בשנים האחרונות נתוני המידע שמפרסמות הרשויות, בעיקר רשות המסים על מחירי הדירות, מפורטים ומספקים אפשרויות לניתוח מגמות במחירי הדירות. אפשר דרך המערכות (שפתוחות לכלל הציבור) לבדוק עסקאות בעיר, בשכונה, ברחוב ואפילו בבניין ספציפי.
מדובר על עסקאות שוטפות שמדווחות לרשויות המסים, אבל אלו לא עסקאות בזמן אמת כי יש מרווח זמן של כמה חודשים לדווח לרשויות המס, כך שברוב המקרים המספרים נכונים ותקפים רק למצב של לפני מספר חודשים. ובכל זאת, יש דיווחים מהירים ובאופן כללי, מדובר בנתונים הרשמיים שהכי מבטאים את המגמה בזמן האחרון. אבל לנתונים יש ערך נוסף.
אפשר לגזור מהם מגמות ארוכות טווח בשוק הדירות בארץ ובאזורים מסוימים ואפילו בבניין מסויים. הנה דוגמאות לנתונים ועסקאות ובעיקר מסקנות שניתן לגזור על שוק הדירות המקומי.
- כל הכותרות
התחלנו בחיפוש עסקאות בתל אביב. אחת האחרונות שדווחה ב-20 בפברואר היא רכישת דירה בציהתל"י בת"א. דירה של 3 חדרים בקומה ראשונה, כ-50 מטר נמכרה ב-1.95 מיליון שקל. מדובר על כ-40 אלף שקל למ"ר. מה שמעניין בדירה הזו שהיא נמכרה לפני 21 שנים - בסוף 2002 ב-516 אלף שקל.
היא הושבחה בכ-1.4 מיליון שקל, וכשמתרגמים את זה לתשואה שנתית מקבלים תשואה של 6.6%. זה עוד לפני השקעה-שיפוץ שהדירה כנראה עברה בתקופה הזו.
באותו הבניין ציהתל"י 49 היו אומנם מעט עסקאות בשנים האחרונות כשלפני חצי שנה נמכרה דירה דומה רק בקומה שנייה ב-2.35 מיליון שקל. יש פערים בין דירות דומות בשל שיפוץ, קומה שונה (כאן זה לא מאוד משפיע) ושיקולים נוספים. אבל נראה שזה גם עניין של ירידת מחירים בחצי השנה האחרונה.
העסקה הקודמת שהיתה בבניין שדומה (אותו שטח) לשתי הדירות הקודמות, רק שהיא בקומה שלישית, היתה בתמורה ל-1.9 מיליון שקל בסוף 2022. אי אפשר לגזור מזה עליות מחירים וגם לא ירידות מחירים, סוג של קיפאון במחירים. הדירה הזו נמכרה לפני 4.4 שנים במחיר של כ-1.5 מיליון שקל. רווח של 400 אלף שקל ב-4.4 שנים ותשואה של כ-5% בשנה.
וכך המשכנו לחקור את הבניין, את הרחוב וקיבלנו שב-20 שנה האחורנות המחיירם עלו בממוצע בכ-6%. המספר הזה הגיוני, זה עולה גם מנתוני הלמ"ס על מחייר הדירות הממוצעים. עברנו לאזור אחר.
בפברואר נמכרה ברחוב מגן אברהם בתל אביב דירה של 45 מ"ר ב-3.3 מיליון שקל. הדירה הזו נמכרה לפני 10.5 שנים ב-1.1 מיליון שקל. מדובר על תשואה של מעל 14% בשנה - הרבה מעבר לממוצע. המשכנו לחקור את מגן אברהם, ביפו המתחדשת, אזור מתפתח עם מקומות בילוי. מדובר בבניין משופץ-מחודש המחיירם בו עלו בצורה תלולה בשנים האחרונות.
דירה דומה לזו שמוזכרת למעלה נמכרה ב-2020 ב-2.6 מיליון שקל, כשב-2004 נמכרה דירה ב-250 אלף שקל! למה מיוחסת העלייה הזו? להתחדשות עירונית במקביל לשיפור השכונה. מדובר על נסיקה של פי 13-14 ב-20 שנה, זו תשואה של 14% בשנה.
