים שהושכרו באזורי הביקוש, מרכז תל אביב ב-200 שקל למ"ר - פי 2 ממחירים לפני שנה (המחירים שם ירדו בחזרה לכיוון ה-100 שקל למ"ר).

עליית ריבית - עליית הריבית ייקרה את המימון והקשתה על המשקיעים. עכשיו הריבית בכיוון מטה, כך שמגורם שהוביל לירידת מחירים וירידה בשכר הדירה, זה יכול להיות גורם שעוצר את הירידה ואולי גם מעודד את הביקושים.

ירידה בשכר הדירה - הירידה בשכר הדירה היא בעצם הביטוי לביקושים, להיצעים ולמצב השוק בכלל. הירידה בשכר הדירה אקוויולנטית לירידה במחירי הדירות. שכר הדירה ירד ב-15%, המשמעות היא שהמחיר גם ירד באזור הזה. 
 

ירידות מחירים; יש מקומות שזו כבר צניחה

הירידה בשכר הדירה מפתיעה בעוצמתה. מבדיקת ביזפורטל עולה כי ברמת החייל תמצאו משרדים בפחות מ-70 שקל למ"ר, ירידה של כ-15% לעומת תחילת 2023. באזור בית המשפט בתל אביב המחירים היו כ-120 שקל למ"ר, אתם תמצאו כעת ב-100 שקל למ"ר. באזור מנחם בגין במשרדים היוקרתיים המחירים היו 170 שקל וצפונה. אתם תמצאו ב-130-135 שקל ויש גם מקומות ב-100 שקל. כל זה אגב, מבלי להתייחס לשכירות משנה. חברות הייטק רבות משכירות שטחים עודפים שיש להם בסכומים נמוכים דרמטית. 

דוגמאות נוספות - ביגאל אלון שכר הדירה היה בין 120 ל-190 שקל למ"ר, כעת שכר הדירה הוא בין 100 ל-125 שקל למ"ר.  

אם תעברו לרמת גן-בני ברק (מתחם ה-BBC) תקבלו ירידות מ-77 שקל למ"ר לכ-65 שקל למ"ר. חשוב לשים לב להשוות תפוזים לתפוזים. באותם משרדים יש ירידה חדה מאוד במחיר, אבל זה לא מבטא בהכרח את האור. מגדלי בסר באזור סובלים מירידה משמעותית במחירים ובשכר הדירה גם כי יש בנייני משרדים חדשים ויש מעבר אליהם. אז המחירים בבסר צונחים ובחדשים הם גבוהים יותר ולכן הממוצע משקר - הוא מצביע על ירידה נמוכה ממה שקרה בפועל באותם הבניינים. 

במתחם הבורסה ברמת גן תמונה דומה - משכר דירה של 110-115 בתחילת השנה שעברה המחירים ירדו לאזור ה-100 שקל למ"ר. במתחם בסר בפתח תקווה אפשר למצוא כעת משרדים גם ב-45 שקל למ"ר בשל מצוקת המשקיעים, לפני שנה זה היה 60-65 שקל למ"ר. 

שכר הדירה גוזר את מחיר הנכס. זה לא מדע מדויק, אבל כדי להבין מה ערך הנכס לקנייה-מכירה במקומות האלו יש להוון לפי 7%. לדוגמה - כמה עולה משרד באזור הבורסה בת"א. כאמור שכר הדירה למ"ר הוא 100 שקל בערך, זה אומר שהעלות תהיה כ-17 אלף שקל למ"ר. זה לא מדע מדויק, זה קנה מידה, סוג של ממוצע. יש מקומות שנחשבים מסוכנים יותר (מעגל שני ופריפריה) ששם התשואה גבוהה יותר, ושי מקומות שנתפסים כבטוחים יותר ושם התשואה תהיה נמוכה יותר.
 

מה יקרה במהלך השנה?

המסקנה ברורה - שכר הדירה על משרדים ומחירי המשרדים ירדו דרמטית - סדר גודל ממוצע של כ-15% מתחילת 2023. יש מקומות שהירידה בולטת יותר. כשמסתכלים קדימה יש ספק גדול אם המגמה תשתנה. ההיצע פוגש ביקוש נמוך ולא נראה שיש שינוי באופק. בינתיים נראה שמי שיקבע את כיוון השוק הם המשקיעים הפרטיים - אותם רבבות שנכנסו כשחלק משמעותי מהם הולך ומאבד סבלנות. הם פחות יכולים למשוך בלי שוכר. 

מעבר לכך, אותם בנייני משרדים שנבנו ונמכרו בפרוסות קטנות גם למשקיעים פרטיים סובלים מתדמית שלילית ביחס לבניינים שנמכרו או השוכרו למספר של חברות ועסקים בולטים. ברגע שמדובר על כמות גדולה של משכירים אז התחזוקה של הבניין היא פחות טובה, וזה מתבטא בשחיקת ערך גדולה יותר מאשר הבניינים שהם בבעלות של מספר מצומצם של משכירים.

וזה מוביל את המשכירים לחשש גדול יותר לגבי ההמשך. בשנה הקרובה צפויים משקיעים פרטיים לעזוב את השוק, ייכנסו מן הסתם משקיעים חדשים, אבל הרצון למכור יגבר על הרצון לקנות. זה עשוי להוביל להמשך ירידות. מנגד, צריך גם לזכור שהמשק צומח, הצמיחה הזו מתבטאת גם בצורך במשרדים. נכון שיש בנקודת זמן הזו הרבה יותר משרדים מאשר נדרש, גם אגב בשל העובדה שהחברות ששכרו משרדים העדיפו להשכיר שטח גדול יותר מהנדרש בכ-15% ויורת כי הן ציפו גדילה. בפועל, חלק גדול מהחברות הייטק האלו בקיפאון, ירידה וצמצומים וכך מתברר שיש להם שטח של 25%-30% שהוא מיותר. 

השטחים העודפים האלו לצד הבנייה שמגדילה את ההיצע, יפגשו עם ביקושים טבעיים כתוצאה מהצמיחה במשק, כשככל שהמשק יחזור מהר יותר לצמיחה משמעותית כך הירידה במחירי המשרדים תתאזן. מתי זה יקרה? אף אחד לא יכול לדעת, אבל כשמסתכלים שנה קדימה לא רואים את זה באופק.