העסקה הנהדרת של בנק לאומי; העסקה הגרועה של סלע קפיטל

‏בנק לאומי בעסקה מדהימה. לאומי שמנוהל על ייד חנן פרידמן, מכר את בית מאני לסלע קפיטל ב-626 מיליון שקלים. הוא הרוויח 559 מיליון שקל על העסקה הזאת. איך אפשר להרוויח פי 10 בעסקת נדל"ן? הסיבה היא שבנק לאומי מציג את נכסיו שמשמים אותו לפי העלות. העלות מסתכמת בכ-67 מיליון שקל.

‏בנקים וגם חברות ביטוח מציגים את הנכסים שלהם לרוב לפי העלות. המשמעות היא שבדוחות שלהם יש רווחים עתידיים מכיוון שהנכסים שלהם שווים יותר מאשר הרשום בספרים. אז זאת עסקה נהדרת לבנק לאומי שיכיר ברווח של 559 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2024. זה לא הרווח היחיד שהבנק יכיר ממימוש נדל"ן, צפוי לו עוד רווח, קטן יותר, מעסקה נוספת - מכירת בית לין, שתושלם גם ברבעון ראשון. הבנק מכר מחצית מבית לין בתמורה ל-325 מיליון שקל וירוויח כ-260 מיליון שקל.

הרווח המצרפי של בנק לאומי ממימוש נכסים ברבעון הראשון יסתכם במעל 800 מיליון שקל. זה לא מעט גם לבנק הגדול הזה, סדר גודל של 2% מההון שלו. ובעוד בנק לאומי נהנה מרווחים, הרכושת של בית מאני בבעיה.

סלע רכשה כבר לפני כשנה את בית מאני בתל אביב, בתמורה ל-626 מיליון שקל כשהעסקה נסגרה רק כעת. עוד לפני שהרכישה הושלמה, היא מופסדת על הנכס, על פי דוחותיה, 37 מיליון שקל, אבל זו רק ההתחלה. ההפסד עשוי להגיע ל-60 ואף ל-100 מיליון שקל. 

בדוחות לרבעון השלישי של 2023 הציגה סלע, צפי להכנסות משכר דירה בבניין מאני שמיועד בעיקרו למשרדים לפי מחירים של כ-170 שקל למטר. בית מאני נמצא באזור מאוד מרכזי בתל אביב, צמוד לרחובות רוטשילד ויהודה הלוי. בהינתן הערכת שכר דירה לפי הסכום הזה ובשיעורי היוון התזרימים של 6.1-6.2 אחוז, מקבלים שהנכס שווה 37 מיליון שקל מתחת לסכום העסקה.

כלומר, עוד לפני שהרכישה הושלמה, סלע כבר מופסדת 37 מיליון שקל - 6% מהעסקה. מאז הדיווח על העסקה התרחשו אירועים שהורידו עוד יותר את שווי הנכס. המשק המשיך בהאטה הכלכלית, המלחמה יצרה אי-וודאות גדולה, סלע סובלת מרידיה במחירי השכירויות באזור.

סיכוי לא קטן שהתחזית שלה תתעדכן כלפי מטה. סיכויים גבוהים יחסית שהנכס יהיה שווה משמעותית פחות. עד כמה פחות? בדיווח מאוחר יותר של סלע, היא מציגה צפי לתשואה של 5.1% על הנכס בהינתן שוויו (אחרי הפחתה). אלא שזו תשואה נמוכה מאוד.

מעריך שווי או שמאי שיהוונו את התזרימים של הנכס לפי 6% פלוס, שזה שיעור היוון מינימלי, יקבלו באקסלים שלהם הפסד גדול - של 60 מיליון ואפילו 100 מיליון שקל במצטבר.

זה מחזק את העיתוי הטוב של לאומי - מכירה לפני שנה היא מכירה במחירי שיא. אולי זה אומר שצריך לעקוב אחרי הבנקים. הם הרי יודעים טוב מכולם את כיוון המשק.