האזור הזה ביפו הוא חריג, עברנו לאזור יותר "ממוצע" - פתח תקווה. בדקנו את הדירות שנמכרו בזמן האחרון שיש במאגרים מידע על עסקאות קודמות באותן הדירות.
ברחוב זאב ברנדה נמכרה דירת 4 חדרים של 82 מ"ר בקומה שנייה ב-2.18 מיליון שקל - המחיר עלה ב-94% ב-11 שנים.
ברחוב תל חי נמכרה דירה של 93 מ"ר ב-1.8 מיליון שקל, לפני 24.9 שנים היא נמכרה ב-530 אלף שקל.
באליעזר קפלן נמכרה דירה קטנה של 40 מ"ר ב-1.9 מיליון שקל, עלייה של 1505 לעומת המחיר לפני 24.9 שנים.
וכך עברנו על רשימה ארוכה של דירות בפתח תקווה ועברנו לרמת גן, ומצאנו שבממוצע מחירי הדירות ב-20 שנה עלו בשנה ב-6%-7%. המבחן הזה נכון גם ל-10 השנים האחרונות, וזה אומר בעצם דבר מאוד משמעותי - יש שנים של עליות חדות, יש אפילו שנים כמו 2021-2022 של עלייה מצרפית של קרוב ל-30%, אבל לאורך זמן התשואה היא סביב 6%-7% בשנה.
מה שהיה הוא לא בהכרח מה שיהיה. לא בטוח שהעליות הממוצעות האלו ימכו, וצריך לזכור שהן משמעותית מעל המדד. שי כאן עלייה ריאלית ממוצעת של כ-4%. זה הרבה. זה נובע מאנומליה בשוק הדירות, מכך שיש יותר ביקוש מהיצע, רק שינוי של הנוסחה הזו ישנה את מחייר הדירות לטווח ארוך. אחרת מה שהיה עלול להיות גם מה שיהיה
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
29.למה לסבך?הפשוט 27/03/2024 10:13הגב לתגובה זו0 0כאילו אתם מנסים בכח שלא יהיה קל להשוות כל דוגמא מחושבת אחרת: "ברחוב זאב ברנדה נמכרה דירת 4 חדרים של 82 מ"ר בקומה שנייה ב-2.18 מיליון שקל - המחיר עלה ב-94% ב-11 שנים. ברחוב תל חי נמכרה דירה של 93 מ"ר ב-1.8 מיליון שקל, לפני 24.9 שנים היא נמכרה ב-530 אלף שקל. באליעזר קפלן נמכרה דירה קטנה של 40 מ"ר ב-1.9 מיליון שקל, עלייה של 1505 לעומת המחיר לפני 24.9 שנים."סגור
-
28.מעניין. (ל"ת)הקורא 15/03/2024 14:26הגב לתגובה זו0 1סגור
-
27.המחירים עלו בגלל היצע דירות נמוךt 04/03/2024 17:39הגב לתגובה זו0 1כשהממשלה מגבילה בנייה, המחירים עולים. הריבית האפסית היא גורם משני לעליות.סגור
-
26.ליצנים, מה עם השכירות, ומינוףמושון 04/03/2024 13:11הגב לתגובה זו0 3שקנו את הדירה ב500K שילמו רק כ125-200K אז הרווח הרבה יותר גדול. בנוסף מה עם תשלומי שכירות של 20 שנה? לא מבין למה כולם נגד נדל"ן? כל עוד זה במקום טוב זה שווה, במיוחד בארץסגור
-
25.חיפה עיר בתנופה המחירים בזינוק במיוחד בשכונות החוף (ל"ת)בתייה 04/03/2024 11:26הגב לתגובה זו0 3סגור
- טען עוד
-
24.להוסיף לזה את השכירות והמינוףשפ 03/03/2024 23:03הגב לתגובה זו1 3ומקבלים תשואה על ההשקעה יפה מאוד 3-4% על השכירות מינוף של 50% מעלה. את,התשואה על ההון לכ 5-6% פלוס עליית ערך מתוארת בכתבה תשואה טובה מאוד מי שמשווה ל S&P500 תשואה של כ10% שנתי בממוצע צריך לזכור ניכוי מס רווח הון 25%סגור
-
23.מי שבונה על המשך התשואה שהייתה, טועה. הנימוק - הריביתבני 03/03/2024 10:20הגב לתגובה זו7 0כבר אינה אפס. התשואה תרד לפחות בחצי. הבורסה תיתן יחסית תשואה פי 3 לפחות (2% מול 6%).סגור
-
22.תשואת דבידנדניר 03/03/2024 08:40הגב לתגובה זו1 4תוסיף על זה תשואת דבידנד (שכירות) של 3.5% בשנה, ותקבל השקעה באופן ריאלי השקעה מצויינתסגור
-
21.יהיה מענייןתמשיכו להפגין 03/03/2024 02:50הגב לתגובה זו3 11רק תזכרו דבר אחד: ביום שהשקל יתרסק ויהיה שווה אלף ש"ח לדולר, כל זה יהיה חסר משמעות. גם אם תתמחרו את הדירות בדולרים, אף אחד לא ישלם מאות אלפי דולרים במדינה עם כלכלה קורסת. תשאלו את לבנון, ונצואלה, אוקראינה, קובה וכולי. וזה בדיוק מה שנוכלי השמאל, משרתי האג'נדה ה" פלשתינית " האיראנית יגרמו.סגור
-
20.בקיצור השקעה בנדלן זה בלופ אחד גדול... 03/03/2024 01:24הגב לתגובה זו8 1s&p500 עושים 10% תשואה, בלי להתעסק עם שוכרים, שיפוצים, משכנתא, ביטוחים. וזאת רק דוגמא קטנה.אבל כשיש מספיק פראיירים לשטוף להם אתהיוח זהמה שקורה משקיעים בנדלן עם אחת התשואות הגרועותסגור
-
צריך לזכור שיש גם שכירות, דבר שמעלה את התשואה ל-10% (ל"ת)יוסי 03/03/2024 22:38הגב לתגובה זו0 2סגור
-
19.תלוי מתי מודדיםאורי 03/03/2024 00:15הגב לתגובה זו4 1לא חכמה לקחת את המדידה רגע אחרי הנסיקה של 2021. במצב "רגיל" העליות הן של בערך 4.5%-5% שזה קצת יותר מהאינפלציה שהיתה כאן אבל לא בטירוף. אם מורידים מזה עלות משכנתא של 2% ממחיר הדירה זה מצומצם עוד יותרסגור
-
18.מחירי הנדל״ן בישראל מהונדסים לפי אינטרסים של בעלי ענייןאחד שיודע 02/03/2024 22:32הגב לתגובה זו4 2יש אליטה כלכלית שמקושרת עד לפקידים הכי זוטרים או בכירים במשרד האוצר והיא מחליטה אם היא רוצה שהמחיר של דיור יעלה או יירד ולאיזה טווח זמן... ומה זה אומר מבחינתי האזרח הממוצע? שאני לא אקנה? ממש לא! הרי אני צריך קורת גג... לכן גם אם יירד המחיר אפילו 50%, לא איכפת לי, כי פשוט אנצל את המינוף הגבוה ממילא והקיים שיש לי ואקנה דירה נוספת... לא סוף העולם... עדיף מאשר להאמין למדינה שהיא תצליח להתמיד במדיניות הוזלת המחיר שלה...סגור
-
17.יש לקחת בחשבון ריבית 0 שהקפיצה אתדני 02/03/2024 22:04הגב לתגובה זו6 0המחיריםסגור
-
16.המילים המיותרותעם כל 02/03/2024 20:35הגב לתגובה זו3 0יום אחד מסיבה כזו או אחרת מגיע משבר 40%סגור
-
15.אםהמושבות במפה ותישאר במפהעלייה של 20% בקרוב. וגם זינוק במחירי השכירות נא לה 02/03/2024 20:15הגב לתגובה זו0 7עלייה של 20% בקרוב. וגם זינוק במחירי השכירות נא להדק חגורות.סגור
-
14.פוטנציאל לעליות במחירי הדירות קריית חיים מערבית שדרות (ל"ת)דני 02/03/2024 18:49הגב לתגובה זו3 11סגור
-
13.נדלן בישראלסוחר ערך 02/03/2024 17:39הגב לתגובה זו5 13רואים שלאורך שנים המספרים עושים שכל. וזה מה שיהיה בטווח הארוך. כרגע, עם הורדת הריבית הצפויה במהלך השנה הנוכחית, הביקוש הכבוש יביא לעליית מחירים. נכון שבטווח המיידי עוד נראה ירידות מחירים, אבל זה זמני. למשוואה התווסף נתון נוסף: הגירה פנימית של תושבי הצפון והעוטף לאזורים פחות מסוכנים. המשמעות: הגדלת הביקוש לאזור שבין חדרה לגדרה. כל מי שעיניו בראשו מבין שהכיוון הוא רק למעלה.השקעה בנדלן בישראל היא הבוננזה הכי גדולה ולו רק בגלל עליית הערך.סגור
-
12.בישראל השקעה בנדלן היא ההשקעה הכי סולדיתאני 02/03/2024 16:53הגב לתגובה זו1 10וזו הסיבה היחידה! לטעמי להשקיע בנדל"ן זה לא עסק לספקולנטים או לחזירים. תסתכלו מסביבכם ותראו מי הרוויח מנדלן ומי הפסיד. החזיר והספקולנט תמיד יפסיד! נדל"ן היא השקעה לטווח ארוך ולא אקזיט.סגור
-
ממש ממש לא. ההשקעה הכי גרועה שיש... 03/03/2024 01:25הגב לתגובה זו5 2חוץ מלבנקים. הבנקים עושים ממך אחלה כסף על המשכנתאסגור
-
11.ממשלול 02/03/2024 16:48הגב לתגובה זו12 1עלק מצוקת דיור :))) פעם זה מצוקת שטח ( אדמה) פעם זה ריבוי אוכלוסיה ובסופו של דבר אומרים במילים קצרות בואו אזרח טיפש בוא שלמו מלא כסף על בטון כנסו לחוב תהיו עבדים.סגור
-
הכל תלוי בטמטום הקוניםנחמה 04/03/2024 09:15הגב לתגובה זו3 0^ גובה המחיר כגובה הטמטום^סגור
-
10.בעולם מתוקן ושפוי המצב היה כזה ש....יודע דבר 02/03/2024 16:45הגב לתגובה זו8 0מחבלים , אנסים ופדופילים , עבריניים , נוכלים במקום לבזבז עליהים משאבים וכסף פשוט היו מוצאים אותם להורג כי אין להם מקום בעולם המיץ של הזבל מקומו בביוף וזה המקום שלהם . אבל העולם נותן לחלאות צאנס ומקבל ז..סגור
-
9.אם בוחרים 30 שנה, התוצאות אחרות לחלוטין...מנהל השקעות ותיק 02/03/2024 16:33הגב לתגובה זו21 1ראשית כל, אשרי המאמין לדיווחי האינפלציה של הלמ"ס. הרי כל כך הרבה בכירים במשק אמרו שהאינפלציה של הלמ"ס מדומיינת ולא ממש משקפת את המציאות. כאשר מודדים את מחירי הנדל"ן ב30 השנים האחרונות בשקלים (מטבע פירט שרק נשחק בערכו), הם עלו ביותר מ300% או כ5% בממוצע לשנה. כאשר מודדים באמצעות כסף אמיתי שלא ניתן לשחוק, קרי מטבעות זהב או סילבר, הנדל"ן פחות או יותר באותו מקום שהיה לפני 30 שנה. זה רומז שה"עליה" במחירי הנדל"ן נובעת משחיקת הכסף ישראבלוף שאיתו מודדים את הנדל"ן (או את מחיר ארוחת הבוקר, הפלאפל או ההמבורגר שלכם שעלה לפני 30 שנה 6 ש"ח). היו עשורים שהנדלן עלה בהם גם במונחי זהב וסילבר, אבל זה קורה בעיקר כאשר יש סביבת ריבית אפסית המנפחת בועות אשראי. בעשור שבו הריבית נורמלית זה לא אמור לקרות. בקיצור, תתחילו להבדיל בין עליה אמיתית בערך נכס לבין שחיקה מצטברת מטורפת בשטרות הבלוף שאיתם אתם מודדים כל דבר.סגור
-
8.סוף סוף הבינואבוטבול 02/03/2024 16:13הגב לתגובה זו11 0אני שמח שהציבור הבין שאם לא קונים המחירים יורדים כואב לי על אלה שנפלו בפח וקנו וספגו עליות מחירים וגם הלוואות ענקיות שגדלות יותר מהר מלהקים בנין ככל שהזמן יעבור אנחנו ניראה תקבלנים מיתקמטים ומציעים הצעות מפתות ולסיום עדין לא לקנות יהיה שינוי ענק. סבלנותסגור
-
7.והעיקרחיים 02/03/2024 15:03הגב לתגובה זו0 2הכל תלוי במצב הכיס אם לא יהיה מיתון ואפילו לא כבד אז המחירים יעלו בהתאם ומתי יש נפילות כשיש מיתון כבד את זה ראינו בעבר כאשר דיות 3 חדרים בבאר שבע נימכרו במחיר של 17000 דולר ושכל אחד יגזור את כיוונו מזהסגור
-
6.באמצע שנות התשעיםדוד 02/03/2024 14:59הגב לתגובה זו6 0עבדתי כסוכן תיווך במרכז תל אביב ומכרנו דירות ארבעה חדרים באזור דיזינגוף, הבימה, הצפון הישן ב:1,200,000₪-2,000,000₪ ודירות פאר שהיום מתחילות ב-15-20,000,000₪ וצפונה היו דירות במליון דולר ומעלה כששער הדולר היה- 3.2₪סגור
-
5.מעניין מאד. אפשר לקבל ניתוח מחירים בערים אחרות? ראשל"צ (ל"ת)מעניין 02/03/2024 14:50הגב לתגובה זו4 0סגור
-
4.לאורך זמן המחירים ימשיכו לעלות כמו שהבורסה ממשיכה לעלות!מוטי 02/03/2024 13:42הגב לתגובה זו0 6השאלה באיזה קצב הם יעלו.סגור
-
3.מעולההההההה...יוני 02/03/2024 13:10הגב לתגובה זו0 11עוד עשור יעלה בעוד 80% מינימום, עשור אחכ בעוד 80%, וכלך הלאה וכך הלאה.. סוף סוף נופל לאנשים האסימון שרק דירה בישראל זו ההשקעה הטובה ביותר, ולא סתם אנשים מחזיקים 3דירות ואפילו 5 ואף יותר.. המחירים רק עולים, הצעירים גם קונים, עולים רבים באים לארץ, צרפתים וארה"ב קונים פה להשקעה, והמחירים עולים ועולים עובדה שגם החרדים קונים דירות, אז כולם יכולים לקנות, רק רצון וקצת הון עצמיסגור
-
נדלן ההשקעה הכי גרועה ביחס לחלופות אחרות (ל"ת)... 03/03/2024 01:27הגב לתגובה זו2 2סגור
-
2.יש כמה אי דיוקיםחיימון 02/03/2024 12:51הגב לתגובה זו7 0צריך להוסיף לנוסחה גם כ-2-3% שכר דירה פטור ממס, גם אם הדירה היא למגורים וההוצאה הזו נחסכת. בנוסף ויש לציין כי דירה איננה נכס סחיר ונזיל ויש דירות שקשה מאוד למכור מבלי להוריד חזק במחיר (כן גם בשיא הבועה). תוסיפו על זה עלויות נלוות בכל עסקהסגור
-
1.מה שעולה חייב לרדתאנונימי 02/03/2024 12:50הגב לתגובה זו15 2חוק בסיסי ביקום ובטח בכלכלה. שנים קשות לפנינו. מסכנים המשועבדים שחשבו שהם מיליונריםסגור
